如果申請(qǐng)貸款不獲批

頭期款可退，定金多不可退

近一個(gè)月以來(lái)，由于房貸新政在具體操作細(xì)節(jié)上還在不斷完善中，對(duì)套住房的界定各家銀行還存在差異，導(dǎo)致消費(fèi)者無(wú)所適從。為此，記者特意收集了消費(fèi)者反映較為集中的問(wèn)題，咨詢了專業(yè)人士給予解答。

有銷售人員告訴記者，簽合同、繳納房款的手續(xù)一般是這樣的：購(gòu)家如果決定購(gòu)購(gòu)，就要繳納10000~100000元不等或者其他金額的定金，并簽訂認(rèn)購(gòu)書。在認(rèn)購(gòu)書上，購(gòu)家和開發(fā)商會(huì)約定10個(gè)工作日或其他時(shí)間交頭期并簽商品房購(gòu)賣合同。在簽認(rèn)購(gòu)書之前或計(jì)價(jià)時(shí)，SALES都會(huì)根據(jù)購(gòu)家的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)判斷其是否具有支付能力。一般購(gòu)家的收入是供房款的兩倍，就具備供房能力。

10個(gè)工作日之后，購(gòu)家繳納頭期款和簽訂商品房購(gòu)賣合同。購(gòu)家如果申請(qǐng)貸款的話，要將自己的一系列身份、收入方面的資料遞件給銀行審查并進(jìn)行按揭申請(qǐng)。一般遞件后，購(gòu)家可在7個(gè)工作日后被告知是否可獲貸款，而銀行放款的時(shí)間則為遞件后的30個(gè)工作日之后。

7個(gè)工作日后，如果不被獲批的話，購(gòu)家必須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足頭期款，或者轉(zhuǎn)一次性付款方式。如果購(gòu)家不能支付，就只能按“撻定”了，也就是購(gòu)家違約。這種情況下，購(gòu)家在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)所繳納的定金是不予退還的，但購(gòu)家在簽訂合同時(shí)繳納的頭期款將被退還?，F(xiàn)在的商品房購(gòu)賣合同中，一般都是不予退定的約定。

開發(fā)商多會(huì)協(xié)助解決房貸問(wèn)題

目前，在廣州住宅市場(chǎng)，對(duì)于大開發(fā)商而言，都有相對(duì)穩(wěn)定的幾家按揭銀行。通常狀況下，當(dāng)購(gòu)家交付了2～5萬(wàn)元不等的定金之后，開發(fā)商就會(huì)對(duì)購(gòu)家有沒(méi)有向銀行貸款的資格進(jìn)行初步的了解。因此，到了能簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，基本意味著購(gòu)家能順利以按揭的方式購(gòu)樓了。若購(gòu)家因自身壞賬拿不到按揭貸款，由于此前在交定金時(shí)購(gòu)賣雙方已有約定違約方的責(zé)任，因此，此時(shí)大多樓盤都不會(huì)答應(yīng)退定。

但若因其他原因購(gòu)家按揭貸款的成數(shù)比約定的要減少，大多數(shù)樓盤則會(huì)將做不成按揭的部分款項(xiàng)以分期付款的寬限條件讓購(gòu)家繳交，當(dāng)然，也有個(gè)別的樓盤沒(méi)有此寬限政策。

目前，由于各銀行對(duì)二次置業(yè)的界定不完全相同，因此，部分擁有兩套住房但卻只有一個(gè)產(chǎn)權(quán)人的聯(lián)名置業(yè)者希望鉆政策的空子，按揭方式從二次置業(yè)的兩人“變”為頭次置業(yè)的一人。對(duì)此，有部分樓盤的銷售者就表示，可以協(xié)助購(gòu)家尋找以個(gè)人為認(rèn)定單位的銀行進(jìn)行按揭。又或者有些購(gòu)家沒(méi)法改變二次置業(yè)者之名，部分開發(fā)商也能協(xié)助購(gòu)家轉(zhuǎn)名，但前提是兩者之間必須是親屬關(guān)系。

解決方式

允許退定 購(gòu)家可選擇退定或未能獲批部分與公司商定付款方式。

事先防范減少糾紛 銷售會(huì)和客戶講清楚新政策，如果客戶在了解了現(xiàn)在的按揭貸款政策后，之后還因?yàn)榘唇屹J款批不下來(lái)而要退定，開發(fā)商就不會(huì)允許退?；蛘咴诳蛻粲匈?gòu)購(gòu)意向后，先將客戶的資料先拿給銀行看，如果銀行覺(jué)得可以辦理按揭，再讓客戶下定。

協(xié)助轉(zhuǎn)到外資銀行辦理 如果按揭批不下來(lái)，開發(fā)商可以協(xié)助轉(zhuǎn)到外資銀行辦理。

通過(guò)外資銀行 難避房貸新政

花旗銀行是家推出房貸細(xì)則的外資銀行，這使得房貸新政執(zhí)行面更廣，同時(shí)也打消了一些人想通過(guò)外資銀行來(lái)規(guī)避房貸新政的念頭。

據(jù)悉，花旗銀行對(duì)于套貸款購(gòu)房申請(qǐng)的客戶，執(zhí)行頭付款比例至少四成，貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。以個(gè)人為單位認(rèn)定，同時(shí)貸款結(jié)清后，再貸款購(gòu)房仍會(huì)視為“頭套住房”。

不過(guò)值得注意的是，外資銀行至今未加入央行征信系統(tǒng)，這樣便會(huì)在認(rèn)定套房上有一定難度。據(jù)悉，目前東亞、匯豐、花旗、渣打等銀行將信貸數(shù)據(jù)系統(tǒng)正與央行征信系統(tǒng)進(jìn)行連接測(cè)試。正式連接后，央行、外資行可以進(jìn)行雙向查詢，而中資銀行也可以通過(guò)央行征信系統(tǒng)查詢客戶在外資行貸款情況。

熱點(diǎn)問(wèn)題答疑

Q1：如何認(rèn)定套房，計(jì)算單位是家庭還是個(gè)人？

認(rèn)定套住房，關(guān)鍵是看計(jì)算單位是家庭還是個(gè)人。在這方面，四大銀行和其他商業(yè)銀行及分支機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)分歧。央行正聯(lián)合四大商業(yè)銀行討論房貸“套房”的核定標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)近日將確立統(tǒng)一的“套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中國(guó)建設(shè)銀行已經(jīng)明確了“套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是以“戶”為單位。不出意外的話，這也將是其他三大商業(yè)銀行的選擇。目前華夏、光大等銀行則以個(gè)人為單位界定套房。

Q2：已還清貸款，再次貸款購(gòu)房算第幾套住房？

各銀行存在一些差異。按照監(jiān)管層的基調(diào)，已結(jié)清借款的購(gòu)房者仍可算作套住房貸款者。而此前央行在新政出臺(tái)時(shí)也曾表示，對(duì)于曾經(jīng)通過(guò)銀行貸款購(gòu)房的借款人，如果其還清了此前的房貸，再次通過(guò)銀行貸款購(gòu)房時(shí)仍然可以視作套住房。

在已出臺(tái)具體房貸細(xì)則的銀行中，招行、浦發(fā)、華夏對(duì)已結(jié)清余額的購(gòu)房者再購(gòu)房的情況下，仍等同于頭套住房。但是光大銀行較為嚴(yán)格，即便此前的房貸已還清，再貸款購(gòu)房仍被視為套房，頭付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍。

在辦理按揭貸款前要了解清楚銀行的相關(guān)政策。

Q3：公積金貸款購(gòu)房如何界定？

公積金貸款不列入認(rèn)定是否為套住房的參考項(xiàng)也就是說(shuō)已經(jīng)通過(guò)公積金貸款購(gòu)購(gòu)了一套住房的，再次向商業(yè)銀行貸款購(gòu)購(gòu)商品房，仍被視為是頭次購(gòu)房。

不過(guò)，不同的銀行對(duì)此規(guī)定有所不同。在已出臺(tái)具體房貸細(xì)則的銀行中，招行、光大不將公積金貸款列入認(rèn)定是否為套住房的參考項(xiàng)，但華夏、浦發(fā)則將公積金貸款視同貸款，只要有公積金貸款尚未結(jié)清，則要執(zhí)行房貸新政。

Q4：購(gòu)購(gòu)第三套以上住房，頭付、利率銀行如何規(guī)定？

對(duì)于第三套（含）以上住房的界定比較復(fù)雜，要在套住房準(zhǔn)確界定的基礎(chǔ)上，才能認(rèn)定。目前關(guān)于第三套（含）以上住房，各銀行沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。有些銀行對(duì)此已經(jīng)做出一些規(guī)定。

例如光大銀行對(duì)借款人的第三套（含）以上住房貸款頭付款比例的要求是：每增加一套住房，其貸款頭付款比例應(yīng)在套住房貸款頭付款比例的基礎(chǔ)上增加2個(gè)百分點(diǎn)。

Q5：審批中的貸款，在新政后被認(rèn)定為套房怎么辦？

這個(gè)問(wèn)題也是不少人關(guān)心的問(wèn)題。據(jù)銀行人士介紹，關(guān)于這方面的界定，目前銀行方面沒(méi)有具體的規(guī)定。

按照常規(guī)，如果房貸在新政頒布后還沒(méi)有辦下來(lái)，則將按照新的房貸政策來(lái)處理。假如被界定為套住房，則將按照頭付不少于40%，利率不低于同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策來(lái)執(zhí)行。

Q6：新政前下定，被界定為套住房，可否退定？

有些消費(fèi)者反映，他們?cè)驹谝恍潜P簽訂了認(rèn)購(gòu)書并交納了定金，但由于房貸新政的實(shí)施，他們可能會(huì)被界定為“套以上住房”，這樣將承受更高的信貸成本。這種情況下，可否要求退定？

開發(fā)商對(duì)此的政策比較靈活，一般情況下，如果客戶在新政后無(wú)法承受提高的成本，不排除開發(fā)商同意退定的可能性。有的開發(fā)商可能會(huì)就此與客戶進(jìn)行協(xié)商，利用其他途徑解決。但客戶在了解了新的貸款政策后，還因?yàn)榘唇屹J款批不下來(lái)而要退定的，則不會(huì)被同意。

Q7：可否自由選銀行？

記者從各大開發(fā)商了解到，客戶只能在開發(fā)商指定的銀行中進(jìn)行選擇。目前開發(fā)商少則會(huì)指定2~3家銀行，多則指定6~7家以上的銀行，供消費(fèi)者選擇。但是超出開發(fā)商指定的范圍，則不會(huì)被接受。

Q8：套房是二手房，是否要遵守頭付四成的規(guī)定？

如果購(gòu)購(gòu)套房是二手房，通過(guò)銀行按揭也需要支付40%以上的頭付款。據(jù)了解，目前一些正在辦理過(guò)程中的二手房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開始按照新政策要求申請(qǐng)房貸，但由于目前各大銀行二手房房貸政策的細(xì)則還沒(méi)有正式出臺(tái)，部分新的二手房貸款申請(qǐng)則被銀行暫時(shí)擱置。因此需要消費(fèi)者打聽清楚后再?zèng)Q定。

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