黃先生1996年就開始投資房地產(chǎn)，在浙江人中間算是比較早的。在北京，他主要投資寫字樓，然后出租。

2001年，他和十幾個(gè)老鄉(xiāng)在中關(guān)村聯(lián)手購(gòu)了一層寫字樓，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生。為此，他還花了10萬(wàn)元錢專門委托一家網(wǎng)站做市場(chǎng)調(diào)查。調(diào)查結(jié)果是北大和清華的學(xué)生畢業(yè)出來(lái)能賺5000元錢的工資，但是要花1000元錢租房子，1000元錢租寫字樓。

黃先生把寫字樓隔成8平方米左右的小間，配備好生活和工作設(shè)施，專門出租給剛畢業(yè)的大學(xué)生，結(jié)果，在許多寫字樓都租不出去的情況下，他的寫字樓被排隊(duì)搶租。黃先生說(shuō)：“回報(bào)率那時(shí)候是15%，現(xiàn)在將近18%左右。”

黃先生自己總結(jié)了一套購(gòu)房的經(jīng)驗(yàn)，投資一處房產(chǎn)必須具備3個(gè)條件：租金一定要抵得上銀行的利息；是出手要快；第三個(gè)才是增值?！?個(gè)必須至少符合兩個(gè)，要么你出手慢一點(diǎn)，租金抵了銀行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會(huì)虧死！”

黃先生認(rèn)為，投資房產(chǎn)，升值空間較少要達(dá)到6%才可以完成原始積累的12%，如果達(dá)不到就會(huì)虧本。為此，他計(jì)算出一套投資房產(chǎn)的盈利公式。他說(shuō)：“要達(dá)到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來(lái)的平均數(shù)，比如存款2厘7，貸款5-6厘，加起來(lái)除2，一年要達(dá)到6%，房子要增值在6%以上，一年有10%的，這就是屬于一般的投資。比如說(shuō)購(gòu)過(guò)來(lái)是50萬(wàn)元，明年租金2.5萬(wàn)元，明年價(jià)值55萬(wàn)元左右，要不然你這個(gè)投資是虧本的?！?p>黃先生說(shuō)，他與其他投資者的不同，就是把投資房地產(chǎn)專門當(dāng)作生意來(lái)經(jīng)營(yíng)，先進(jìn)行前期考察，把市場(chǎng)環(huán)境摸清楚了，再作出決定。

　　　　　(作者：謝光飛)

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