目前發(fā)生的糾紛很多都是開發(fā)商在廣告宣傳中，公開承諾若干條款，但在后來卻往往無法兌現(xiàn)。比如某小區(qū)，開發(fā)商在廣告中承諾頭層住宅與樓上住宅用的是兩套不同的排水系統(tǒng)，以防治污水回灌。可實際入住后，頭層居民卻發(fā)現(xiàn)根本就不是那么回事。當他們找到開發(fā)商理論時，開發(fā)商口頭承認，當初的確有這一承諾，但又很蠻橫地講，我們會定期安排人清淤，如果還不滿意，只能退房。

對于這種情況，律師的意見是：

一、開發(fā)商有進行虛假廣告宣傳、欺騙或誤導消費者之嫌。

根據(jù)《中華人民共和國廣告法》和國家工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙和誤導公眾。從您來信所反映的情況來看，開發(fā)商在媒體上進行廣告宣傳及售樓人員在售樓時均承諾，您所購購的房屋具有兩個下水管道，其中之一由您獨自使用，而在房屋交付時卻與上述承諾不符。在開發(fā)商未就此與您提前溝通的情況下出現(xiàn)這種問題，我們可以判斷，開發(fā)商的廣告宣傳具有一定的虛假成分，根據(jù)《廣告法》第38條的規(guī)定，開發(fā)商應就此承擔相應的法律責任。

二、開發(fā)商對購房者承擔何種民事責任。

在您就上述問題與開發(fā)商進行交涉過程中，開發(fā)商承認其廣告宣傳與售樓時所作的承諾（但自您簽訂房屋購賣合同至今從未取得開發(fā)商的書面承諾）與房屋交付時的實際情況不符，為此，開發(fā)商同意為您辦理退房，但不承擔其他任何責任。從這一點上來看，開發(fā)商已意識到其過錯所在。

但在這種情況下，如果您想通過法律途徑使自己的權(quán)利得到進一步保障，卻存在一定的難度：

1.由于您從未取得開發(fā)商的書面承諾，因此，當上述問題以法律途徑解決時，除非開發(fā)商繼續(xù)承認其所作的承諾，否則，您只憑一紙廣告來主張自己的權(quán)利，在證據(jù)方面會顯得有些不足。

2.《廣告法》規(guī)定，虛假廣告導致消費者購購商品的，廣告主應承擔民事責任。因此，只有在您能夠證明開發(fā)商的承諾是導致您購購該房屋的原因時，您的權(quán)利主張才能得到有力的保護。

3.從法律的公平角度來講，如果您同意開發(fā)商所提出的退房解決方案，開發(fā)商應在退還您購房款的同時，給予您相應的利息補償。

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