如果說(shuō)調(diào)整、降價(jià)是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流現(xiàn)象，那么市場(chǎng)現(xiàn)狀正反映了市場(chǎng)的一種普遍觀望的心態(tài)。然而，如果站在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資的角度看，這個(gè)下跌的市場(chǎng)并不排除潛在的機(jī)會(huì)。那么機(jī)會(huì)如何去尋找?如何去把握?

房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)綜合體

有人居住的地方是一個(gè)文化的概念，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)所提供的產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)和文化內(nèi)涵均比較豐富且融合于一體時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)就成了一個(gè)綜合性的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)就是個(gè)綜合體。這個(gè)市場(chǎng)提供為人居住服務(wù)的產(chǎn)品，因此是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)部門。

仔細(xì)研究城市這個(gè)概念，城市這個(gè)綜合體有其自身的厚度，層次多樣。從經(jīng)濟(jì)層面上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)夾雜了貨幣、價(jià)格、預(yù)期、偏好、政策等多種因素的混合體。從建筑層面上，這個(gè)市場(chǎng)又包含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程、社區(qū)、和諧、舒適等多個(gè)要素。從金融投資層面上，這個(gè)市場(chǎng)也可以是的投資物業(yè)市場(chǎng)。

因此，不同的角度看房地產(chǎn)，可以將其冠以不同的稱謂，文化意義上的房地產(chǎn)叫做人居，建筑意義上的房地產(chǎn)從屬于工程施工，經(jīng)濟(jì)意義上的房地產(chǎn)具備固定資產(chǎn)的屬性，金融投資意義上的房地產(chǎn)叫做不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

同時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)的綜合性可以從需求這個(gè)視角來(lái)觀察。人們?cè)诳紤]置業(yè)選擇時(shí)，會(huì)綜合考慮地段、價(jià)格、社區(qū)文化、地區(qū)規(guī)劃、交通情況等諸多方面問題，因此，從這個(gè)角度看需求，也是一個(gè)復(fù)雜的概念。

價(jià)格膠著與市場(chǎng)機(jī)會(huì)同在

上海這個(gè)大都市，正是這種房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合體的典型代表。近年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融和經(jīng)濟(jì)的屬性更加明顯，而產(chǎn)品屬性、文化屬性卻退居次席。當(dāng)人們的經(jīng)濟(jì)利益沖突高于產(chǎn)品本身的屬性的時(shí)候，所關(guān)注的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)化到了對(duì)利益分配和心理需求的平衡上。

如果說(shuō)調(diào)整、降價(jià)是當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流聲音，那么市場(chǎng)現(xiàn)狀正表明市場(chǎng)的一種普遍觀望的心態(tài)。

然而，如果站在企業(yè)經(jīng)營(yíng)和投資的角度看，這個(gè)下跌的市場(chǎng)并不排除潛在的機(jī)會(huì)。那么機(jī)會(huì)如何去尋找?如何去把握?在此，我們提出幾點(diǎn)看法。

市場(chǎng)是可以分割的

頭先，市場(chǎng)并不是一個(gè)整塊的大餅，而是一個(gè)可以分割的綜合體。在此，我們提出多個(gè)緯度的解析方法。一是區(qū)域分割；二是產(chǎn)品分割；三是運(yùn)作模式分割。

上海是一個(gè)大都市，區(qū)域分割的概念在這個(gè)市場(chǎng)上可以落實(shí)到行政區(qū)分割和環(huán)線分割兩個(gè)層面。所謂三城九鎮(zhèn)，所謂城區(qū)，所謂環(huán)線布局，所謂板塊效應(yīng)，都是從區(qū)域意義上去分割上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，如果把這些區(qū)域分割方式統(tǒng)一成一種詳細(xì)的市場(chǎng)細(xì)分模式，在無(wú)重疊的前提下考察各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的諸多特點(diǎn)，那么這種區(qū)域分割就是有效的，可以作為標(biāo)準(zhǔn)模式的分割方式。

產(chǎn)品分割的基礎(chǔ)是產(chǎn)品分析。從一般意義上的產(chǎn)品分析上看，我們可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品劃分成普通住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)街、酒店、SHOPPINGMALL，綜合商業(yè)物業(yè)等多種類型，不同類型的物業(yè)產(chǎn)品有不同的運(yùn)作模式和考察方式。因此，產(chǎn)品分割又是市場(chǎng)分割的一個(gè)重要方面。

運(yùn)作模式的分割，可以說(shuō)是運(yùn)作模式的演變。傳統(tǒng)的土地運(yùn)作模式，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式，傳統(tǒng)的投融資模式在現(xiàn)階段的市場(chǎng)上，正孕育著一場(chǎng)變革。

因此，從這三個(gè)角度看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜而又有序，機(jī)會(huì)蘊(yùn)藏在不同的領(lǐng)域中。

價(jià)格下跌不等于失去投資機(jī)會(huì)

其次，產(chǎn)品價(jià)格下跌不意味著市場(chǎng)失去投資機(jī)會(huì)。雖然當(dāng)前從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價(jià)格仍然處于一個(gè)上升周期中，但現(xiàn)階段的上海，無(wú)疑已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)價(jià)格下跌的通道。

可以這樣說(shuō)，上海市場(chǎng)的低迷一半出自政策調(diào)控，一半出自人們的心理預(yù)期。但需要注意的是價(jià)格下跌并不意味著市場(chǎng)失去投資機(jī)會(huì)。雖然從投資的角度去看，整體性的投資機(jī)會(huì)在下跌的市場(chǎng)氛圍中很難尋覓，但不難從一些細(xì)小的市場(chǎng)和運(yùn)作環(huán)節(jié)中尋找突破，這些細(xì)小的市場(chǎng)的尋覓正來(lái)自有效的市場(chǎng)分割。

比方說(shuō)我們近期觀察到的日漸紅火的高端寫字樓市場(chǎng)、高端酒店市場(chǎng)，以及經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)，還有特別地段特別形態(tài)的住宅市場(chǎng)，這些細(xì)分市場(chǎng)上的投資機(jī)會(huì)都要大于一般的傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)。然而要想在這些市場(chǎng)上取得成功，還需要切實(shí)的理解和把握各自的操作模式和盈利模式，這樣才能抓住這種市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)。

傳統(tǒng)運(yùn)作模式將受到挑戰(zhàn)

再次，傳統(tǒng)的運(yùn)作模式將受到挑戰(zhàn)，取而代之的是成熟的操作法則。從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，操作層面上的傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式，房屋銷售模式，寫字樓和商業(yè)物業(yè)開發(fā)模式在當(dāng)前的階段上都需要改變。如何改變?怎么改變?我們認(rèn)為可以從現(xiàn)金流的控制入手，以控制資金的成本，開辟新的投融資渠道將是這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)一步走向成熟的解決之道。因此，房地產(chǎn)商從開發(fā)商轉(zhuǎn)向投資商的運(yùn)作模式的改變是一個(gè)大的方向。

不變的是善于發(fā)現(xiàn)的眼光

較后，一切都在變，不變的是善于發(fā)現(xiàn)的眼光。處于變化中的上海房地產(chǎn)，從市政規(guī)劃，到土地供應(yīng)，到建筑形態(tài)，再到投融資模式，所有涉及到上海房地產(chǎn)的方方面面的因素都在改變，面對(duì)這個(gè)綜合而又復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，制勝之道在于敏銳的分析和善于發(fā)現(xiàn)的眼光。

敏銳的分析表現(xiàn)在從對(duì)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的把握，到市場(chǎng)微觀項(xiàng)目的定位，對(duì)人們需求的洞察和體驗(yàn)，這些都是深入分析的所在。

比方說(shuō)匯率波動(dòng)問題對(duì)開發(fā)商財(cái)務(wù)成本的影響?對(duì)物料采購(gòu)的影響?對(duì)購(gòu)購(gòu)力的影響?產(chǎn)業(yè)政策和稅費(fèi)政策對(duì)市場(chǎng)需求變化的心理影響?政府規(guī)劃的改變，這個(gè)城市的定位的改變，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和運(yùn)營(yíng)模式的微妙變化，會(huì)對(duì)房子的需求產(chǎn)生怎樣的沖擊?動(dòng)拆遷政策的背后是怎樣的房屋市場(chǎng)需求?

只有考慮清楚方方面面的運(yùn)營(yíng)環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)和產(chǎn)品所帶來(lái)的細(xì)枝末節(jié)上的沖擊，才能在這個(gè)市場(chǎng)中尋找到準(zhǔn)確的投資機(jī)會(huì)，并將風(fēng)險(xiǎn)控制在較低的范圍之內(nèi)。而善于發(fā)現(xiàn)的眼光更在于運(yùn)作模式的創(chuàng)新，銷售模式的創(chuàng)新和產(chǎn)品質(zhì)量的創(chuàng)新。因此，人們對(duì)房子的需求是夾雜了理性和情感兩方面的綜合，環(huán)境好價(jià)格便宜的房子未必是人們都需要的，而居住的氛圍可能是大家更關(guān)注的問題。

因此，我們認(rèn)為專業(yè)而準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的分析，是一切創(chuàng)新和尋找新機(jī)會(huì)的起點(diǎn)。

至此，我們提出一個(gè)新的觀察市場(chǎng)的視角總結(jié)成以下兩點(diǎn)：，在市場(chǎng)研究思路上貼近到生活本身；，在運(yùn)作模式上提升至成熟而專業(yè)。做到兩方面的很好融合是當(dāng)前市場(chǎng)決勝的關(guān)鍵。

上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一盤棋，在對(duì)峙的市場(chǎng)局勢(shì)下，一著好棋能做到滿盤皆活，柳暗花明?！　　　　?

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