萬變不離其宗，影響房價變化的，終歸不過是“供需”兩字。當(dāng)然這是指“真實的供給和真實的需求”。這是互為因果、形影相隨的關(guān)系。如果這兩者沒有變化或者變化極其有限，那么房地產(chǎn)價格就不會出現(xiàn)大幅波動。什么持幣觀望、消極預(yù)期一類說法，皆非根本，不足以動搖房價。君不見現(xiàn)在又到了中國樓市所謂“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季，從國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委的監(jiān)測數(shù)據(jù)判斷，樓價還有一點逆市上揚的態(tài)勢。這是因為供需沒有產(chǎn)生本質(zhì)改變，所以盡管調(diào)控并不曾松懈，但價格變化不明顯。

就供給來說，政府的增量調(diào)控還需要一定時間才能產(chǎn)生效果。600多億的專項財政資金注入和580萬套保障住房的建設(shè)，從紙面計劃到徹底兌現(xiàn)，有個較長周期，在沒有完全落地之前，這一舉措所產(chǎn)生的心理效應(yīng)可能遠(yuǎn)大于實際。

而且還要考慮供給環(huán)節(jié)中存在的市場失靈現(xiàn)狀。這將對真實供給的順暢性、規(guī)?；敖Y(jié)構(gòu)優(yōu)化造成一系列阻礙。有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者始終強(qiáng)調(diào)，盡量讓房地產(chǎn)市場按市場規(guī)律自行運作。他們的依據(jù)是全世界的市場經(jīng)驗都可以證明，價格是調(diào)節(jié)供需的先進(jìn)有效杠桿。但這種理論在中國的市場里看不見，因為我們的供給實際上沒有辦法隨價格杠桿起落或增減。比如，從全國到地方，都有年度土地利用計劃。用地關(guān)把得緊，要報批，要審核，要限量，不會因為房地產(chǎn)價格高了，開發(fā)商就可以多要一點地。如果一年供地只有100幅，哪怕市場再旺，你也不要想有101幅，經(jīng)濟(jì)理論在這里就失靈了。

供給始終沒能有根本性改變，還與供給的無效性有關(guān)。本來數(shù)量就有限的土地入市之后，被卡在了開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，不能及時形成房屋供給。國土資源部近期在全國范圍內(nèi)清理閑置用地，查出來的結(jié)果足讓人嚇一跳。截至目前，今年中國房地產(chǎn)閑置土地2044宗，面積12.35萬畝；別墅用地74宗，面積7836畝；保障性住房用地改變性質(zhì)83宗，面積943畝；違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓7宗，面積290.04畝。從閑置時間看，閑置5年以下的地塊1354宗，占閑置土地總數(shù)的48%；閑置5年以上的地塊共875宗，占31%。

大家從中不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的供給環(huán)節(jié)面臨的問題是多么嚴(yán)峻和復(fù)雜。若要理順?biāo)?，還需假以時日。不過有一點可以確信，土地的閑置和無效性利用，是完全可以避免的。掛牌拍出了多少地，職能部門可以通過備案管理，實時監(jiān)控與追蹤，超過期限，堅決收回，重新入市。至于說是不是可以放棄對于土地利用的計劃約束，使之全面實現(xiàn)與市場經(jīng)濟(jì)對接互通，由價格杠桿來自行調(diào)節(jié)，這還需要更為充分和穩(wěn)妥的討論，形成一種新機(jī)制。比如土地部門的市場嗅覺能否敏銳些，手段更靈活些。

供給調(diào)整迫在眉睫，但我們可能有意忽略了，要么就是根本沒有意識到。可是，供給（包括供給量和結(jié)構(gòu)）的大前提不具備，需求無論如何是控制不住的。若要改而去分流需求，又缺少可分流的渠道與平臺，保障房、政策房等多層次住房體系要進(jìn)一步建設(shè)和完備，還是涉及如何調(diào)整好供給的問題。

真實的需求應(yīng)與真實的供給相銜接，兩者有一個不對，市場便不穩(wěn)定，價格就會失去均衡，跑出合理區(qū)間?，F(xiàn)在不僅供給因其大打折扣而顯得不夠真實，需求也是混亂的，一般有這樣三種：一種是炒購性的；一種是自住性的；還有一種是根本不具備實際支付能力，但表現(xiàn)為某種意愿性的，也可以說這是潛在需求（因其條件具備之后就能通過貨幣陸續(xù)釋放）。目前真正主宰市場的，實際是前兩類需求。他們?nèi)胧袝r大抵是只做不說，后一種則通常是只說不做，但又常常在輿論上表現(xiàn)得較激烈，且較代表民意，一定程度上也助推了市場矛盾。這幾種需求夾雜、攪和在一起，至今沒有被拆解開，相當(dāng)長一段時間還會繼續(xù)保持其沖突性。

如果說以上三類都可以算作真實需求，那么這種尖銳的需求矛盾在長達(dá)6至7年的調(diào)控期內(nèi)非但沒有得到解決，反而呈日積月累、積重難返之勢。房價居高不下本身就已經(jīng)說明這樣一個問題——巨大的需求根本無法通過價格影響供給，需求與供給的互通鏈條事實上已斷成了兩截，預(yù)計需求還會膨脹，一旦到了極限，有可能出現(xiàn)爆炸性釋放，天價的出現(xiàn)毫不奇怪。相形之下，供給的不對稱狀況能不能得到消除，就很難說了。

現(xiàn)在我們在做的，是要還原和培育較核心、也是較真實的需求，就是自住性需求，具體手法是確保定向性、扶持性的供給。但這頭先就要刨除游移性極強(qiáng)的炒購需求。切斷供給、增加購購成本去彈壓，不是較好的辦法。炒資必然存在，不可能被驅(qū)逐干凈。關(guān)鍵的問題是炒資究竟該呆在哪一級市場里。現(xiàn)在他們呆的地方顯然不對，因為炒資和自住性需求所進(jìn)入的市場高度重疊，這樣勢必存在沖突，而弱勢一方的自住類需求必被強(qiáng)勢一方的炒購資金擠壓，因而才會出現(xiàn)那種連保障性住房用地都會被改變性質(zhì)的情形。此種痼疾不愈，你認(rèn)為房價是漲還是跌？（來源：上海證券報）

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