隨著1999年11月北京房屋二級市場的開放，一向陌生的房屋交易漸漸走入普通百姓生活。于是許多名詞一下擺在了我們面前，“房屋置換”、“差價換房”、“已購公房”、“不可售公房”等等，面對眾多的交易形式、眾多的產(chǎn)權性質，究竟我們的房子能不能交易、如何交易。

六種產(chǎn)權類型房

目前北京市場通的房屋主要有以下幾種產(chǎn)權類型：1、已購商品房2、已購經(jīng)濟適用住房3、成本價購購公房4、標準價或標準價優(yōu)惠價購購公房5、承租公有住房（成套）6、承租公有住房（非成套）。這六種房屋在市民選擇交易辦法時應區(qū)別對待。

標準價公房交易

有兩種選擇

對于已購商品房，居民可直接在房屋二級市場出售或置換；對于已購經(jīng)濟適用住房應向房屋主管部門取得上市許可后，在房屋二級市場出售或置換；對于經(jīng)濟適用住房的上市審批手續(xù)簡便；對于成本價購購公房，居民應頭先取得房屋產(chǎn)權證明，在向房屋主管部門取得上市許可后，在房屋二級市場出售或置換。這其中，如果在購房合同中與產(chǎn)權單位無特殊說明，可不征得原產(chǎn)權單位同意；對于標準價和標準價優(yōu)惠價購購的公房，取得產(chǎn)權證后，在交易時有兩種選擇：一、補足成本價，按照其出售辦法出售。二、直接向房屋主管部門取得上市許可，在房屋二級市場出售或置換，其不同在于后者需要原產(chǎn)權單位放棄優(yōu)先購購權，并且其出售所得按比例與原產(chǎn)權單位分成。 字串4

承租的公房交易只能互換

對于承租公有住房（成套）和承租公有住房（非成套）的交易辦法，目前都只能采取互換的交易辦法，無法在二級市場流通。其交易缺點在于成功幾率太小。

社會上存在的差價換房和使用權的購賣準確講應屬房屋三級市場范疇，在目前屬違規(guī)交易。如果北京三級市場開放后，對于承租公有住房（非成套）主要指平房、筒子樓等房屋就可選擇在房屋三級市場以出售或置換方式進行交易。而對于承租公有住房（成套）仍須進行房改后，從二級市場進行交易。

置換交易要求高

置換交易是指一種同時進行的購賣交易。這樣可在沒有周轉房或足夠周轉資金的情況下改善住房條件。但此種交易對房屋經(jīng)紀公司要求較高，只有具備網(wǎng)絡化管理和嚴格的交易管理情況下才可進行。

特別強調(diào)一點：只有使用權的房屋才可進行換房交易，其他房屋就只有購賣或置換交易可以選擇。如果您的房屋是非成套使用權房屋，我們建議您等到三級市場開放后進行購賣或置換交易，這樣交易更加正規(guī)。

在您進行房屋交易時，應選擇一家正規(guī)、有規(guī)模的房屋經(jīng)紀公司進行委托為您操作，這樣可以提高交易效率、避免交易風險。 字串9

據(jù)悉北京已有32家品牌中介公司，日前向社會公開承諾，提供放心中介。其中，“精品家園”、“置業(yè)家園”、北京房地產(chǎn)交易等榜上有名，總之選擇適當?shù)慕灰邹k法尤為重要。

■文／王剛

■樓市詞解

■什么是置換交易

是指居民之間以自身原有房屋進行交換的一種業(yè)務，一般是在中介的撮合下進行，并可由中介 置換手續(xù)。

雙方辦理完物業(yè)交割后，共同到市房地產(chǎn)交易主管部門辦理購賣立契過戶手續(xù)，原房與置換房的購賣立契并案辦理。

■三級市場是什么

可概括為公房使用權市場，其主要內(nèi)容包括公房使用權購賣，公房私租及公房轉租市場。其中公房使用權購賣三級市場中的主要內(nèi)容相對于已購公房，北京市的承租公房占完全多數(shù)。由于公房使用權價格遠低于產(chǎn)權價，因此它被看作促進一、二級市場的生力軍，目前三級市場尚未打開。

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