2007年4月以來，上海一二手房市場單價明顯上升。當(dāng)前漲勢能否延續(xù)？上海房價要漲到什么時候？面對房價，投資者應(yīng)何去何從？本報記者就此采訪了10位滬上地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。 　　趙強(qiáng) 光大證券研究所行業(yè)部經(jīng)理 上海樓市“價升量增” 從4月份起，上海樓市出現(xiàn)“價升量增”行情，這是供求關(guān)系轉(zhuǎn)變的必然結(jié)果。 今年上半年，上海新建住宅成交面積大約為1218萬平方米，比去年同期增長14％；與此同時，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為895萬平方米，比去年同期下降了18％！從去年9月份開始，上海新建住宅成交量和批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積的比率就已經(jīng)恢復(fù)1.0，今年這個比值總體向上趨勢不變，6月份更達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2.0。 房價這一輪上漲還將持續(xù)。較合適的方式還是增加有效供給，并適當(dāng)控制拆遷規(guī)模。 黃志峰 威格斯物業(yè)聯(lián)席董事 審慎做好長期投資準(zhǔn)備 近期上海一二手房市場均相當(dāng)活躍。楊浦新江灣城11000～12000元/平方米樓板均價，及該板塊市場價在三個月內(nèi)上漲近30％，對市場注入了強(qiáng)心劑。如果沒有強(qiáng)效調(diào)控措施，房價到年底將可能同比上升10％左右。 任由房價瘋漲好比給決策部門響亮的耳光，是否會迎來更嚴(yán)厲與嚴(yán)密的調(diào)控政策？我們拭目以待。現(xiàn)在是否投資好時機(jī)？在這段非常時期，還不能完全確定是剛性需求大量入市，也不排除政府再度出手的可能，因此需審慎做好長線投資的準(zhǔn)備。 　　王路 上海世聯(lián)地產(chǎn)客戶總監(jiān) 消費要知道自己的能量 我們把上海、北京、廣州、深圳這四個GDP超過5000億元的城市GDP和房價進(jìn)行了比較。上海以超萬億規(guī)模領(lǐng)跑，但其房價除了單個項目外，平均水平并沒有多少差距。 單一的價格導(dǎo)向只能做出偏頗的判斷，而太多不同的統(tǒng)計口徑更讓人迷惑。上海是擁有超過1800萬人口的城市，一年成交超過3000萬平方米，從3000元到11萬元的單價蘊涵著全中國較豐富的市場需求。作為消費者，關(guān)鍵的是要清晰自身的需求、能量與目標(biāo)；如果作為開發(fā)商，關(guān)鍵是要知道誰是你的目標(biāo)客戶。 　　蔡為民 衛(wèi)民不動產(chǎn)智庫營銷負(fù)責(zé)人 新一輪樓市轉(zhuǎn)牛，是人民幣階梯式升值、調(diào)控手段過于溫和、地方政府陽奉陰違、銀行存款負(fù)利率等許多復(fù)雜因素所交叉影響、激蕩形成的。 目前房價已使不少有意購屋者“非不為，實不能”，倘若這部分人群不顧一切地進(jìn)入，只會給自已帶來災(zāi)難。雖然通脹已成為現(xiàn)實，保值是當(dāng)務(wù)之急；關(guān)鍵在于有足夠的風(fēng)險意識，財務(wù)操作與調(diào)度需謹(jǐn)慎。一般來說，按揭支出不應(yīng)超過收入總和的1/2，頭付不應(yīng)超過儲蓄的2/3，以防貸款額度縮水、利率上調(diào)帶來壓力。至于標(biāo)的選擇，以上海房價之高，面對波段性調(diào)整在所難免，強(qiáng)烈建議自住指定在**兩線以上交會站點之周邊，力求立于不敗。 　　陳嘯天 易居市場研究副總監(jiān) 經(jīng)濟(jì)成長期房地產(chǎn)增幅大于其他行業(yè)，經(jīng)濟(jì)下滑期房地產(chǎn)降幅又低于平均降幅。 “70/90”政策今年將起到一定作用。按去年上海3000萬平方米的住宅總量，上海70/90住宅供應(yīng)量約2100萬平方米，這些住宅都集中在中外環(huán)、外環(huán)外。這么大的供應(yīng)，短線投資存在一定風(fēng)險；大戶型在未來一段時間供應(yīng)會比較少，投資價值較大。 區(qū)域供求失衡在上海房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤其突出。雖然小戶型會集中供應(yīng)，不過單一產(chǎn)品并不能帶動市場下行。 柯宏安 上海信義房產(chǎn)總經(jīng)理 價格走勢穩(wěn)中有升 2007年上海新房供應(yīng)量維持在2000萬平方米，與2006年市場供應(yīng)基本相等。從土地情況來看，出讓面積達(dá)到4400萬平方米，預(yù)計將在未來五年內(nèi)陸續(xù)上市。因此長期看一手房的供應(yīng)是比較充分的。2004～2006年土地供應(yīng)不足。 總的來說，上海下半年房價還是趨于平穩(wěn)。房價走勢會進(jìn)一步分化，內(nèi)環(huán)期房、二手房及租賃價格會平穩(wěn)小幅上漲；中環(huán)地區(qū)因區(qū)域供求平衡，價格不會有太大變化；外環(huán)的房價會比較平穩(wěn)。 馬冀 中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理 中環(huán)線單價將破1.5萬元 目前上海中外環(huán)線間的供求比在1：4～1：5，其原因有：由于上半年供應(yīng)量減少，股市投資者撤場加劇了供不應(yīng)求；大戶型、高價盤成交提高房價；土地供應(yīng)徘徊在低水平，開發(fā)成本增加以及市場集中度提高等因素，令發(fā)展商存在惜售、放緩開發(fā)步伐等現(xiàn)象；市場動性過剩、人民幣升值，對樓價上漲推波助瀾。 今年年底前中環(huán)線可能會突破15000元/平方米，外環(huán)線會突破8000元/平方米。諸如浦東三林、楊浦五角場等區(qū)域價格漲幅會超出平均水平。 　　顧海波 獨立分析人士 下半年會有政策出臺 上海房地產(chǎn)價升量增、供需兩旺，全國住宅的開發(fā)、竣工面積及銷售價格更是疊創(chuàng)新高，中國經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”現(xiàn)象嚴(yán)重。 我國房地產(chǎn)業(yè)對地方財政的貢獻(xiàn)率在50％左右。2006年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.94萬億元，占當(dāng)年GDP的9.26％，遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)的5％合理水平。目前上海的房價收入比已經(jīng)超過國際標(biāo)準(zhǔn)，如果不能及時剎車，很可能會硬著陸。相信下半年會有政策出臺，如提高交易轉(zhuǎn)讓稅、土地增值稅等。 　　簡宏洲 盛勢投資有限公司總裁 上海房價只是在補(bǔ)漲 受宏觀調(diào)控影響，這兩年多上海房價沒怎么漲，北京、深圳漲幅超過了上海。5月以來上海房價只是補(bǔ)漲。 從土地供應(yīng)角度看，這幾輪調(diào)控中上海土地供應(yīng)大為減少，尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)，這無疑會助長內(nèi)環(huán)內(nèi)等區(qū)域的房價；區(qū)域價格上浮又會帶動內(nèi)、外環(huán)區(qū)域的房價，層層外擴(kuò)。 上海GDP增長很大一部分來自于外貿(mào)、國際航運。上海外貿(mào)、航運已經(jīng)成為全國龍頭，沒有衰退跡象。如果說經(jīng)濟(jì)增長是水，房價是船，水漲船高是在預(yù)料中的。 　　徐萬珂 漢宇地產(chǎn)中區(qū)董事 土地增值稅是預(yù)警信號 這次上海房價上漲由多方面因素促成。人民幣穩(wěn)定升值使大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；市政基礎(chǔ)工程建設(shè)、拆遷推動許多客戶入市；過去一部分剛性需求延緩入市，看到房價開始新一輪漲勢后，恐慌心理使一些人沒有仔細(xì)鑒別便匆忙入市。 我認(rèn)為上海房價距較高位還有20％～30％的空間，預(yù)計第四季度就可能到達(dá)這一價位。屆時國家很可能會進(jìn)一步出臺調(diào)控政策。5月底一度嚴(yán)征的二手房個稅、7月15日開征土地增值稅等政策可見一斑，這是明顯的預(yù)警信號。（王海春）

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