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物業(yè)稅實(shí)施房價(jià)必跌 時(shí)下投資房產(chǎn)的五大風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 744 次
"如果我不在售樓處,那我一定在售樓處的路上"。這句話出自一哥們小張?jiān)谧约篗SN的留言。
在實(shí)際生活中他確實(shí)整天展轉(zhuǎn)于各售樓處看房、選房購房,近幾年由于北京深圳等地房價(jià)大幅度飚升,小張總在房價(jià)低時(shí)購 房,高價(jià)時(shí)出手,從而獲利豐厚。按照他自己的說法:沒有比投資房子再好的投資品了,幾年搗騰下來,夠幾輩子的吃活。
近年來,確實(shí)有一大批"房蟲"在房價(jià)高漲中獲取了巨額利潤,而且"房蟲"大軍有不斷擴(kuò)充之勢(shì)。由于投資者和投機(jī)者的不斷增加,也同時(shí)推動(dòng)了房價(jià)快速上漲。根據(jù)深圳科學(xué)院公布的《中國深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱,從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看,取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%,而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%,兩項(xiàng)加起來所占比例高達(dá)58.42%。
與此相對(duì)應(yīng)的是深圳市房價(jià)半年內(nèi)就暴漲了50%,這充分說明投機(jī)和投資因素在推動(dòng)房價(jià)上漲中扮演著極其重要的角色。
但是今年十一剛過,小張卻把自己手中較后10套位于深圳區(qū)的房子全部委托中介出手了。"現(xiàn)在出手,一方面能夠獲取滿意的利潤,更重要的一點(diǎn)是自己對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)看不清楚,房價(jià)太高了,這其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)太大,一旦房價(jià)下跌,我們這些靠炒房子吃飯的人就會(huì)一夜回到解放前"。小張的一番話,說出了目前大部分投資炒房者真實(shí)心態(tài),理智而慎重。
事實(shí)上,房屋的基本功能是用來居住的,但是由于中國的房地產(chǎn)處于剛剛起步階段,房屋的投資功能在近年來被不斷夸大,購房子能夠保值增值,甚至炒房能夠獲取暴利的意識(shí)在人們的腦海中根深蒂固。
但是我們必須清醒的意識(shí)到:房子和股票基金一樣,任何只要被賦予了投資功能的商品就會(huì)存在投資風(fēng)險(xiǎn),而且投資房屋蘊(yùn)藏的貶值風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生則已,一發(fā)生就是天崩地裂,會(huì)讓你夜之間從百萬富翁變成百萬"負(fù)"翁。那么當(dāng)前投資房產(chǎn)到底蘊(yùn)藏那些風(fēng)險(xiǎn)呢?
一、房產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)從緊
與往年房產(chǎn)調(diào)控房價(jià)越調(diào)越漲的情況不同,進(jìn)入07年下半年以來,各項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),招招可謂擊中開發(fā)商和購房者的"7寸"。相信隨著17大的勝利閉幕,各項(xiàng)有利于民生的房產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)面世。因此未來人們對(duì)房價(jià)的預(yù)期只會(huì)看空,不會(huì)看好。開 發(fā)商在各種壓力面前,也不得不采取穩(wěn)定房價(jià)的策略。未來房價(jià)上漲空間已經(jīng)不大,如果此時(shí)投資者選擇購房,期望在未來以更高的價(jià)格出手以達(dá)到獲取利潤的目的肯定要落空。
二、房產(chǎn)利潤在高房價(jià)下已被嚴(yán)重透支
如果你去任何一家售樓處,面對(duì)動(dòng)輒數(shù)萬一平米的房價(jià),銷售人員會(huì)滿懷信心的告訴你:房價(jià)現(xiàn)在看來是有點(diǎn)高,但是你一定要看未來啊,未來我們這里將是城市的核心區(qū),再過5年10年,現(xiàn)在的房價(jià)就不算高了,哪個(gè)時(shí)候比現(xiàn)在高多了。
你看,售樓人員已經(jīng)清晰的說出了開發(fā)商的心聲,那就是他們現(xiàn)在銷售的價(jià)格,已經(jīng)把未來熟年的房價(jià)上漲空間已經(jīng)考慮進(jìn)去了,現(xiàn)在的價(jià)格是未來5到10年的房價(jià)。換一個(gè)角度來說,那就是房產(chǎn)利潤在高房價(jià)下已被嚴(yán)重透支,開發(fā)商已經(jīng)把房屋的未來利潤囊括到自己懷里了,作為投資者的你愿意是高房價(jià)的較后一個(gè)接"棒"者嗎,小心這個(gè)棒子把自己砸死。
三、物業(yè)稅一旦實(shí)施,房價(jià)必定下跌
上周一則消息值得所有房產(chǎn)投資者們關(guān)注:傳說中的降房價(jià)的致命武器物業(yè)稅即將從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)轉(zhuǎn)。目前已經(jīng)在北京、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn),明年即將轉(zhuǎn)為實(shí)際運(yùn)行。尤其是今年10月中旬,國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示,目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅一旦執(zhí)行,不僅會(huì)大大增加房產(chǎn)投資者的成本,也將大大增加房價(jià)下跌的動(dòng)能。這是房產(chǎn)投資者必須要正視的問題。
四、房屋折舊加速投資貶值
高房價(jià)下,房屋使用年限問題往往被投資者們大大忽視??墒悄惚仨氁溃悍课葑鳛椴粍?dòng)產(chǎn)折舊是必然的。住宅使用年限是70年,我國的住宅壽命則到不了70年。而中關(guān)鍵的是我國住宅的平均壽命僅為30年。即使以70年來算,房屋的價(jià)值每年也面臨著1.4%的折 舊。從理論上來看,如果不考慮房價(jià)上漲因素,商品房在35年后,剔除折舊其實(shí)際價(jià)值只有原來的50%。
但是,較近幾年房價(jià)飛漲,折舊因素被遮掩了,根本沒有引起應(yīng)有的重視。一旦房價(jià)停止上漲,那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因?yàn)檎叟f因素而進(jìn)入貶值軌道。您就考慮一下吧,如果你現(xiàn)在購一套80年的房子,理論上還剩下43年的使用權(quán),如果您按照50年的使用壽命,您還可以使用13年?如果是30年的使用壽命,那您這房子只能用3年。這房子還能有投資升值空間嗎?做夢(mèng)我看有。
五、貸款利率變動(dòng)讓投資者成"溫水青蛙"
由于我國絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進(jìn)行房產(chǎn)投資的,而這面臨著如影隨形的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。比如,較近的房貸新政對(duì)房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年,購購總房價(jià)130萬元的商品房為例,信貸新政實(shí)施后需要比原來多支付13萬元的頭付和多支付119591.16元的利息。
央行不斷加息,起到了"溫水煮瓦"的效應(yīng),讓你在幸福中感覺不到危險(xiǎn)的存在,當(dāng)你意識(shí)到危險(xiǎn)已經(jīng)近在眼前的時(shí)候,投資購房者臨終前才明白當(dāng)初銀行貸款人員那一張張笑臉其實(shí)就是殺害自己的劊子手。
面對(duì)上述5大投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),您是繼續(xù)踏火山高歌猛進(jìn)去自尋滅亡,還是選擇理智的退出。相信投資者們都有一個(gè)明智的選擇。
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