我們運(yùn)作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開(kāi)發(fā)不斷賣(mài)，母雞就是把商業(yè)積淀下來(lái)。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開(kāi)幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下為頭創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光先生12日上午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　劉曉光：我今天講的題目，因?yàn)槭切抡碌姆康禺a(chǎn)，我想不談新政，談商業(yè)模型、談生意。

　　為什么講商業(yè)模型非常重要？因?yàn)榇蠹抑乐袊?guó)房地產(chǎn)發(fā)展到今天，每個(gè)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)壓力很大，無(wú)論從生存需要、發(fā)展需要、競(jìng)爭(zhēng)需要，可持續(xù)發(fā)展需要，還是從循環(huán)上、核心競(jìng)爭(zhēng)力塑造上以及我們商業(yè)資產(chǎn)跟資本市場(chǎng)高度融合上，都是非常重要。

　　我記得七年前我曾經(jīng)設(shè)計(jì)過(guò)一個(gè)模型，后來(lái)沒(méi)有很好的實(shí)施。當(dāng)時(shí)我提出來(lái)我們拿出150億、150人、150個(gè)城市、150塊地進(jìn)行整個(gè)的戰(zhàn)略循環(huán)。我也提出把管理模型進(jìn)行變化，有信息采集平臺(tái)、項(xiàng)目評(píng)估平臺(tái)、資金調(diào)撥平臺(tái)、追蹤審計(jì)平臺(tái)等等。后來(lái)這個(gè)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)主要是人的問(wèn)題、體制的問(wèn)題。如果實(shí)現(xiàn)的話這一條線應(yīng)該達(dá)到1000億以上。

　　今天簡(jiǎn)單說(shuō)一下商業(yè)模型的事。從頭創(chuàng)角度，我們主要業(yè)務(wù)是機(jī)械、地產(chǎn)、金融，我認(rèn)為我們核心競(jìng)爭(zhēng)力是在于把投行的技術(shù)和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力融合起來(lái)，兩個(gè)輪子互動(dòng)。

　　這里有我們轉(zhuǎn)型基本情況、創(chuàng)新戰(zhàn)略舉措，我不多說(shuō)了。我主要講業(yè)務(wù)模型創(chuàng)新。

　　現(xiàn)在搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多數(shù)還是住宅、物業(yè)，比較復(fù)雜一點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)?，F(xiàn)在我們做新的城市這樣一個(gè)概念，這樣就把城市綜合體也好、商業(yè)地也好，我們的看法就是把它提高了一個(gè)層次。

　　網(wǎng)絡(luò)化以后的城市形態(tài)在發(fā)生變化，人們的寫(xiě)字樓、住宅已經(jīng)聯(lián)系越來(lái)越緊密。

　　我們做地產(chǎn)分三條線，一條是傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)線。條線把地產(chǎn)跟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)做，比如高速公路與地產(chǎn)、**與地產(chǎn)、水務(wù)與地產(chǎn)。第三條線，我們跟奧特萊斯的合作，把管理公司引進(jìn)過(guò)來(lái)、品牌引進(jìn)過(guò)來(lái)，能取得低價(jià)折扣，這是核心。

　　我們希望造一個(gè)新都市概念、新城市的概念，把概念再提高一點(diǎn)?，F(xiàn)在一共開(kāi)了3個(gè)項(xiàng)目，大概300萬(wàn)平方米，全國(guó)同時(shí)開(kāi)工，資金量需求非常大。

　　我們把商業(yè)、住宅、旅游、娛樂(lè)、物流、度假等等，把它高度融合在一起。我們想以休閑購(gòu)物概念為龍頭，打造一個(gè)大型的一體化的新都市的概念。

　　前面我說(shuō)到它的核心在于能不能把世界優(yōu)質(zhì)品牌引進(jìn)過(guò)來(lái)，能不能用較低的折扣拿到手，能不能長(zhǎng)期有序來(lái)循環(huán)，這是做這個(gè)模型的觀念。另外這個(gè)模型有很多其他的要點(diǎn)，這里有很多很難的事情在商業(yè)模型轉(zhuǎn)型過(guò)程中。

　　頭先一個(gè)模型，資金量很大。我們?nèi)绻龅?5個(gè)大的以后，可能需要1000億現(xiàn)金，至少自己動(dòng)用300、400億現(xiàn)金。錢(qián)從哪里來(lái)？怎么做？通過(guò)私募市場(chǎng)、資本市場(chǎng)等等，這是一條線。條線，從施工交鑰匙開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)。第三條線，商業(yè)管理。第四條線，不斷資金運(yùn)作，什么時(shí)候私募、什么時(shí)候上市、什么時(shí)候分拆、什么時(shí)候資產(chǎn)證券化。

　　我們有一個(gè)圖講到他們互動(dòng)的關(guān)系。這是一個(gè)他的模式（圖），包括低密度高端住宅、娛樂(lè)休閑，休閑的商業(yè)群、中高端住宅、購(gòu)物、歐洲生活體驗(yàn)，還有一些關(guān)聯(lián)體驗(yàn)等等。

　　實(shí)際上較后的核心是一個(gè)休閑購(gòu)物的概念、低密度生態(tài)住宅的概念。這里較核心的，它實(shí)際上品牌的優(yōu)勢(shì)。真正的品牌引進(jìn)過(guò)來(lái)，價(jià)格在3、4折，一線品牌占40%左右，這樣對(duì)中國(guó)人吸引力還是很大。

　　我們運(yùn)作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開(kāi)發(fā)不斷賣(mài)，母雞就是把商業(yè)積淀下來(lái)。這是我們?cè)跇?gòu)造轉(zhuǎn)型過(guò)程中一個(gè)方面。整個(gè)運(yùn)作期限大概8-10年時(shí)間，15、16個(gè)項(xiàng)目。它的特點(diǎn)我就不多說(shuō)了。

　　運(yùn)作過(guò)程我也不多說(shuō)了，這是可持續(xù)的概念。運(yùn)作這么一個(gè)大的載體，每個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐貎r(jià)升2倍以上。每個(gè)大的區(qū)域形成100、200億銷(xiāo)售額，帶動(dòng)就業(yè) 1-2萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)10億以上稅，對(duì)一個(gè)地方的可持續(xù)發(fā)展也是非常有意義的。

　　在這個(gè)里面來(lái)講，難點(diǎn)就是跟國(guó)際上品牌關(guān)聯(lián)公司的談判，我們讓了一個(gè)利，構(gòu)建合資公司，我們占25%，他占75%，構(gòu)造起來(lái)的這些東西，我們?cè)谏虡I(yè)模型改革上，往前走了一步。

　　我們有我們傳統(tǒng)的地產(chǎn)線，我們跟基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)的這條線，我們有創(chuàng)新的新都市地產(chǎn)項(xiàng)目，我們叫全價(jià)值、新生活、新都市的概念。這樣我們是想可能我們會(huì)走得更快一點(diǎn)，更加扎實(shí)一點(diǎn)。

　　當(dāng)然這里面有很多矛盾的問(wèn)題，我想商業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，商業(yè)模型塑造過(guò)程中，恐怕他本身也是一件很痛苦的事情。

　　根據(jù)每一個(gè)企業(yè)的情況而進(jìn)行。但是我們想做今天這個(gè)地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)代，已經(jīng)到了這個(gè)時(shí)代，我們應(yīng)該從生存和發(fā)展的角度，從競(jìng)爭(zhēng)的角度，從可持續(xù)發(fā)展的角度，從良性循環(huán)角度，從核心競(jìng)爭(zhēng)力角度去塑造，能把我們地產(chǎn)和金融的結(jié)合上，地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合上做得更好，發(fā)展的更快。

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