主持人：非常感謝。接下來進(jìn)行今天晚上精英對(duì)話第下半場(chǎng)。有請(qǐng)顧云昌、李伏安、孫勇、倪建達(dá)、張?jiān)跂|、黎明楷、陳淮。媒體主持是莫春、張文豪。嘉賓主持鐘偉。

　　莫春(媒體主持)：介紹一下今天精英對(duì)話的各位嘉賓。

　　鐘偉(嘉賓主持)：從我的角度，我定的演講題目"房地產(chǎn)發(fā)展過程中的金融支撐"，這個(gè)題目一看就令人覺得面目可憎，所以我遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有像剛才那場(chǎng)有人性化，既然如此，我們不如話題尖銳一些，我原來想上半場(chǎng)各位嘉賓能夠打架，那是好事，但是那恰恰是在小資的脈脈溫情中度過，那么我們這里希望能夠掐架。我曾經(jīng)說過一段話，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在充滿爭議，有的學(xué)者站出來說說房地產(chǎn)開發(fā)商都是騙子，有人說房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于有史以來泡沫崩潰的前夜，總之房地產(chǎn)開發(fā)商里外不是人，就是這樣的角色定位。在整個(gè)鏈條中房地產(chǎn)開發(fā)商被作為蟑螂一樣的角色拽出來，但是我們知道如果廚房里如果有蟑螂，肯定不是一只，那么問題是我們有沒有勇氣拉開柜門，看一下從房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)鏈條，有多少蟑螂，他們是蟑螂嗎？他們是我們應(yīng)該譴責(zé)的對(duì)象嗎？還是我們應(yīng)該平心靜氣的去觀察，去讓這個(gè)行業(yè)有一個(gè)健康成長的軌跡呢？我想更多的問題，是不是能夠從價(jià)值增值鏈條開始。個(gè)問題，因?yàn)榻鹑趩栴}，我想拋給李伏安主任。有人說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)劫持了中國銀行業(yè)，劫持了中國經(jīng)濟(jì)作為其人質(zhì)，有這樣的事嗎？您能說一下現(xiàn)在中國銀行業(yè)在多大程度上被房地產(chǎn)業(yè)綁架了呢？現(xiàn)在的壞帳率有多少呢？

　　李伏安：中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是改革開放這么多年來，尤其是近十年的發(fā)展，主要是靠銀行來支持，所以要說劫持的話，不只是房地產(chǎn)業(yè)，而是整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)都劫持了中國銀行，有的行業(yè)劫持的更厲害，甚至是打劫性質(zhì)的。這個(gè)大家都可以看到，銀行這么多不良資產(chǎn)，當(dāng)然銀行管理有責(zé)任，但是更多是經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中的原因。相對(duì)來說，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)新興的階段，銀行轉(zhuǎn)過來支持房地產(chǎn)業(yè)，是剛剛轉(zhuǎn)過來，還沒有完全轉(zhuǎn)過來。但是知道公認(rèn)的看法，房地產(chǎn)是銀行業(yè)中的好資產(chǎn)，應(yīng)該說這一二年，如果說有一點(diǎn)泡沫跡象的話，但是現(xiàn)在銀行真正的貸款是在漲之前就貸出去了。上半場(chǎng)主持人說自己的房屋開始漲了，房屋稍微收縮一下，泡沫行為稍微少一些，總體來說在房地產(chǎn)還是好的。未來銀行不可避免還是要支持房地產(chǎn)，但是是在能夠承擔(dān)的條件下支持。大家以不同的方式承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)，滿足房地產(chǎn)業(yè)不同的資金需求，這應(yīng)該是我們今后要考慮的問題。

　　莫春(媒體主持)：我們的話題要尖銳起來，還有另外一個(gè)問題，要提給顧秘書長，現(xiàn)在很多人對(duì)宏觀調(diào)控的期待，它會(huì)將宏觀調(diào)控和房價(jià)的下跌畫等號(hào)，就是認(rèn)為經(jīng)過宏觀調(diào)控房價(jià)要下跌。從我們的情況來看，像我們今天下午宣布的焦點(diǎn)十大新聞，也可以看出來從去年起，35個(gè)城市房價(jià)都是在大幅度的上漲，宏觀調(diào)控之后房價(jià)的漲幅回落。我們想問一個(gè)問題，房價(jià)的下跌是不是一個(gè)真實(shí)的謊言？

　　顧云昌：今天下午讓我宣讀博鰲共識(shí)的時(shí)候，句話就是房價(jià)是一個(gè)說不清楚道不明白的問題，的確房價(jià)問題是牽動(dòng)著大家的心，因?yàn)殚_發(fā)商的財(cái)務(wù)問題和房價(jià)有關(guān)系，牽動(dòng)了老百姓的錢包，牽動(dòng)了各級(jí)政府的財(cái)政，所以這個(gè)問題非常的敏感。這一次的宏觀調(diào)控很清楚是因?yàn)榉績r(jià)上漲過快，目的是為了穩(wěn)定住房的價(jià)格。我覺得應(yīng)該在穩(wěn)定上做文章?，F(xiàn)在社會(huì)的普遍理解，包括在座的媒體，我看過不少媒體，而且是主流媒體都是這么寫的，房價(jià)什么時(shí)候下降，我們購得起房子，我們期待著這。而且有人說房價(jià)上漲是幾個(gè)主角共同策劃的陰謀，其中有政府、開發(fā)商、銀行，他的題目是誰在策劃中國樓市的陰謀，就是將房價(jià)弄高了，我覺得這是偏激，這是我講的客氣。中國的房價(jià)，我可能講的時(shí)間稍微長一些，在03年之前，中國的房價(jià)是相當(dāng)穩(wěn)定的，平均漲幅是3.5%。當(dāng)然有的城市已經(jīng)開始漲的比較快，房價(jià)漲的快的時(shí)候，是從04年開始，突然上漲15.2%，所以兩會(huì)期間代表說了，房地產(chǎn)漲幅太快，相對(duì)我們?nèi)司芍涫杖胍泊_實(shí)是高了，在這樣的前提下，由于幾個(gè)城市，沿海地區(qū)的城市連續(xù)三四年已經(jīng)漲的很快，全國有15.2%的上漲幅度，房價(jià)上漲很快。在這樣的背景下出臺(tái)了國八條。對(duì)老百姓來說，沒有哪一個(gè)老百姓希望房價(jià)往上漲，出臺(tái)政策我認(rèn)為就是穩(wěn)定價(jià)格，有兩種穩(wěn)定發(fā)，一個(gè)是漲幅放緩，是房價(jià)下降。但是現(xiàn)在社會(huì)大多數(shù)的輿論認(rèn)為房價(jià)會(huì)下降，這就是造成現(xiàn)在市場(chǎng)觀望的主要原因。其結(jié)果如何呢？今天上午我還在跟人討論這個(gè)問題，我個(gè)人現(xiàn)在的感覺，今年全國平均房價(jià)肯定漲幅低于去年，不會(huì)超過15.2%。現(xiàn)在是10.1%，按照這樣的態(tài)勢(shì)發(fā)展下去，到年底肯定是在一位數(shù)，不是二位數(shù)，有可能是6%、7%、8%，所以我認(rèn)為穩(wěn)定房價(jià)的目標(biāo)，在全國肯定能夠?qū)崿F(xiàn)。但是也不排除一些熱點(diǎn)城市房價(jià)會(huì)在原有的基礎(chǔ)上下跌，全國房價(jià)是肯定穩(wěn)定的，降到0以下這種可能性我現(xiàn)在看不出來。但是由于中國樓市具體的差異性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方漲幅放緩，有的地方可能漲幅要比去年高，這些都是可能的。前幾年有的城市房價(jià)還在連續(xù)跌，希望能夠漲一點(diǎn)，這也是穩(wěn)定房價(jià)。這是我的理解。我認(rèn)為國八條不是打壓樓市，或者打壓房價(jià)上漲，而是打壓房價(jià)上漲過快。謝謝。

　　張文豪(媒體主持)：今天在座的對(duì)話嘉賓里有一個(gè)很顯著的特點(diǎn)，上海派在里面占了相當(dāng)一部分，包括顧會(huì)長都是上海人。開發(fā)商作為一個(gè)方面在繃著，購房者也是在繃者，我想請(qǐng)問兩位老總，你所在的企業(yè)，是不是在繃者？如果這種狀態(tài)繼續(xù)下去，能夠繃到什么時(shí)候？什么時(shí)候能夠繃不??？三個(gè)問題。謝謝。

　　倪建達(dá)：各位專家、各位同行，還有各位媒體的朋友，現(xiàn)在全國都有一個(gè)說法，國八條是因?yàn)樯虾?quot;生病"了，所以出臺(tái)的。在這個(gè)意義上，上海的同行給各位遭罪了，非常的對(duì)不起。但是國八條對(duì)每一個(gè)發(fā)展商都是感同身受，現(xiàn)在我們討論房價(jià)，討論我們房地產(chǎn)業(yè)，其實(shí)沒有單獨(dú)的來看這個(gè)行業(yè)。比如說剛才有一個(gè)議題，說房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行業(yè)，如果說銀行業(yè)我們不去綁架它，或者不跟它勾搭，它又能勾搭上誰呢？現(xiàn)在銀行有很多錢，我一點(diǎn)也不擔(dān)心我們這個(gè)行業(yè)，我相信我們這個(gè)行業(yè)經(jīng)過兩輪比較大的調(diào)整，在座的各位，每年博鰲論劍的時(shí)候還會(huì)神采奕奕的走上講壇，還是中國較幸運(yùn)的商人，還是我還是很擔(dān)心中國銀行業(yè)將向何處去？上海的地產(chǎn)大家都知道，特別是03年下半年，應(yīng)該說漲的特別快，我也覺得不是今天說這個(gè)話，在網(wǎng)上也可以查到我三年之前說的一些觀點(diǎn)，我覺得上海的房地產(chǎn)漲的太快了，沒有一個(gè)城市、沒有一個(gè)社會(huì)可以支撐很久。但是作為業(yè)內(nèi)人士來說，賺錢了總是高興的，所以希望他長一些。但是我認(rèn)為這一輪的調(diào)整是勢(shì)在必然的，是必須調(diào)整的，今年不調(diào)整明年也會(huì)調(diào)整，明年不調(diào)整后年也會(huì)調(diào)整，調(diào)整的越晚我們付出的代價(jià)越高，我認(rèn)為這一輪的調(diào)整非常棒。但是站在我們企業(yè)來說，總體還是比較輕松的，該購地的時(shí)候購地，在該賣房的時(shí)候賣了房，現(xiàn)在有土地慢慢開，等三五年我想我們也是沒有地了。在座有同行比較輕松，但是也有繃的比較緊，這一輪對(duì)我們的挑戰(zhàn)就是怎樣整合行業(yè)內(nèi)資源的問題，中小開發(fā)商可能會(huì)走聯(lián)合之路，這對(duì)我們來說是有融資創(chuàng)新、金融創(chuàng)新的工具在里面。在國外房地產(chǎn)跟金融業(yè)的關(guān)系是非常棒的，我們是銀行借了錢給我們，一旦不好就是我們綁架了他們，其實(shí)我們真正好的時(shí)候，他們追著我們，特別是張總說的現(xiàn)在都可以拿到很多錢，這是一個(gè)市場(chǎng)行為，不存在說他們支持這個(gè)行業(yè)，或者說這個(gè)行業(yè)非要銀行業(yè)支持，這是相互之間的需要，也是市場(chǎng)的要求，從這個(gè)概念范圍來說，我相信以后銀行業(yè)還會(huì)跟我們這個(gè)行業(yè)走的很近，現(xiàn)在不是不想跟我們走的很近，而是害怕政治的壓力。其實(shí)從市場(chǎng)的角度來說，他還一直跟我們拋眉眼，只要我們堅(jiān)持住，他就要找我們的。

　　孫勇：今年跟房地產(chǎn)的關(guān)系，實(shí)際上大家都很清楚，我個(gè)人的體會(huì)，所有的產(chǎn)業(yè)都是經(jīng)濟(jì)的表象。大家所關(guān)注的房地產(chǎn)，實(shí)際上產(chǎn)業(yè)是一個(gè)表象。金融跟房地產(chǎn)很要好，我想今后也是這樣。宏觀調(diào)控我的意見主要不是打壓房地產(chǎn)，或者打壓房價(jià)，也不是說要將房價(jià)維護(hù)在什么樣的水準(zhǔn)，我認(rèn)為宏觀調(diào)控實(shí)際上還是規(guī)范房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)能夠建立一個(gè)比較持續(xù)發(fā)展規(guī)范運(yùn)作，構(gòu)建良好的秩序。我認(rèn)為宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)消費(fèi)者，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，都是有很積極的因素，有很積極的方面。從我們企業(yè)來說，我們也經(jīng)歷了兩次宏觀調(diào)控了，這次還會(huì)害怕嗎？我們?cè)龠@一輪的房地產(chǎn)中，大家也可以看到，實(shí)際上是銀行也好，整個(gè)的金融市場(chǎng)也好，是對(duì)房地產(chǎn)規(guī)范要求，而不是說我跟你怎樣怎樣，我們的體會(huì)這次宏觀調(diào)控的手段還是不錯(cuò)的，這次宏觀調(diào)控拿捏的很好。從我們企業(yè)來說，資金鏈還是沒有什么問題。現(xiàn)在大家都知道，銀行要四證辦齊，只要規(guī)范運(yùn)作，該給錢的還是給錢。原來是有很多流動(dòng)資金的貸款，現(xiàn)在改為項(xiàng)目貸款，所有的運(yùn)轉(zhuǎn)都是非常不錯(cuò)，非常正常。我們?cè)瓉碛?jì)劃有幾個(gè)樓盤，該什么時(shí)候銷售的我們還是什么時(shí)候銷售，我們不會(huì)硬撐，該怎么走就怎么走，請(qǐng)各位放心。價(jià)格的問題大家很關(guān)心，我們也關(guān)心，消費(fèi)者也關(guān)心，一定會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況做一些調(diào)整，所謂調(diào)整，如果說今年開盤的價(jià)格，一定跟上半年不同，今年開盤的價(jià)格也跟去年不同。我想沒有什么問題吧。張文豪(媒體主持)：剛才聽兩位上海的老總談了，應(yīng)該說新政出臺(tái)之后，開發(fā)商的壓力在他們身上并沒有看到，現(xiàn)在企業(yè)不單沒有發(fā)展的問題，而且趁著這個(gè)時(shí)機(jī)，還要揀揀便宜。盡管感到輕松，當(dāng)然各個(gè)企業(yè)的故事不一樣，我記得您在一次訪談中也提過，假設(shè)市場(chǎng)的情況有一個(gè)負(fù)面的預(yù)期，一個(gè)是降低成本，另外就是對(duì)利潤的看法要比較正確。我就想在這里問張?jiān)跂|，鋒尚跟別人的東西不一樣，科技零能耗，從科技的角度來說這是很好的賣點(diǎn)，從其他的方面來說，比如說價(jià)格預(yù)期不是太好的情況下，給您的樓盤、您的項(xiàng)目帶來一些很正面的影響。請(qǐng)張總談一談。

　　張?jiān)跂|：我說一說我的

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