小潘發(fā)了個(gè)博客說影響房價(jià)的幾個(gè)因素，并因此得出結(jié)論：房價(jià)很快要跌到09年初。許多媒體與網(wǎng)友問我的意見，本不想批評(píng)小潘，結(jié)果他又來了篇補(bǔ)充，還鏈接在微博上，炒得挺熱乎。我怕許多民眾上當(dāng)，只好也回應(yīng)一下小潘的忽悠。

　　我也認(rèn)為房價(jià)三、四季度會(huì)下跌，早就在國十條之后多次呼吁適度調(diào)整了。其實(shí)房價(jià)已出現(xiàn)了下降，一是在CPI和PDI高漲中不升就是降了。二是開盤價(jià)大大降低，但在指數(shù)統(tǒng)計(jì)中卻無法體現(xiàn)，這個(gè)降價(jià)被忽略了。三是房價(jià)全國差別巨大，區(qū)域性供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)增長差別巨大，出現(xiàn)了有升有降的分化，因此指數(shù)統(tǒng)計(jì)上也會(huì)出現(xiàn)正負(fù)差之和歸零的問題。于是已經(jīng)出現(xiàn)的下降被增長掩蓋了。四是局部地區(qū)的銷售回升正是來自于房價(jià)下降產(chǎn)生的影響，這些部分城市的回升不是房價(jià)上升的前兆而是降價(jià)的效果。

　　但影響房價(jià)的原因和理由卻不用于小潘的看法，小潘也許并沒有找到真正的原因。

　　一、保障性住房的大量推出并不影響商品房價(jià)格，但信貸政策會(huì)影響房價(jià)。保障房與商品房根本就不是同一個(gè)消費(fèi)層次，并且更多的保障房是以租賃為主，李副總理的講話中甚至沒有經(jīng)濟(jì)適用住房，說明政府已將保障購購住房資產(chǎn)的做法（也許一直是一種錯(cuò)誤的做法）變成了保障租用為主的做法，而這部分家庭本來也是購不起商品房的。

　　但中國與世界各國一樣，沒有一個(gè)國家的住房消費(fèi)不是依賴于信貸的支持而能發(fā)展形成的。許多國家都有專門的個(gè)人住房消費(fèi)信貸政策，這個(gè)政策不由央行管轄而獨(dú)立運(yùn)行，重要的在于信貸才能解決未來的收入流變成今天的消費(fèi)，并獲得早期鎖定價(jià)格的增值收益。因此各國的住房消費(fèi)信貸政策都成為市場的判斷信號(hào)標(biāo)志。對(duì)住房消費(fèi)產(chǎn)生決定性的作用，也成為影響住房價(jià)格的頭要因素。

　　不管有多少剛性或非剛性需求，沒有了住房消費(fèi)信貸都無法變成實(shí)際的消費(fèi)行為，信貸的門檻、信貸的利率高低、信貸的杠桿倍數(shù)關(guān)系等都影響著消費(fèi)的能力與決策，也影響著消費(fèi)的價(jià)格，就像貨幣政策中的利率決定著資金價(jià)格一樣。

　　2007年9月之后的房地產(chǎn)市場下滑正來自于這種消費(fèi)信貸的調(diào)整，多次的加息和二套房貸的政策讓中國的住房消費(fèi)出現(xiàn)了一次巨大的危機(jī)，并讓整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了巨大的滑坡，也決定著市場住房的價(jià)格。而2008—2009年初的減息與套二房貸的調(diào)整則讓市場恢復(fù)并價(jià)格上漲。而此次國十條信貸政策的調(diào)整必然再次影響價(jià)格與消費(fèi)。

　　好在此次的頭套房貸利率并沒有提高，因此在部分改善性消費(fèi)需求被抑制之下，仍保持著頭套消費(fèi)的低成就優(yōu)勢，因此也決定著此次價(jià)格的下滑就不會(huì)出現(xiàn)2008—2009年初的現(xiàn)象。

　　二、“三個(gè)辦法和一個(gè)指引”與“預(yù)售收入監(jiān)管”是一個(gè)問題。小潘將其分為兩個(gè)問題來談，其實(shí)都是指開發(fā)商的資金流受控。確實(shí)這會(huì)影響一些小的地產(chǎn)公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)與多個(gè)項(xiàng)目中的拆東墻補(bǔ)西墻，會(huì)讓那些三個(gè)蓋子扣五個(gè)鍋的開發(fā)商面臨周轉(zhuǎn)問題，但不會(huì)影響正常經(jīng)營的企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，反而降低了開發(fā)商的資金成本與利息支出。

　　2008年開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的負(fù)數(shù)不僅是報(bào)表中的負(fù)債率，也是銀行存款中的短缺，而今天報(bào)表中的負(fù)債率中卻有大量的是銷售回款，雖然計(jì)入了負(fù)債中，企業(yè)賬面上的現(xiàn)金是充足的。7月份到位資金量和完成投資額之間有一萬四千多億的余額，而2008年則只有幾千億，兩者之間的差距巨大。今年的貨幣供給總量更比2008年翻了番的增長。銷售也比2008年增長了25%以上。雖然總的開復(fù)工量增加了，但現(xiàn)金流緊張時(shí)可以放慢開發(fā)進(jìn)度而減少資金流的支出，因此至少在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)斷裂的危險(xiǎn)。

　　尤其是今年與2008年的國內(nèi)外環(huán)境不同，至少外部環(huán)境有極大的改善，內(nèi)部增長仍保持了較高的速度。2008年的預(yù)期讓多數(shù)人不敢消費(fèi)，而今年卻在擴(kuò)大消費(fèi)。適度的降低價(jià)格之后，銷售就出現(xiàn)了回暖，可以用降低價(jià)格的辦法刺激消費(fèi)而回收資金。而2008年則降了價(jià)也未出現(xiàn)銷售的回暖情況，可見這個(gè)非房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化已不可同日而語了。

　　把降價(jià)的預(yù)期寄托于開發(fā)商的現(xiàn)金流斷裂并不現(xiàn)實(shí)，這也不是重要的因素。因過去價(jià)格的增長中讓降價(jià)仍給開發(fā)商保留了利潤空間，因此我不斷呼吁開發(fā)商適度的降低價(jià)格，以保持市場的穩(wěn)定。

　　從擠開發(fā)商現(xiàn)金流的角度出發(fā)實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)格下降的目標(biāo)等于是“干塘取魚”的做法，必然會(huì)嚴(yán)重的影響到供給，其結(jié)果也必然導(dǎo)致后期因供求關(guān)系惡化而產(chǎn)生的報(bào)復(fù)性反彈，但愿不要出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　三、關(guān)于閑置土地的情況，只表明了政府應(yīng)依賴于辦事的態(tài)度，而地方政府與政府之間的矛盾或說博弈并沒有因此而中斷，畢竟地方政府要承擔(dān)處理閑置土地中的供方責(zé)任。固然這種清理是必要的，但總量并不是影響市場的供給量。當(dāng)開發(fā)商能充分利用閑置土地開發(fā)時(shí)，也會(huì)占用現(xiàn)金流，那么就可能減少對(duì)新增土地的需求。結(jié)果會(huì)是市場的供給總量不變，否則上面提到的現(xiàn)金流問題就不成為問題了。正在于資金總量不變時(shí)，投入舊地的開發(fā)必然影響新地的購置。

　　實(shí)現(xiàn)今年計(jì)劃加大的土地供給量，已從銷售的削弱和市場的下滑中可以看出流拍量在增加，地價(jià)也像房價(jià)一樣出現(xiàn)了價(jià)格分化、有漲有跌，并且很可能全年預(yù)計(jì)供應(yīng)的土地總量并不能如愿的被市場吸納和消化，甚至連保障房用地也許都無法全部利用。

　　因此閑置土地的清理并不是導(dǎo)致房價(jià)波動(dòng)的因素或直接原因。

　　四、供求關(guān)系是影響價(jià)格的決定因素，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是一條鐵律，供給的增加無疑會(huì)讓價(jià)格在供求關(guān)系平衡中波動(dòng)。

　　從去年九月份之后的投資增長看，先期指標(biāo)在一年的生產(chǎn)周期之后會(huì)變成市場的供給，今年上半年開復(fù)工的增長也充分說明了這一點(diǎn)。因此今年的九月份之后的供給量增長是必然的。這種增長會(huì)延續(xù)到明年年中之后，從已銷售面積占總開復(fù)工的比例的下降也說明這種供給的增長。下半年剩余的時(shí)間中，供給預(yù)計(jì)增加50%以上，因此價(jià)格會(huì)在供給增長中下滑。

　　但在總的供求關(guān)系沒有徹底扭轉(zhuǎn)中，這種正常的市場競爭會(huì)讓價(jià)格波動(dòng)或下降，卻不會(huì)爆發(fā)惡性的下跌。

　　尤其是中國的地區(qū)性不平衡、城市間不平衡與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之差導(dǎo)致的人口輸出與人口輸入的變化，也加劇了這種人口與土地資源之間的不平衡，于是部分城市的土地供給成倍增長，但這部分人口輸入的城市土地仍然嚴(yán)重不足的局面并未改變。因此在經(jīng)濟(jì)的不平衡發(fā)展中就會(huì)出現(xiàn)一些城市供過于求、一些城市供求平衡而一些城市仍然供不應(yīng)求，價(jià)格也會(huì)在這種不平衡中出現(xiàn)有上有下的變化，一些地區(qū)價(jià)格下降較大，一些地區(qū)維持穩(wěn)定，一些地區(qū)價(jià)格仍然保持著上漲的趨勢。

　　也正是這樣一種變化讓目前的房價(jià)會(huì)下降，但不會(huì)重回2009年初的水平的原因。從國房景氣指數(shù)看，2009年初的房價(jià)是中國實(shí)行房改市場化制度改革之后的較低點(diǎn)，或者說如果降到這個(gè)低點(diǎn)必然會(huì)出現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的再次探底，這也許并不是政府、市場、社會(huì)和所有人愿意看到的現(xiàn)象。

　　五、根據(jù)美、日、港等世界各國的經(jīng)　　周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響分析，在所有的房地產(chǎn)周期中都有一個(gè)明顯的對(duì)應(yīng)關(guān)系，即經(jīng)濟(jì)高增長中不會(huì)也不應(yīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)嚴(yán)重下滑的趨勢。

　　經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的影響

　　經(jīng)濟(jì)增長率

　　房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
　　　小于4%：萎縮
　　　4%——5%：停滯、甚至倒退
　　　5%——8%：穩(wěn)定發(fā)展
　　　8%——10%：高速發(fā)展
　　　10%——15%：飛速發(fā)展

　　西蒙·庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》一書。

　　從中國自90年代初鄧小平南巡講話之后的房地產(chǎn)市場變化與經(jīng)濟(jì)增長率的關(guān)系也印證了這樣一種對(duì)應(yīng)的關(guān)系。

　　因此在中國經(jīng)濟(jì)保持8%以上的高速增長時(shí)，房地產(chǎn)市場本就應(yīng)是穩(wěn)定和高速增長的周期，調(diào)控正是為了保持這種穩(wěn)定增長，既防止過快過熱，又防止大起大落。如果每次大落時(shí)都用4萬億投資和大量的貨幣來刺激經(jīng)濟(jì)的增長就難免會(huì)出現(xiàn)這種波動(dòng)。

　　總之短期之前，房地產(chǎn)市場在國十條的調(diào)控作用之下，會(huì)放慢投資的增速。增加市場的供給、加大供給的同時(shí)，讓價(jià)格平穩(wěn)和下降，不會(huì)出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象。從前幾次的銷售量與價(jià)格的波動(dòng)關(guān)系看，會(huì)在政策的之后作用之下，有反彈與二次下調(diào)的可能，但不會(huì)在經(jīng)濟(jì)高增長中出現(xiàn)持續(xù)的下跌或暴跌。

　　我希望看到在國十條的作用下保持市場的價(jià)格平穩(wěn)下降，并迅速提供560萬套的保障和租賃住房。如果今年不能完成保障房建設(shè)的任務(wù)，那就會(huì)讓市場和多數(shù)民眾失望并失去等待的耐心。那么明年的兩會(huì)就不會(huì)僅僅是解決房價(jià)的問題了。

　　上述意見請(qǐng)大家參考！也許小潘的判斷并不正確，請(qǐng)討論。 

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