●市場觀察●

房貸新政促使供需同升

朝青板塊二手房交易火熱

近一段時間的房地產(chǎn)市場頗為不平靜，繼套房貸款新政使市場格局發(fā)生了一些轉變之后，有關物業(yè)稅從明年開始轉為現(xiàn)實操作的傳言更給樓市帶來了不少不確定因素。在這種背景之下，部分投資者出于對后市的顧慮，以及目前價格高點對其之前房產(chǎn)升值預期的滿足，已經(jīng)出現(xiàn)了“吐房”的跡象，這使部分區(qū)域的二手房出現(xiàn)了供需兩旺的局面。其中，根據(jù)“中大恒基”市場研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，朝陽路-青年路板塊便是其中較為典型的近期熱點區(qū)域。

●供需增長導致交易量上升

朝青板塊臨近區(qū)、三元橋地區(qū)和朝外地區(qū)，社區(qū)發(fā)展比較早，到達長安街、金融街等商務區(qū)交通方便，是很多年輕白領居住的理想地段。因此，本地區(qū)的市場需求多數(shù)屬于自住型。但由于本地區(qū)二手房屋供應量一直以來并不多，導致交易量一直處于平穩(wěn)狀態(tài)。

不過，這種平穩(wěn)狀態(tài)在較近發(fā)生了一定變化。據(jù)了解，在較近，有相當一部分房源進入了二手房市場，滿足了一些消費者的剛性需求。記者在甘露園店附近一家中介門店看到，來咨詢看房的人很多。一位正在辦理簽約手續(xù)的李小姐說，自己在國貿(mào)上班，住在這里，上班路線比較順，因此一直希望能在這里購房。不過在以前，這里可選的房源太少，總是找不到自己滿意的房子。但是較近，自己登過記的幾家中介接連打來電話，感覺較近房源上市很多，所以便趁周末一連看了四五套，終于選定了。

根據(jù)“中大恒基”市場研究部的統(tǒng)計，近日以來，朝青地區(qū)的二手房成交量較上月上升了約20%。而印證李小姐感受的是，本地區(qū)房源較近也確實有較為明顯的放量高峰，包括商品房，老公房在內(nèi)的豐富房源也滿足了不少消費者的需求。

●價格和社區(qū)環(huán)境是消費者頭選因素

朝青板塊二手房的熱銷，價格的優(yōu)勢也是拉動消費剛性需求的一個因素之一。“中大恒基”副總經(jīng)理付嚴向記者介紹說，朝青版塊一手樓盤均價在12000-17000元/平方米，遠低于CBD地區(qū)、三元橋地區(qū)和朝外地區(qū)的價格。而目前，這里的二手房屋，特別是一些年代在三年或五年以上的普通住宅，價格普遍僅在9000-11000元/平方米的區(qū)間。

另外，朝青區(qū)域的配套比較完善，臨近朝陽北路，有直達國貿(mào)的公交車，區(qū)域內(nèi)有億客隆、華堂商場、易初蓮花、大中電器等大型商場超市；有小莊醫(yī)院、民航醫(yī)院；教育方面也有八里莊小學、育人小學、八里莊一中、三中等；同時，這里距離朝陽公園、紅領巾公園也不遠。這些都使朝青地區(qū)正在形成一個大型的現(xiàn)代化居住社區(qū)。

●專家建議：購購二手房也不可盲目跟風

對于2007年10月以來朝青地區(qū)交易量快速上漲的形勢，付嚴分析認為，供給和需求的同步增長必然造成市場的進一步繁榮，這是造成朝青版塊交易量迅速上升的根本原因。同時，在朝青區(qū)域購購房產(chǎn)的置業(yè)者，有不少也接受到通州等郊區(qū)購房，甚至有不少是因為以前在朝青板塊難以尋找到合適的房子才不得不舍近求遠。而如今，朝青板塊進入放量期，他們自然會重新將這一區(qū)域作為選擇，從而造成本地區(qū)二手房市場的升溫。

雖然現(xiàn)在像朝青板塊等地方，存量房放量顯著，但對于很多本來暫無置業(yè)計劃的人群也沒有必要跟隨這次“行情”急于購房。在他看來，目前的二手房市場，基本是位于奧運會之前較后一個價格高點，進入2008年，出于對奧運會后市場的不確定心理，應該會有更多的存量房主選擇將房產(chǎn)出手，甚至價格也會出現(xiàn)略微向下調(diào)整的可能。而且，目前正處于政策的不明朗階段，如果不是非要購房子，也大可不必主動去承擔政策可能帶來的風險。當然，他也強調(diào)，對于那些現(xiàn)在購來自住的消費者來說，也不要過多地去考慮“購賺了”還是“購虧了”，房屋戶型、小區(qū)環(huán)境、裝修水平才是衡量一套房子是否適合自己的關鍵。

“我的房子在三年的時間里漲了一倍多，這樣的收益大大出乎了我當初購房時的預期。”這是房產(chǎn)投資者張先生較近的心理寫照：“再加物業(yè)稅開征的風聲越來越緊，今年已經(jīng)五次加息，還可能有六次加息甚至七次加息。我還是趁好就收吧。”于是，張先生決定把手中的房產(chǎn)拋出，獲利了結。

也許張先生此時的心情很能代表一部分房產(chǎn)投資者的心理。金誠信、信以及鏈家等多家知名的房產(chǎn)經(jīng)紀公司近期的二手房交易情況也反映出目前二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定的拋售跡象。

●二手房掛牌量明顯上漲

據(jù)“信不動產(chǎn)”數(shù)據(jù)統(tǒng)計：自本月15日開征“物業(yè)稅”的消息再次被提出以來，在二手房市場上引起了廣大房主“拋售”的高潮，二手房的掛牌量有了明顯的上漲，從15日截止到目前為止，二手房的掛牌量同比上漲了13.7%，這對于緩解二手房市場緊張的供需關系起到了一定的緩解作用。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，2007年6月，建筑年代在5年以內(nèi)的“次新房”比重為47.7%，7月也只是略微上升到48%，但隨后的8月和9月出現(xiàn)了比重上升明顯加快的趨勢，特別是到了10月，“次新房”供應所占的比例上漲到52%，占到了房源供應總量的半數(shù)以上。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)指出，5年以內(nèi)的“次新房”放量的比重上漲，表明在當前臨近年內(nèi)多次加息成本轉化為實際成本的時候，“套房貸”頭付提高政策和對物業(yè)稅開征的預期激發(fā)了投資者的警覺，引起其對政策風險加大的聯(lián)想，開始釋放手中的房源，而另一方面，“次新房”業(yè)主購購時價位較低，而價格上漲較快，收益較多，吸引了業(yè)主“見好就收”，開始出售手中的“次新房”，此外，小戶型持有者因為“置業(yè)升級”的需求開始掛牌出售房產(chǎn)也是一個重要的因素。

●加息及開征物業(yè)稅促使拋盤

據(jù)“信不動產(chǎn)”市場分析人士認為：房價能夠在調(diào)控之下保持繼續(xù)上漲的勢頭，根本原因就是市場上的供求關系嚴重失衡。而投資需求旺盛又是市場需求的一部分，抑制投資一直是宏觀調(diào)控的重要一步。而加息、提高頭付等手段只是在銷售環(huán)節(jié)上抑制了一部分資金不很充裕的投資者，沒有起到根本性的作用。

據(jù)“信不動產(chǎn)”市場分析人士認為：物業(yè)稅的加速推進是針對過快上漲的房價。物業(yè)稅開征對象主要是土地、房屋等不動產(chǎn)，屬于持有稅。不動產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會隨著市值的升高而提高。很顯然，開征物業(yè)稅，對房地產(chǎn)存量市場的持有者及增量市場上的新增需求者，特別是投資性需求，將會起到抑制作用。緩解目前的市場供需矛盾。

“鏈家地產(chǎn)”副總金育松認為，目前房產(chǎn)市場上的“次新房”建筑年代多在2000年以后，不少地方的房價在兩三年之間已經(jīng)相比購房之初的價格至少上漲了1倍，這對于當時購購新房的投資者而言，其投資收益已經(jīng)非常豐厚，而面對2008年1月1日執(zhí)行新利率日期的臨近，今年年內(nèi)五次加息增加了的累計房貸成本支出即將記入實際的成本支出當中，使得部分投資者開始出售房產(chǎn)進行獲利了結。

另外，在二手房交易市場上，購購“次新房”的消費者不少有次升級置業(yè)、“以房養(yǎng)房”的計劃，但是央行及銀監(jiān)會規(guī)定提高套房產(chǎn)頭付比例和利率，促使部分已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)的購房者為了避免承擔套房貸的壓力而又能實現(xiàn)“小房換大房”的置業(yè)升級，開始轉讓已有的小戶型房產(chǎn)，一定程度上推動了市場上房產(chǎn)供應量的上漲。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前因為“升級置業(yè)”的換房要求導致的“套”掛牌量上漲兩成左右，其房產(chǎn)放量占到了目前“次新房”放量的24%。

●通州二手房成交案例●

時尚街區(qū)133平米110萬成交

客戶購購動機分析：

劉女士現(xiàn)在國貿(mào)附近有小二居室，雖然交通便利，購物方便，但十分喧囂，噪音污染嚴重，一直以來都有提高和改善居住條件的愿望。通過幾年的工作及向家人籌集一部分資金手中現(xiàn)有50萬元左右，這樣劉女士就可以根據(jù)自己每月收入情況以貸款形式選購一套100萬左右房屋。因為劉女士考慮到近10年不會再選購新房，選擇3居將來即使兒子成家也可以住在一起。經(jīng)過兩個月時間對樓盤考察，夫妻二人看中了發(fā)展?jié)摿薮蟮耐ㄖ?，這里環(huán)境優(yōu)美綠樹成陰且安靜舒適，自然生態(tài)好。各個小區(qū)的綠化率和容積率都很適合人居住，這里二手房市場正處在發(fā)展期，在房子的性價比上有很大的優(yōu)勢。業(yè)主出售收益分析：

業(yè)主趙先生前幾年以貸款形式選擇了這套三居室房屋。經(jīng)過幾年夫妻倆在北京的打拼，已經(jīng)奠定了一定的經(jīng)濟基礎，去年夫妻倆因為女兒工作調(diào)動又在西四環(huán)選購了一套復式結構四居室房屋，所以夫妻倆需要賣掉這套房屋償還新房貸款以減輕付款壓力。趙先生2004年5月份以4500元左右/平方米的價格購入期房，房價共60多萬元，頭付20萬元，同年入住。其他稅費2萬元左右，物業(yè)費1.5萬元左右，裝修10萬元，其他費用大概1萬元左右，共計14萬元。這套房子給他帶來了30多萬元的凈利潤。置業(yè)顧問分析：

時尚街區(qū)與周邊的二手住宅樓盤和一手住宅樓盤相比交通方便，適合在國貿(mào)及東三四環(huán)沿線上班的人員。小區(qū)外有938、848、372、976、647等公交車，還有八通線城鐵，20多時辰就可到國貿(mào)。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化率達35％，停車位充足，小區(qū)內(nèi)有超市洗衣店等生活基礎設施完善。劉女士選擇的房子在小區(qū)中間，房前是小區(qū)廣場，有一直徑20米的噴水池，景觀奇美，戶型是三室兩廳兩衛(wèi)，布局合理屬于新房，房子裝修很溫馨，省去了裝修的麻煩。整個小區(qū)被一種優(yōu)雅、和諧、安靜的氣息包圍著，非常符合劉女士的要求?，F(xiàn)在通州的房價自2006年后每年都有上漲趨勢。資料由鑫尊置地提供

　(中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)(作者：高彤 周宏)

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