■ 房產(chǎn)理財(cái)

我較近手頭有銀行定期到期資金40萬(wàn)想要做投資，但面對(duì)如今不太景氣的股市，和日漸萎縮的樓市，我該如何選擇呢？由于日常工作較忙，我不希望浪費(fèi)太多精力，請(qǐng)專家?guī)臀曳治鲆幌隆?

———胡先生

解答：針對(duì)胡先生的情況和目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，建議選擇繼續(xù)銀行存定期或考慮投資一套市，尤其是二或三環(huán)周邊的小戶型公寓，然后出租，以租養(yǎng)房。雖然目前的京城樓市呈緩慢下浮的趨勢(shì)，但是，由于市特殊的地理位置和房屋數(shù)量的有限性，決定了其價(jià)值的穩(wěn)定性和升值空間。下面以實(shí)際案例比較來(lái)進(jìn)行說(shuō)明：

方案一：投資小戶型

建議您投資一套南二環(huán)附近的小戶型公寓，如方莊區(qū)域的gogo新時(shí)代項(xiàng)目，它以面積30-50平方米左右的小戶型為主，有著充足的租賃客戶，租金水平也一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。目前受到京城整體樓市大環(huán)境的影響，購(gòu)賣(mài)價(jià)格基本為15000元/平方米，30平方米的戶型租金為2100元/月左右，根據(jù)各自不同的裝修水平和配套而有差異。

假設(shè)前提：1.購(gòu)購(gòu)面積30平方米的房屋。2.貸款利率是以套房貸的較高貸款利率計(jì)算。3.假設(shè)每年的費(fèi)用支出相等，月租金及利率保持不變。

以購(gòu)30平方米的房子來(lái)計(jì)算，所需資金為15000×30=450000元，除了用40萬(wàn)元固有資金外，做一個(gè)3年期的5萬(wàn)元貸款。以目前降低貸款利率后的3年期貸款利率7.29%來(lái)計(jì)算，套房貸的貸款利率將達(dá)到7.29%×1.1=8.019%。以等額本息還款來(lái)計(jì)算，您每月需還貸1567.26元。如此而言，在前三年中，您每月有2100-1567.26=532.74元收入，即三年共有532.74×36=19178.6元。三年的物業(yè)費(fèi)（物業(yè)費(fèi)：1.98元/月/平方米）為：1.98×30×12×3=2138.4元。假設(shè)其他花費(fèi)三年共為3000元（1000元/年），即前三年您的收入為19178.6-2138.4-3000=14040.2元。從第四年開(kāi)始，租金的全部收入減去物業(yè)費(fèi)用及其他消耗費(fèi)用后全部都是個(gè)人收益。如第四年，您的收入將達(dá)到2100×12-1.98×30×12-1000=23487.2元。

方案二：定期存款

40萬(wàn)元做三年定期存款，利率為5.4%。即三年后您將獲得400000×5.4%×3×（1-0.05）=61560元利息收入和40萬(wàn)元的本金。

綜上，從兩個(gè)方案的結(jié)果可以看出，如果選擇方案一，在三年后您將得到14040.2元租金收益及屬于個(gè)人所有權(quán)的一處總價(jià)為45萬(wàn)元的房產(chǎn)，即總資產(chǎn)46.4萬(wàn)余。且從第四年開(kāi)始，假設(shè)租金水平不變的情況下，你至少每年有23487.2元的租金收益。如果選擇方案二，您三年后可以得到61560元的利息收入和40萬(wàn)元的本金，即總資產(chǎn)46.1萬(wàn)余。

在投資前一定要考慮好自己對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力。與胡先生有著同樣困惑的投資者，可以結(jié)合如上的案例，然后尋找合適的項(xiàng)目進(jìn)行投資的活動(dòng)，以期獲得較高的。

　　　　　(作者：楊娟娟)

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