隨著1999年11月北京房屋二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放，一向陌生的房屋交易漸漸走入普通百姓生活。于是許多名詞一下擺在了我們面前，“房屋置換”、“差價(jià)換房”、“已購(gòu)公房”、“不可售公房”等等，面對(duì)眾多的交易形式、眾多的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，究竟我們的房子能不能交易、如何交易。

六種產(chǎn)權(quán)類型房

目前北京市場(chǎng)通的房屋主要有以下幾種產(chǎn)權(quán)類型：1、已購(gòu)商品房2、已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房3、成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公房4、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)購(gòu)公房5、承租公有住房（成套）6、承租公有住房（非成套）。這六種房屋在市民選擇交易辦法時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)公房交易

有兩種選擇

對(duì)于已購(gòu)商品房，居民可直接在房屋二級(jí)市場(chǎng)出售或置換；對(duì)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)向房屋主管部門取得上市許可后，在房屋二級(jí)市場(chǎng)出售或置換；對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的上市審批手續(xù)簡(jiǎn)便；對(duì)于成本價(jià)購(gòu)購(gòu)公房，居民應(yīng)頭先取得房屋產(chǎn)權(quán)證明，在向房屋主管部門取得上市許可后，在房屋二級(jí)市場(chǎng)出售或置換。這其中，如果在購(gòu)房合同中與產(chǎn)權(quán)單位無(wú)特殊說(shuō)明，可不征得原產(chǎn)權(quán)單位同意；對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房，取得產(chǎn)權(quán)證后，在交易時(shí)有兩種選擇：一、補(bǔ)足成本價(jià)，按照其出售辦法出售。二、直接向房屋主管部門取得上市許可，在房屋二級(jí)市場(chǎng)出售或置換，其不同在于后者需要原產(chǎn)權(quán)單位放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，并且其出售所得按比例與原產(chǎn)權(quán)單位分成。 字串4

承租的公房交易只能互換

對(duì)于承租公有住房（成套）和承租公有住房（非成套）的交易辦法，目前都只能采取互換的交易辦法，無(wú)法在二級(jí)市場(chǎng)流通。其交易缺點(diǎn)在于成功幾率太小。

社會(huì)上存在的差價(jià)換房和使用權(quán)的購(gòu)賣準(zhǔn)確講應(yīng)屬房屋三級(jí)市場(chǎng)范疇，在目前屬違規(guī)交易。如果北京三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放后，對(duì)于承租公有住房（非成套）主要指平房、筒子樓等房屋就可選擇在房屋三級(jí)市場(chǎng)以出售或置換方式進(jìn)行交易。而對(duì)于承租公有住房（成套）仍須進(jìn)行房改后，從二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易。

置換交易要求高

置換交易是指一種同時(shí)進(jìn)行的購(gòu)賣交易。這樣可在沒(méi)有周轉(zhuǎn)房或足夠周轉(zhuǎn)資金的情況下改善住房條件。但此種交易對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)公司要求較高，只有具備網(wǎng)絡(luò)化管理和嚴(yán)格的交易管理情況下才可進(jìn)行。

特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：只有使用權(quán)的房屋才可進(jìn)行換房交易，其他房屋就只有購(gòu)賣或置換交易可以選擇。如果您的房屋是非成套使用權(quán)房屋，我們建議您等到三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放后進(jìn)行購(gòu)賣或置換交易，這樣交易更加正規(guī)。

在您進(jìn)行房屋交易時(shí)，應(yīng)選擇一家正規(guī)、有規(guī)模的房屋經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行委托為您操作，這樣可以提高交易效率、避免交易風(fēng)險(xiǎn)。 字串9

據(jù)悉北京已有32家品牌中介公司，日前向社會(huì)公開(kāi)承諾，提供放心中介。其中，“精品家園”、“置業(yè)家園”、北京房地產(chǎn)交易等榜上有名，總之選擇適當(dāng)?shù)慕灰邹k法尤為重要。

■文／王剛

■樓市詞解

■什么是置換交易

是指居民之間以自身原有房屋進(jìn)行交換的一種業(yè)務(wù)，一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介 置換手續(xù)。

雙方辦理完物業(yè)交割后，共同到市房地產(chǎn)交易主管部門辦理購(gòu)賣立契過(guò)戶手續(xù)，原房與置換房的購(gòu)賣立契并案辦理。

■三級(jí)市場(chǎng)是什么

可概括為公房使用權(quán)市場(chǎng)，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)購(gòu)賣，公房私租及公房轉(zhuǎn)租市場(chǎng)。其中公房使用權(quán)購(gòu)賣三級(jí)市場(chǎng)中的主要內(nèi)容相對(duì)于已購(gòu)公房，北京市的承租公房占完全多數(shù)。由于公房使用權(quán)價(jià)格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價(jià)，因此它被看作促進(jìn)一、二級(jí)市場(chǎng)的生力軍，目前三級(jí)市場(chǎng)尚未打開(kāi)。

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