主持人：今天論壇嘉賓演講部分到此結(jié)束，接下來(lái)我們有兩個(gè)精彩的對(duì)話。頭先我們開(kāi)始中國(guó)房地產(chǎn)金融之轉(zhuǎn)型年代上市公司價(jià)值論壇，頭先我們有請(qǐng)論壇主持嘉賓：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松教授及北師大金融研究所主任鐘偉教授。

　　有請(qǐng)對(duì)話嘉賓。郁亮(先生)萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理，陳淮(教授)中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師，孫希灝(先生)摩根大通證券(亞太)有限公司地產(chǎn)研究部主任，徐會(huì)軍(先生)正源房屋開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)

　　巴曙松：很高興和鐘偉博士一起來(lái)主持這個(gè)會(huì)議，這個(gè)節(jié)目是我建議的，是我在內(nèi)地香港資本市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的上市公司、房地產(chǎn)公司，去年以來(lái)業(yè)績(jī)創(chuàng)新高，就是因?yàn)閮?nèi)地的房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)方面的問(wèn)題，還為其他的方面背負(fù)了太多的責(zé)任，我們就講企業(yè)責(zé)任，插一時(shí)辰對(duì)陳淮教授的演講進(jìn)行評(píng)論。一個(gè)國(guó)家、民族的繁榮，要每一個(gè)人明確自己的責(zé)任。一個(gè)博士生導(dǎo)師批駁博士生素質(zhì)下降的時(shí)候，要意識(shí)到自己作為博士生導(dǎo)師是有責(zé)任的。同樣，你要提高自己的責(zé)任意識(shí)。

　　今天的題目是對(duì)于上市公司獲得了與其他上市公司更多的融資渠道，更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，所以我們有責(zé)任把這個(gè)行業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)進(jìn)行一個(gè)說(shuō)明。今天作為一個(gè)開(kāi)場(chǎng)白，利用陳淮教授后面講的優(yōu)勢(shì)，做了一時(shí)辰的評(píng)論，下面交給鐘偉博士。

　　鐘偉：從上市公司的價(jià)值，也遭遇了一些問(wèn)題：1、政策不確定，就帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)，必然導(dǎo)致這個(gè)公司的市場(chǎng)價(jià)值被低估。前一段時(shí)間某一個(gè)上市公司老總說(shuō)，他的地基已經(jīng)拿到了，原來(lái)是這樣設(shè)想的，那么現(xiàn)在一切都變更了，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)怎么辦？他的公司收益不如原來(lái)的高，損失比原來(lái)的大。在這樣情況下，要仔細(xì)想一下，《雍正王朝》給我很有記憶印象的是，年羹堯自認(rèn)為很有功勞，去見(jiàn)八王爺，他天去見(jiàn)雍正，雍正卻說(shuō)你跪安吧！政策負(fù)擔(dān)也會(huì)導(dǎo)致公司的負(fù)擔(dān)。市場(chǎng)價(jià)值低一倍是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備的功能很像公用事業(yè)。所以中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)，它的經(jīng)手人不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不是公用事業(yè)。第三是，當(dāng)你這個(gè)公司面臨調(diào)整，價(jià)值被低估的時(shí)候，有些公司的價(jià)值不會(huì)低估，他們的融資渠道非常順暢，就是外資為主進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)公司的這些公司。與他們相比，內(nèi)資的這些企業(yè)會(huì)有一些劣勢(shì)，會(huì)導(dǎo)致內(nèi)地公司的價(jià)值被低估。所以對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值有一個(gè)現(xiàn)代的結(jié)果話，是很正常的。在這個(gè)時(shí)候，有一些明智的同志可以掙得陽(yáng)光的利潤(rùn)。

　　郁亮：參加這么多博士的論壇就壓力非常大，我小的時(shí)候就佩服那些說(shuō)話我聽(tīng)不懂的人，我剛才非常同意陳淮博士講的。是按照市場(chǎng)的估值還是怎樣？就是怎樣對(duì)上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行定價(jià)。要把中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題一下子搞清楚非常困難，來(lái)之前，這個(gè)題目變了很多次，所以只能理解為轉(zhuǎn)型年代下的房地產(chǎn)上市公司的價(jià)值。房地產(chǎn)信貸如果有風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)引起整個(gè)金融關(guān)心的問(wèn)題，包括消費(fèi)者按揭貸款，對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)，有一點(diǎn)不太認(rèn)同的地方，如果把房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)成是金融現(xiàn)象，那么我們由銀監(jiān)會(huì)管就可以了，比如說(shuō)汽車行業(yè)和房地產(chǎn)都是資金運(yùn)行行業(yè)，都是很多貸款下去，購(gòu)車的人也是汽車按揭貸款。沒(méi)有人說(shuō)汽車行業(yè)是金融行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)特征越來(lái)越明顯，沒(méi)有錢的話，在過(guò)去說(shuō)明可行的話，到今天就不可行了。房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴越來(lái)越深，我們還有價(jià)值可以創(chuàng)造的，不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商企業(yè)不從事任何價(jià)格創(chuàng)造的活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)作為資金密集型的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，單一的融資渠道是不夠的，較核心的問(wèn)題，單一的融資工具是較單一的，只有一項(xiàng)是代管的。像信托、外資，我們對(duì)于金融的開(kāi)發(fā)問(wèn)題是整個(gè)較落后的，當(dāng)然我們看到，我們大多數(shù)銀行已經(jīng)開(kāi)始邁向國(guó)際化，對(duì)于整個(gè)過(guò)去金融多元化，開(kāi)發(fā)更多的利用工具，有更多的便利，從而對(duì)于提高個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)更加的多元化。單一的工具肯定會(huì)帶來(lái)更多的單一風(fēng)險(xiǎn)，多元化可以化解一些風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，資金密集型的這個(gè)特征越來(lái)越明顯的話，顯然需要更多的融資工具。具備這個(gè)融資工具也不是很難，但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商用多元的融資工具是很難的，個(gè)原因關(guān)鍵是“信”字，就是一個(gè)信用問(wèn)題，信用關(guān)鍵的問(wèn)題就是透明，讓人一看就明白。風(fēng)險(xiǎn)在哪兒？都是憋著、藏著。中國(guó)會(huì)計(jì)師判斷的信息準(zhǔn)確度是不夠的，都是比較不愿意告訴別人的，透明度不夠的話，別人是不會(huì)給你錢的。個(gè)，除了信用之外，還要做得好。錢，都是愛(ài)富嫌貧的，銀行是下雨天把雨傘收走了的銀行。不能埋怨他，從這點(diǎn)里說(shuō)是必須這樣做，下雨天給傘是救濟(jì)。這樣的話，你要做得好才可以。這是獲得融資工具多元化的兩個(gè)前提。這兩點(diǎn)，你想做多元化的話，做好了，國(guó)內(nèi)、國(guó)際的錢都會(huì)給你。如果做不好，國(guó)際、國(guó)內(nèi)的錢都不會(huì)來(lái)。

　　很多人把這些都定在融資渠道，如果在國(guó)內(nèi)銀行的錢都借不到，如果想去騙另外銀行的錢更不容易了。

　　這是我談到轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。關(guān)于上市公司價(jià)值問(wèn)題。從我的角度來(lái)講，管理層來(lái)說(shuō)，更多的是談創(chuàng)造價(jià)值的問(wèn)題，我們的目標(biāo)是在哪里？我們應(yīng)該對(duì)怎樣的價(jià)值市場(chǎng)進(jìn)行服務(wù)的話，這些都是有不同認(rèn)識(shí)的，當(dāng)時(shí)來(lái)講，在市場(chǎng)上是炒做為主，那時(shí)是遠(yuǎn)離莊家，遠(yuǎn)離了莊家也遠(yuǎn)離了這個(gè)市場(chǎng)，那個(gè)時(shí)候更加強(qiáng)調(diào)公司價(jià)值化。更多的顧及公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2000年之后，在越來(lái)越規(guī)范的情況下，弊端就顯示出來(lái)，你不可能允許長(zhǎng)線投資，更多的是短期投資，作為資本上，我們應(yīng)該滿足長(zhǎng)期的收益率，也要滿足短期的收益率，必須要兼顧，不能借上市公司的長(zhǎng)期投資利益，而犧牲短期的投資利益，這在五、六年以來(lái)，勢(shì)頭發(fā)展很大，這種轉(zhuǎn)變對(duì)價(jià)值認(rèn)識(shí)的轉(zhuǎn)變。

　　從明年開(kāi)始就到了第三階段，給上市公司、股東創(chuàng)造價(jià)值是天經(jīng)地義的，作為管理層應(yīng)該是努力奮斗的，隨著社會(huì)環(huán)境對(duì)每一個(gè)企業(yè)提出更多的要求，你不僅要賺更多的錢給我們，還要有創(chuàng)造很好的形象，像貝克漢姆一樣，不光球踢得好，而且還要長(zhǎng)得帥。這對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)是非常難的。如果做到企業(yè)建設(shè)，這樣對(duì)公司有幫助，在融資的時(shí)候別人會(huì)更加信任你，但是這是很難用價(jià)值衡量的。我們今年經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)，用1700萬(wàn)做了企業(yè)建設(shè)資金，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)之后，滿足社會(huì)各界對(duì)價(jià)值要求，我覺(jué)得中國(guó)這三類企業(yè)追求的是長(zhǎng)期化，追求利益和社會(huì)責(zé)任的平衡，都是并行的。照理說(shuō)，經(jīng)營(yíng)的都不是很好，這些是屬于沽名釣譽(yù)，如果企業(yè)發(fā)展不好，如何負(fù)擔(dān)起社會(huì)責(zé)任。如果談到社會(huì)責(zé)任，到一定的階段來(lái)談的。如果把所有的社會(huì)企業(yè)都拿來(lái)談，我認(rèn)為效果會(huì)相反。我們一直在尋找我們的路徑、方向。今天借這個(gè)論壇，聽(tīng)聽(tīng)各位博士有沒(méi)有給我們指點(diǎn)。謝謝大家！

　　陳淮：作為兩端的主持人博士都是我的好朋友，大家別誤會(huì)。我剛才提到的博士在不在？剛才談到金融博士，他們正好是金融專家，而且巴曙松專家在我前面，他們都已經(jīng)提到過(guò)了。從04年以來(lái)，學(xué)金融的都在講房地產(chǎn)，現(xiàn)在金融研究所差不多變成研究房地產(chǎn)的研究所，我要扭轉(zhuǎn)這種看法，我們?cè)谘芯可鲜泄镜膬r(jià)值，包括萬(wàn)科是我們較早的上市公司，也是較有影響的上市公司。大家上市購(gòu)股票這種行為出現(xiàn)，工業(yè)聯(lián)系在一起，也是大量固定資產(chǎn)急劇積聚要求在一段時(shí)間內(nèi)占有很多的資金，要求社會(huì)共同持股。但是在重工業(yè)階段，房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)是什么？他們不擁有多少固定資產(chǎn)。他的資產(chǎn)規(guī)模中，主要是流動(dòng)性。盡管你看都是眼睛可以看得見(jiàn)的，圈了多少地，都是半成品。所以諸位投資房地產(chǎn)公司的時(shí)候，你購(gòu)股票，兩個(gè)較重要的原因：一個(gè)是購(gòu)資產(chǎn)，一個(gè)是購(gòu)盈利不盈利。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，對(duì)于資產(chǎn)意義上說(shuō)，投資價(jià)值是小的，在盈利能力是大的，這是分析金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)上的時(shí)候，不要拿簡(jiǎn)單的這套股票和這套股票進(jìn)行比較。

　　巴博士剛才提議，這里有交流，我希望巴博士不是當(dāng)初的那種“咬定青山不放松”的股評(píng)家，不是給上市公司做托的。務(wù)必把這層本質(zhì)揭示出來(lái)，包括股民、老百姓，購(gòu)上市公司的股票和其他公司區(qū)別何在？這有什么好的意義？有太好的意義，什么意義？就是開(kāi)拓了中國(guó)正處于快速城市化和老百姓集中的在一個(gè)20年中期改變住房高潮中，由此帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，老百姓不僅作為萬(wàn)科的需求者和購(gòu)購(gòu)者來(lái)分享你提供的實(shí)物產(chǎn)品，而且有機(jī)會(huì)通過(guò)市場(chǎng)化的辦法和你共同分享中國(guó)市場(chǎng)化，與老百姓改善住房所提供的盈利機(jī)會(huì)，你和萬(wàn)科一起做購(gòu)賣，一起分享這樣一個(gè)特定的歷史時(shí)代，帶來(lái)的機(jī)會(huì)，帶來(lái)的好處。讓人民群眾，讓我們的城市普通居民，都不僅僅是作為一個(gè)購(gòu)房子的人，而且作為一個(gè)分享房地產(chǎn)住房供應(yīng)者利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。但是，稍稍做一些修正，郁亮總經(jīng)理剛才說(shuō)的話，因?yàn)樗强偨?jīng)理，所以在他的考慮中，把上市融資視為是不錯(cuò)的，把大家的錢拿來(lái)給我公司擴(kuò)張，是對(duì)的。如果站在董事長(zhǎng)的地位想一想，是不然，是不應(yīng)該認(rèn)為僅僅是融資，而是視為大家拿錢和萬(wàn)科合伙做生意。不是從我這里借點(diǎn)錢的含義，而是和萬(wàn)科合伙做生意，而是和萬(wàn)科一起分享中國(guó)千載難逢的好機(jī)會(huì)、好市場(chǎng)，我們房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)上市公司承擔(dān)著給老百姓提供住房重大的客觀的福利目標(biāo)，又給全社會(huì)的老百姓提供分享中國(guó)城市化好處的目標(biāo)。十六屆五中全會(huì)關(guān)于“十一？五”規(guī)劃中格外強(qiáng)調(diào)，讓城鄉(xiāng)居民有更多的機(jī)會(huì)分享工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化、國(guó)際化好處的機(jī)會(huì)。

　　以上僅供參考，謝謝！

　　孫希灝：對(duì)不起，我來(lái)晚了。問(wèn)題是什么？

　　巴曙松：談房地產(chǎn)公司的價(jià)值創(chuàng)造。

　　孫希灝：我是從事研究上市房地產(chǎn)公司的，主要是香港上市公司。我講的是從投資者看這個(gè)問(wèn)題，看房地產(chǎn)公司上市的問(wèn)題。較近這兩、三年在香港上市一些中國(guó)房地產(chǎn)公司、一些股價(jià)，過(guò)去都漲了很多。像廣州的一家公司股價(jià)上漲了差不多一倍，有些房地產(chǎn)公司上漲二、三倍。是不是真的有什么泡沫原因存在？我覺(jué)得，當(dāng)中的因素，個(gè)別的公司有他們不同的地方，但是宏觀來(lái)講，總海外投資者來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司是直接投資的方式，利用海外投資者可以參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)增

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