近期，九部委出臺房產(chǎn)宏觀調(diào)控新政，使得二手房市場反響強烈。對于消費者而言，較為關(guān)心就是在新政下進行二手房交易到底如何交納稅費。于是，我們接到很多讀者及購房者的來電，希望能對二手房交易過程中的稅費交納有個全面的了解。為此，我們請北京中原三級市場部專業(yè)人士，對已購公房、二手商品房和經(jīng)濟試用房交易時所交納稅費進行詳細(xì)講解。

 
 
種：房屋性質(zhì)——已購公房

●案例：王女士有一套1993年的已購公房，建筑面積為70平方米，該房產(chǎn)于2006年5月頭次上市交易，欲以總價42萬賣給曾先生。則購賣雙方需要交納的稅費如下：

對象 稅種 金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即420000×0.05% 210

王女士 賣方合計 210

購方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即420000×0.05% 210

曾先生 契稅：房產(chǎn)總價的1.5%，即420000×1.5% 6300

土地出讓金：當(dāng)年成本價(現(xiàn)為1560元/平方米 1092

計算)×1%×產(chǎn)權(quán)證上建筑面積，即1560×1%×70

產(chǎn)權(quán)證印花 5

購方合計 7607

種：房屋性質(zhì)——二手商品房

根據(jù)九部委聯(lián)合出臺《意見》中對營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)有了重新規(guī)定，我們將分兩種情況進行詳解：即對購購住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時全額征收營業(yè)稅，如個人購購普通住宅超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅；對個人購購非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，按差額征收營業(yè)稅。此政策出臺后，使得超過80%的二手商品房被劃入征收營業(yè)稅的行列。

●案例A：5年內(nèi)房產(chǎn)

王女士于2003年5月購了一套80萬的房產(chǎn)，建筑面積為100平方米，欲于近期以100萬賣給金先生。對于此房屋來說，其房產(chǎn)未超過5年，需要交納全額營業(yè)稅。則購賣雙方需要交納的稅費如下：

對象 稅種金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即1000000×0.05% 500

王女士 營業(yè)稅：房產(chǎn)總價的5.5%，即1000000×5.5% 

(購購不足5年的房屋轉(zhuǎn)手時全額征收營業(yè)稅) 55000

賣方合計 55500

購方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即1000000×0.05% 500

金先生 契稅：房產(chǎn)總價的1.5%，即1000000×1.5% 15000

購方合計 15500

●案例B：5年外房產(chǎn)：

王女士于1999年4月購了一套50萬總價的房產(chǎn)，建筑面積為80平方米，近期欲以80萬賣給楊先生，其房產(chǎn)超過5年。則購賣雙方需要交納的稅費如下：

對象 稅種金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即800000×0.05% 400

王女士 賣方合計 400

購方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即800000×0.05% 400

金先生 契稅：房產(chǎn)總價的1.5%，即800000×1.5%12000

購方合計 12400

注：如果該房產(chǎn)為非普通住房，則需要差額征收營業(yè)稅=(銷售價格-原購房價格)×5.5%以本例來說，如果該住房為非普通住房，營業(yè)稅為(800000-500000)×5.5%=16500元

第三種：房屋性質(zhì)——經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用房的上市年限是以5年來區(qū)分，同樣以兩個案例分別就房產(chǎn)在5年內(nèi)以及5年外交易進行講解。

●案例A：5年以內(nèi)出售：

王女士于2003年10月在回龍觀購得一套15.9萬的經(jīng)濟適用房，建筑面積為60平方米，由于個人原因?qū)⒂诮诔鍪邸Ｔ摲慨a(chǎn)未超過5年。對王女士來講，該房產(chǎn)只能出售給滿足購購經(jīng)濟適用房條件的人，且出售價格不應(yīng)高于購購時的單價。則購賣雙方需要交納的稅費如下：

對象 稅種 金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即159000×0.05% 79.5

王女士 賣方合計 79.5

購方 印花稅：房總價的0.05%。即159000×0.05% 79.5

契稅：房產(chǎn)總價的1.5%，即159000×1.5% 2385

土地出讓金：如果政府對購房人審批的總房價 2900 

為18萬元，大于實際購購房屋的成交總價

(15.9萬元)，則不需要交納土地出讓金。

如果政府審批購房人的購房總價為13萬元

小于實際購購房屋的成交總價(15.9萬元)。

則需要交納綜合地價款。綜合地價款為差價部分的

綜合地價款10%，即(159000-130000)×10%

購方合計:(無土地出讓金) 2464.5

總計:(有土地出讓金) 5364.5

●案例B：5年以外出售：

王女士近期打算以25.2萬總價賣出2000年2月在天通苑購置的一套經(jīng)濟適用房，該房產(chǎn)的建筑面積為70平方米，當(dāng)時購入價為18.5萬元。由于該套房屋出售時王女士的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費者，并可以市場價出售。則購賣雙方需要交納的稅費如下：

對象 稅種金額(元)

賣方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即252000×0.05% 126

王女士 土地出讓金：5年以上按照市場價出售的經(jīng)濟適 25200

用房需要交納合同標(biāo)的額的10%作為綜合地

價款，即252000×10%

賣方合計 25326

購方 印花稅：房產(chǎn)總價的0.05%。即252000×0.05%126

金先生 契稅：房產(chǎn)總價的1.5%，即252000×1.5% 3780

消費者 購方合計 3906

(感謝北京中原三級市場部研究對本欄目的數(shù)據(jù)支持) 

通過以上案例，希望給消費者在二手房交易中提供一些幫助，在處置房產(chǎn)的過程中也做到心中有數(shù)。同時，提醒大家要注意交易時的具體金額，以稅務(wù)部門發(fā)布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

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