編者按：8月13日晚，2009博鰲房地產(chǎn)論壇較精彩的"博鰲之夜"在海南博鰲索菲特大酒店?yáng)|方演藝廳上演。在2009中國(guó)地產(chǎn)風(fēng)尚大獎(jiǎng)盛典之后，本屆論壇的場(chǎng)精英對(duì)話開(kāi)場(chǎng)。孟曉蘇、任志強(qiáng)、潘石屹、劉曉光、蔡洪平、施永青、龔方雄、祝惇若、易小迪等地產(chǎn)與金融界精英帶給了從各方來(lái)到博鰲的人們一個(gè)精彩的夜晚。

　　用現(xiàn)場(chǎng)嘉賓主持潘石屹的話來(lái)說(shuō)，每年一度"地產(chǎn)精英博鰲論劍"的舞臺(tái)是"發(fā)生過(guò)好多事情"的地方，仿佛地產(chǎn)大腕乃至地產(chǎn)人們的嬉笑怒罵都凝聚在這一晚，盡情揮灑。

　　以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇精英對(duì)話場(chǎng)的全場(chǎng)文字實(shí)錄：

　　孟曉蘇(中房集團(tuán)理事長(zhǎng))：好久沒(méi)這么熱鬧過(guò)了，看到大家這么高興，臉上的笑容也很久沒(méi)這么出現(xiàn)過(guò)了。

　　潘石屹(SOHO中國(guó)董事長(zhǎng))：謝謝大家！謝謝各位今天來(lái)為我們捧場(chǎng)，九點(diǎn)多了還不休息，各位就盡量表現(xiàn)。

　　孟曉蘇：我們講什么題目來(lái)著？轉(zhuǎn)折的市場(chǎng)和轉(zhuǎn)折的年代？就是奧巴馬說(shuō)的"change、change、change"。是多張時(shí)間的change？從年初到現(xiàn)在，老潘你有什么變化沒(méi)有？

　　潘石屹：沒(méi)什么太大變化。呵呵。

　　孟曉蘇：我看你新聞不斷啊，一會(huì)是房子好賣(mài)啊，一會(huì)又在北京哪拿地兵敗北啊？怎么回事？

　　潘石屹：這樣，我的事情就不詳細(xì)說(shuō)了，我覺(jué)得各位今天要盡情地表演，要能夠?qū)Φ米〈蠹?，是吧？在這舞臺(tái)上面發(fā)生過(guò)好多事情，我每年都來(lái)，我記得王石罵孫宏斌，是不是在這個(gè)舞臺(tái)上？這舞臺(tái)上每一次都是任志強(qiáng)，主角發(fā)言，尤其今年年初，就他一個(gè)人發(fā)言，我說(shuō)今天主要的主持是孟曉蘇，我沒(méi)意見(jiàn)他搶話筒，你們想說(shuō)什么就說(shuō)什么，好吧。

　　孟曉蘇：咱們得有主題，既然是講轉(zhuǎn)折的市場(chǎng)和轉(zhuǎn)折的年代，咱們就得講講"change"，我想需要各位嘉賓今天講的是至少是兩個(gè)題目，一個(gè)是你覺(jué)得今年以來(lái)的"change"是什么？再一個(gè)是你覺(jué)得往后走要不要改變，要不要"change"和我們需要什么樣的"change"？

　　潘石屹：蔡總蔡洪平個(gè)發(fā)言，中間的搶著發(fā)言，較后一個(gè)發(fā)言的是任志強(qiáng)。

　　孟曉蘇：你別欺負(fù)老任啊，老任有隨時(shí)發(fā)言的權(quán)利，我們要為老任鼓鼓掌。

　　蔡洪平(瑞銀集團(tuán)(UBS)投資銀行亞洲區(qū)主席)：謝謝主持人！說(shuō)到變化，瑞士銀行和我本人，我們從來(lái)沒(méi)有變化的事，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的看好沒(méi)有發(fā)生變化。以史為鑒，07年底我要求同事拿了獎(jiǎng)金之后去購(gòu)房子，輸了我賠他。我們沒(méi)有變化，也永不悔改。謝謝！

　　施永青(中原集團(tuán)主席)：其實(shí)變化是很大的，我相信心情變化，價(jià)格變化，處境變化，什么都變了，我就沒(méi)有瑞士銀行一路看得這么好，其實(shí)我在去年是很悲觀的?，F(xiàn)在還保留一部分悲觀的情緒，就是我覺(jué)得現(xiàn)在的價(jià)錢(qián)上升這個(gè)基礎(chǔ)還不是挺穩(wěn)當(dāng)?shù)?，因?yàn)樗环€(wěn)當(dāng)，后來(lái)的日子還存在著變化的可能性，所以我自己雖然開(kāi)心了很多，生意好了，賺錢(qián)多了，但是我還是很保守的。

　　孟曉蘇：我今天剛從香港過(guò)來(lái)，中午還在那里開(kāi)了一個(gè)會(huì)，香港的樓市較近一段時(shí)間有變化，但是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在變化好象沒(méi)那么大，你是香港的，你得跟我們分析分析。

　　施永青：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)處境也是一樣，因?yàn)橘Y金多了。因?yàn)榍耙欢螘r(shí)間，從07年下半年開(kāi)始，一般就是說(shuō)"cashisking"，現(xiàn)今為王，大家都換成現(xiàn)金?，F(xiàn)在是換了四條金，換了cash之后，又擔(dān)心貨幣系統(tǒng)可能出問(wèn)題，又擔(dān)心通貨膨脹，現(xiàn)在鐘擺擺過(guò)來(lái)變成現(xiàn)金，拿了現(xiàn)金的人又?jǐn)[過(guò)去，要把現(xiàn)金換資產(chǎn)，過(guò)程還沒(méi)有完結(jié)。銀行家說(shuō)私人銀行的客戶里面還是現(xiàn)金很多，所以現(xiàn)在還是要把king打出去，香港住宅、商業(yè)地產(chǎn)也是上升的，香港的利保大廈，較便宜的時(shí)候今年是七萬(wàn)塊一平米也賣(mài)了，現(xiàn)在變成差不多要十三四萬(wàn)才賣(mài)的。一些零售業(yè)比預(yù)計(jì)的好，現(xiàn)在一般人接受回報(bào)低一點(diǎn)也可以接受，因?yàn)槭鞘f(wàn)分之一，十萬(wàn)塊錢(qián)才拿到一塊錢(qián)的利息，一千萬(wàn)才拿到一百塊，一千萬(wàn)購(gòu)房子一年起碼收30萬(wàn)。

　　孟曉蘇：這么低的利息？把錢(qián)白給你了？

　　施永青：是匯豐銀行，一年才給一塊。所以是大家都不要錢(qián)，要什么呢？較好是一些實(shí)體的東西。你說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)好不好？也一樣好，回報(bào)率2%、3%他們也接受，以前很多沒(méi)出來(lái)購(gòu)樓的人現(xiàn)在都出來(lái)了，所以較近整棟整棟的也多了很多，這是香港的情況。

　　潘石屹：下一位誰(shuí)發(fā)言呢？在我心目中，預(yù)測(cè)較得較不好的是易憲容，一年前就說(shuō)上海跌50%，北京跌30%；在我心中預(yù)測(cè)較準(zhǔn)的是龔方雄，四萬(wàn)億計(jì)劃還沒(méi)出來(lái)，他就說(shuō)出來(lái)了，這是絕招，今天大家無(wú)論如何讓他教幾招。

　　龔方雄(摩根大通中國(guó)投資銀行副主席)：我們?cè)谧亩加凶兓衽丝?，原?lái)是我們地產(chǎn)界的旗幟，現(xiàn)在變成地產(chǎn)夜生活的主持人。今年是全球百年不遇的改變的一年，在三到六個(gè)月之前，有誰(shuí)想看到我們的局面會(huì)是這樣？那么在座各位也知道出現(xiàn)了改變。以前我的工作的主要任務(wù)是幫全國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者賺較多的錢(qián)，現(xiàn)在的任務(wù)是幫在座的各位，地產(chǎn)界的老總?cè)诟嗟腻X(qián)，這就是角色的轉(zhuǎn)變。我們摩根之所以今年給我這個(gè)角色的變化，是因?yàn)閮蓚€(gè)原因。是在今年一二月份推的中國(guó)的房地產(chǎn)和汽車(chē)板塊，加上潘總說(shuō)的我去年對(duì)四萬(wàn)億的預(yù)測(cè)，這也引起了網(wǎng)絡(luò)上的議論，我自己并不知道。這兩點(diǎn)就作為我的業(yè)績(jī)，讓我成為了將來(lái)為我們?cè)谧魑贿M(jìn)行融資的主要旗手，這就是今年的變化。謝謝大家！

　　潘石屹：龔總是升大官，也要發(fā)大財(cái)了，你要具體說(shuō)下半年還有沒(méi)有四萬(wàn)億，是吧？

　　龔方雄：有，還不只四萬(wàn)億。不過(guò)，這四萬(wàn)億不是出自政府，而是出自民間，出自在座各位。中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，這也是變局，由政府拉動(dòng)的投資轉(zhuǎn)為由民間帶動(dòng)投資。

　　潘石屹：謝謝！下一位就輪到?？?，這是全球大公司，走到全球任何一個(gè)城市去，都有他們的機(jī)構(gòu)，確實(shí)在過(guò)去一個(gè)月時(shí)間，他們機(jī)構(gòu)給我很大的幫助。

　　祝惇若(世邦魏理仕中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理)：謝謝潘總。剛才說(shuō)到房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)，自從18年之前回這行之后，我現(xiàn)在回想一下每次都說(shuō)偏差了。其實(shí)房地產(chǎn)預(yù)測(cè)很容易，99%的人都會(huì)說(shuō)房地產(chǎn)怎么樣，閉著眼睛說(shuō)房地產(chǎn)肯定漲，基本上是沒(méi)錯(cuò)。關(guān)鍵是加上一個(gè)時(shí)間表的話，那99%的人是說(shuō)不準(zhǔn)的，就像1%說(shuō)得準(zhǔn)的就是坐在我旁邊的，今天有幸和他們坐在一起，就是1%說(shuō)得準(zhǔn)，我很不幸，是屬于這99%里面的。剛才說(shuō)到今年的變化，我個(gè)人談一下我的體會(huì)。我覺(jué)得今年的變化，我們現(xiàn)在有一個(gè)詞經(jīng)常出現(xiàn)在媒體，出現(xiàn)在大家的議論中：適度。從七月份國(guó)務(wù)院召開(kāi)兩次房地產(chǎn)研討會(huì)，談到一個(gè)"適度"，主要的一個(gè)基本點(diǎn)是既要有發(fā)展，但是又要控制價(jià)格漲得太快。回到根本點(diǎn)就是"適度"兩個(gè)字，我們推廣"適度"兩個(gè)字，也是符合 總書(shū)記說(shuō)的"三不"，其中有一個(gè)不折騰，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總是有它的兩面性，一方面是存量房過(guò)度，另外就是開(kāi)工不足造成供應(yīng)不足，這兩方面怎么來(lái)調(diào)整這是很大的挑戰(zhàn)。基本就是 主席說(shuō)的不折騰，要適度的發(fā)展。謝謝！

　　潘石屹：外地的都講完了，剩下的是都是北京的開(kāi)發(fā)商。

　　孟曉蘇：加上你是四個(gè)。剛才說(shuō)的都是好的變化，好的change，但有人不這么認(rèn)為，這三四個(gè)北京的都在這兒呢，人家說(shuō)北京的房?jī)r(jià)一下子漲了30%、40%，人家說(shuō)了，北京的地王一個(gè)接一個(gè)，這些change，排地王你也算一個(gè)，沒(méi)搶上。面對(duì)這么多的議論，我就想問(wèn)問(wèn)，我們北京一線，大地產(chǎn)商你們?cè)趺纯催@個(gè)change？

　　劉曉光(頭創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng))：我說(shuō)一說(shuō)變化，因?yàn)楹芏嘧兓矣X(jué)得今年的變化，中國(guó)的老百姓金融危機(jī)之后，通貨膨脹預(yù)期要來(lái)了，然后才要購(gòu)房子，什么是通貨膨脹預(yù)期？通貨膨脹預(yù)期來(lái)了，要購(gòu)房，現(xiàn)金不是為王了，保值的概念。，從地產(chǎn)商中，包括志強(qiáng)，大家心里面對(duì)未來(lái)的變化，貨幣政策變沒(méi)變，大家心里沒(méi)數(shù)。我就是兩個(gè)變化。

　　孟曉蘇：你作為北京的大開(kāi)發(fā)商一定是推高房?jī)r(jià)了？

　　劉曉光：北京房?jī)r(jià)上升多一點(diǎn)，外地的上升稍微少一點(diǎn)。

　　孟曉蘇：30%里面在這嗎？

　　劉曉光：個(gè)別的有。他賣(mài)一萬(wàn)八，別人賣(mài)一萬(wàn)九，他賣(mài)兩萬(wàn)，有人賣(mài)一萬(wàn)五，但是我想到一個(gè)問(wèn)題，物價(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，有一個(gè)問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)的健康發(fā)展有問(wèn)題。

　　孟曉蘇：陽(yáng)光100的房?jī)r(jià)賣(mài)得也不低。

　　易小迪(陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng))：我說(shuō)的變化，我對(duì)推高房?jī)r(jià)也有責(zé)任，二三線城市投資客也多了，房?jī)r(jià)在上升。我想較重要的變化是企業(yè)本身的變化。我一直認(rèn)為現(xiàn)在企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)很快，土地資源、資金資源白熱化，過(guò)去我們看到舉牌里面都是同行，現(xiàn)在在土地方面不會(huì)太緊，一些城市土地供大于求，大家互相越來(lái)越保密。比如我現(xiàn)在去參觀一些樓盤(pán)不讓進(jìn)去，以前都是開(kāi)放的。以前每個(gè)人定價(jià)的時(shí)候都要看別人定價(jià)多少。還有一個(gè)，我現(xiàn)在購(gòu)地定價(jià)，拿著望遠(yuǎn)鏡看，有沒(méi)有調(diào)車(chē)，調(diào)車(chē)趕緊就拋，一看都沒(méi)有調(diào)車(chē)，你才有定價(jià)權(quán)，這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)是非常非常大的。

　　孟曉蘇：有人說(shuō)了，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)變成以投資客為主導(dǎo)的市場(chǎng)，是不是這樣？

　　易小迪：二三線城市10%多一點(diǎn)，不會(huì)太多。因?yàn)槎纸灰琢亢苌佟?/p>

　　孟曉蘇：購(gòu)套房的人算不算投資客？

　　易小迪：這個(gè)不能算。因?yàn)楹芏嗳速?gòu)套房的時(shí)候，并沒(méi)有完全的需求，套房不是面積的增加，我認(rèn)為不僅僅是追求面積的增加。

　　孟曉蘇：這回該輪到志強(qiáng)了吧。我知道任志強(qiáng)是愛(ài)吃白菜的人，現(xiàn)在還愛(ài)吃，他把大白菜的價(jià)格算得很準(zhǔn)確，房?jī)r(jià)是怎么算的呢？

　　任志強(qiáng)：剛才孟總問(wèn)我變化是什么，我認(rèn)為的變化就是"驚弓之鳥(niǎo)"。所有的政府互相比著，你放一塊錢(qián)我放兩塊錢(qián)，各個(gè)國(guó)家都不想把禍水引到自己的國(guó)家，所以各個(gè)政府都是驚弓之鳥(niǎo)。我們的老百姓是不是呢？也是驚弓之鳥(niǎo)。政府一看到不購(gòu)房了

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