主持人：我們場的嘉賓是劉曉光、任志強(qiáng)、凌克、張?jiān)?，歡迎各位就坐。

　　主持人：在整個(gè)2003年的上半年，整個(gè)中國的房地產(chǎn)界都被一個(gè)數(shù)字所困擾，這個(gè)數(shù)字就是像美國人對(duì)911數(shù)額一樣敏感，這個(gè)數(shù)額是121，也就是央行的121文件，央行121文件出來后引起了整個(gè)房地產(chǎn)界的軒然大波，整個(gè)爭論不休我現(xiàn)在想問一問我們?cè)谧娜坏禺a(chǎn)大老看到這個(gè)文件以后的感覺是什么？任總你先來。

　　任志強(qiáng)：121之前，從97年開始一共下了9個(gè)文件，121之前應(yīng)該是，121和195的差別在于對(duì)施工企業(yè)，按揭貸款做了一點(diǎn)點(diǎn)的限制，別的基本上在195都有，除非大家沒引起重視，我個(gè)反應(yīng)就是如果央行這個(gè)文件能變成實(shí)施細(xì)則而且變成真正能實(shí)行的話房地產(chǎn)就差不多了。

　　主持人：差不多什么？

　　任志強(qiáng)：差不多沒了，上個(gè)月的16號(hào)銀行家雜志還有一些報(bào)社媒體，銀行家和房地產(chǎn)商的對(duì)話，在坐的潘石屹還有一些人了參加了會(huì)話，我們聽完后央行的人也在，很多局長，各分行的行長，大部分行都過去了，工、農(nóng)、商、反正大部分銀行都去了，好像沒人說行會(huì)出席，這是潘石屹說了，大部分人認(rèn)為核心內(nèi)容就是提出一個(gè)警報(bào)，原來的飛英市的市長夏賓主持的會(huì)議，貨幣政策委員會(huì)的秘書長較后講的結(jié)束語，可能都認(rèn)為提出一個(gè)信號(hào)，希望大家會(huì)更認(rèn)真考慮房子過熱的問題，今天潘石屹的手機(jī)上收到一個(gè)信息，央行今天宣布從9月21號(hào)開始上交提高各銀行上交央行的儲(chǔ)備金，從6%提到7%，較后實(shí)際結(jié)果我不知道，但是如大量提高儲(chǔ)金后一定會(huì)對(duì)各銀行，不管是否執(zhí)行121號(hào)文件，都會(huì)對(duì)執(zhí)行重大的影響，因儲(chǔ)備金上調(diào)時(shí)一定會(huì)減少所有銀行的信貸比和流量，也說明央行不執(zhí)行121號(hào)文件可能也會(huì)用別的辦法來限制和防止過熱。

　　主持人：看到這個(gè)文件時(shí)我們?cè)谧龊芏嗟禺a(chǎn)投資和不投資的決策，我們個(gè)印象就是選不定，這些投資先壓一壓，看一看再說，所以對(duì)我們影響很大，馬上個(gè)反應(yīng)，這個(gè)情況很嚴(yán)重，但是多分析一下之后，我們覺得還是問題不大，像我們公司還是基本上執(zhí)行謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)政策，對(duì)我們基本上影響也不是很大，所以較后決定這些投資該投的還是投，今天早上會(huì)長做了一個(gè)非常好宏觀的分析，我覺得說得非常好，其實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)是否過熱，其實(shí)不至于過熱。

　　主持人：就說你借了錢比例不高是吧？

　　主持人：你看這個(gè)比例多少叫高還是多少叫不高，頭先要定義，你認(rèn)為多少叫高喲？多少叫不高呢？

　　主持人：按照你們行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　主持人；香港的公司25%的資產(chǎn)負(fù)債率，中國的公司90%的都有，90%也不一定完全算高，要看看他資產(chǎn)的質(zhì)量。所以今天早上這個(gè)會(huì)長做了一個(gè)非常好的宏觀市場，產(chǎn)業(yè)的宏觀分析，我覺得地產(chǎn)這個(gè)世道不至于就是過熱，我覺得不宜做太大的調(diào)整，畢竟對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是非常大的，如果即使要做一些調(diào)整，我覺得應(yīng)該更多用宏觀的方法和經(jīng)濟(jì)的方法，比如銀行可用貸款的利率，可用按揭的成數(shù)來做一些調(diào)整，但是我同時(shí)也希望各個(gè)地產(chǎn)商自身還是要把自己的資產(chǎn)負(fù)債率的因素還是要考慮，不能說一個(gè)億的凈資產(chǎn)就做三十個(gè)億的總資產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率過高的話還是有一些風(fēng)險(xiǎn)，所以自己我們自身要考慮到我們自身長期的償債能力和短期的償債。

　　主持人：劉總，剛才任總談到對(duì)121文件的反應(yīng)是房地產(chǎn)沒了，據(jù)我們從有些消息渠道說劉總聽說這個(gè)反應(yīng)說是121文件好像還持比較肯定的態(tài)度？是否反應(yīng)是有了，一個(gè)喊叫好，一個(gè)叫糟，這兩個(gè)分歧何在，為何有不同的立場和觀察的方法？

　　劉曉光：頭先更正先多媒體登著說劉曉光說很好，百無一害，我沒說過這話，當(dāng)時(shí)我在香港，個(gè)聽到這個(gè)消息后很麻煩了，為仲裁條款？大勢(shì)對(duì)中國房地產(chǎn)上市的公司很不利，這是我的反應(yīng)，但我想來講，我對(duì)媒體說四條，條肯定將來有利于規(guī)范我想肯定是對(duì)的，不能太急地剎車，不行一刀切，來講中國的地區(qū)結(jié)構(gòu)都不一樣，將來可能還有一些區(qū)別，第三個(gè)我提出來保護(hù)中小企業(yè)的利益，因中小企業(yè)的融資較難，好不容易融資你把它切斷了，將來可能會(huì)出現(xiàn)難尾盤，可能會(huì)造成或者房地產(chǎn)的價(jià)格上升，因供應(yīng)量減少了，或者房地產(chǎn)被砸下來，我對(duì)這四個(gè)觀點(diǎn)千萬不要砸下來就是為什么呢？三個(gè)代表，人民群眾現(xiàn)在都有房了，都是私有財(cái)產(chǎn)者，如新房的價(jià)格砸下來了，舊房的價(jià)格肯定會(huì)下來，所以我發(fā)表四個(gè)觀點(diǎn)，我絕沒有說很好，百利無一害。我想來講在中國房地產(chǎn)在現(xiàn)在這個(gè)階段我的觀點(diǎn)是健康的，特別像北京，我在露研時(shí)我一路露沿北京，控制量3.5，我們是把600多萬平米跟2億7千萬平米的總存量房來對(duì)比，按美國的計(jì)算方法并不高，個(gè)來講去年確實(shí)賣了1600平方米，等于歐洲的開發(fā)量，是事實(shí)，第三個(gè)來講我們現(xiàn)在只有12%的人購購了商品房，我說還早著了，不要輕易的說房地產(chǎn)熱了還是不熱了，要看結(jié)構(gòu)，要看地區(qū)的情況，所以121號(hào)文件我想對(duì)每個(gè)地產(chǎn)商的情況不是很一樣，對(duì)我們來講可能不會(huì)影響很大。

　　主持人：你剛才談到121文件可能令很多中小企業(yè)更加難受，對(duì)于你們這樣的大個(gè)的，是不是更好一點(diǎn)？

　　劉曉光：你不能幸災(zāi)樂禍對(duì)吧？我想對(duì)于我們來講可能會(huì)好一些，但我從一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來看，我覺得更應(yīng)該保護(hù)這些競爭環(huán)境，美國西部的一些地產(chǎn)商做兩套別墅也是地產(chǎn)商，一樣能活，讓每一個(gè)房地產(chǎn)商能生存下去應(yīng)該是公平的，如果壟斷了將來價(jià)格肯定會(huì)上升的，我覺得可能會(huì)產(chǎn)生其實(shí)的比如腐敗，我覺得不應(yīng)該這樣，中國應(yīng)該創(chuàng)造一個(gè)更寬松的競爭環(huán)境，不光是房地產(chǎn)，包括水、垃圾、燃?xì)狻⒐╇姸紤?yīng)該打破這種壟斷，使中國企業(yè)更加有干事業(yè)創(chuàng)事業(yè)的環(huán)境。

　　任志強(qiáng)：他剛才提這個(gè)問題就是我們的官員或銀行的一種想法，就是希望把的小面目大的流量，其實(shí)誰是大，劉曉光敢說自己是大的，我們要跟世界五百強(qiáng)相比是小兒科，潘石屹當(dāng)時(shí)也說把小的動(dòng)量，我說當(dāng)時(shí)你起家也是五百萬，你就是小得不能再小，不能說你長大了就把別人都滅了，哪個(gè)孩子不是從娘胎里，從一個(gè)卵子開始長大的，認(rèn)為管大的可以發(fā)展起來時(shí)說市場會(huì)好是一個(gè)嚴(yán)重的錯(cuò)誤。美國雖有五百強(qiáng)，有很多大企業(yè)，但70%的經(jīng)濟(jì)是靠中小企業(yè)支撐的，如沒有中小企業(yè)大型一定完蛋，如果森林沒有小樹去保護(hù)大樹，大樹直接面臨風(fēng)時(shí)一定會(huì)頭先會(huì)毀掉直倒，中國過去的的中有企業(yè)概念實(shí)際上就是大企業(yè)概念，因?yàn)闆]有比他更小的企業(yè)了，個(gè)體戶在所有國有企業(yè)面前都是較小，但較后中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展靠中小企業(yè)的發(fā)展而帶動(dòng)或非工經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)中國改革二十年取得的成果，假定小的滅掉了，或不規(guī)范實(shí)力不太夠的滅掉以后，較后中國的結(jié)果就是……，所以121文件給我的反應(yīng)就是如果我們的政府我們的央行都這樣認(rèn)識(shí)問題的話，中國的房地產(chǎn)是沒什么希望，如這種認(rèn)識(shí)被扭轉(zhuǎn)的話很有可能用另外一種方法去調(diào)節(jié)有可能過熱過高的問題，而較后合理的解決這個(gè)市場的平穩(wěn)過渡，而讓市場可以長遠(yuǎn)或更長遠(yuǎn)一些的發(fā)展下去。

　　主持人：我想問一下臺(tái)下的潘石屹，你說過這樣的話嗎？要把他們小的給滅掉？

　　潘石屹：說過了吧？以后不要問，我說的都是實(shí)話，肯定他有這種疑問。

　　主持人：那我們現(xiàn)在聽一下主管部門建設(shè)部的系統(tǒng)，他們?cè)诳吹窖胄羞@個(gè)文件的時(shí)候，或者是不是很早就知道這個(gè)事情？聽說建設(shè)部好像沒參與這個(gè)文件的制定是吧？

　　張?jiān)耍何乙猜犓麄冎v的，因我現(xiàn)在不領(lǐng)工資了，聽他們說，我覺得這個(gè)央行可能是初衷可能是從瓜分他的風(fēng)險(xiǎn)，或者是增加收益，比如是利率提高了等等，但他的初衷是這樣的，他的結(jié)果起到對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的問題，初衷可能沒有意識(shí)到調(diào)控房地產(chǎn)，結(jié)果壞了，你這個(gè)是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)是進(jìn)行調(diào)整，可能初衷和實(shí)際效果不太一樣。

　　主持人：當(dāng)時(shí)你的反應(yīng)是什么？

　　張?jiān)耍何疑衔缰v了我的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比較大，如果房地產(chǎn)由于某種原因影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我看這是個(gè)大事情，。

　　主持人：從一些信息得知，好像有些人的觀點(diǎn)可能會(huì)長的觀點(diǎn)不太一致，國務(wù)院發(fā)展有一個(gè)博士就舉了一個(gè)比如，這個(gè)比如可能很尖銳而且不是很恰當(dāng)，他認(rèn)為央行121文件是一個(gè)什么樣的東西，以前很多房地產(chǎn)開發(fā)是小偷，到央行偷東西，現(xiàn)在央行出了一個(gè)文件，不讓你們偷了，所以這個(gè)東西不知幾位地產(chǎn)界的精英怎樣看？

　　主持人：我覺得是一種誣蔑，個(gè)我要問他，他是否懂地產(chǎn)，他干過地方?jīng)]有，他知道地產(chǎn)商的辛酸，他知道地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)律，正是因不懂這些規(guī)律所以可能會(huì)制定一些不懂規(guī)律的東西，我就覺得顯得很可悲，為什么可悲，中國的一些經(jīng)濟(jì)政策沒經(jīng)過企業(yè)的驗(yàn)證或者企業(yè)家的共同驗(yàn)證，或一種聽證，他也可以制定出來，所以企業(yè)沒辦法，所以我說這是中國長期以來以來的表現(xiàn)，我覺得中國的商人很可憐，中國的企業(yè)家很可憐。

　　主持人：請(qǐng)問劉總認(rèn)為像這樣整個(gè)行業(yè)的深沉或影響很大的政策應(yīng)采取一種什么樣的程度或怎樣制定危急。

　　凌克：我簡單說一下，我們絕是小偷，我們是銀行的衣食父母，這是一個(gè)。要看看銀行的貸款結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在只是開發(fā)性貸款和消費(fèi)性貸款就是按揭貸款大致上在全國是一比四，比例是很少的，不可怕，按揭性的貸款大大超過開發(fā)性貸款，個(gè)要知道有些小城市的銀行不貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，他貸款給誰啊？他貸款給工業(yè)企業(yè)那些小縣城，小的一些地級(jí)市里面，他把他貸給其他小的工業(yè)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　任志強(qiáng)：剛才提了兩個(gè)問題，個(gè)問題是國務(wù)院計(jì)委博士，好像搞工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究。用汽車?yán)碚摵头康禺a(chǎn)理論合并起來認(rèn)為可能危險(xiǎn)，如現(xiàn)在汽車大幅度降價(jià)，選購車的人為何不付按揭貸款是因?yàn)檐嚱祪r(jià)，所以他原來購車按揭貸款還沒還完就已經(jīng)退款了，房子同樣如果在大幅度降價(jià)的情況下，變得負(fù)資產(chǎn)一定會(huì)不還按揭貸款，一定會(huì)造成銀行的按揭風(fēng)險(xiǎn)，像現(xiàn)在這個(gè)情況一樣，變成負(fù)資產(chǎn)，我們覺得這次結(jié)果就是一些政府已開始逐步建議集團(tuán)或企業(yè)與政府之間形成對(duì)話

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