正文：樓市仍然變數(shù)重重 五大懸疑 尚待化解

2006年樓市仍然變數(shù)重重 "五大懸疑"尚待化解

波濤洶涌的2005年樓市，在宏觀調(diào)控強勁的韁繩束縛之下，逐漸從瘋狂回歸理性。京滬寧杭等地的樓市，在漲幅持續(xù)回落的基礎(chǔ)上，完全價格也開始松動。

但是，平靜的表面不能掩蓋暗流的涌動，癥狀的緩解也無法替代病灶的根除。2006年的樓市，仍然充滿著變數(shù)和懸疑，有待于宏觀調(diào)控的進(jìn)一步化解。

懸疑之一：“穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅”的步伐到底有多“穩(wěn)”？

11月19日，稅務(wù)總局局長謝旭人在“中國財稅論壇2005”上表示，“十一五”期間，我國將穩(wěn)步推行物業(yè)稅，并相應(yīng)取消相關(guān)收費。

此言一出，業(yè)界熱議。據(jù)了解，目前我國一般的房地產(chǎn)項目中，房價的50％左右為土地成本。開征物業(yè)稅，就是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。開發(fā)期間每年由地產(chǎn)商支付，房子賣出后每年由業(yè)主支付。

開征物業(yè)稅，一是減輕了開發(fā)商的土地成本，增加了住房的降價空間；二是加大了房屋使用成本，抑制消費需求；三是降低了開發(fā)商的進(jìn)入門檻，有利于加大市場供應(yīng)。業(yè)內(nèi)主流的看法是，開征物業(yè)稅將會抑制房價過快上漲。

但物業(yè)稅的開征是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程。北京鏈家市場部經(jīng)理金育松認(rèn)為，未來幾年全面開征物業(yè)稅的可能性不大。穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅的步伐到底有多“穩(wěn)”，將直接影響未來房地產(chǎn)市場的價格。

懸疑之二：交易個稅還是雷聲大雨點小？

個人二手住房交易所得應(yīng)征收20％的個人所得稅不是一個新稅種。但其開征卻一直是雷聲大雨點小，或者只聽雷不見雨。

今年5月，國家稅務(wù)總局會同有關(guān)部門研究出臺文件，個人二手房交易所得稅再次被重視。但建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，二手房交易中收取個人所得稅的做法只是個別地方的試點，全國推廣沒有時間表。隨后部分地方明確表示，暫時不會征收交易個稅。

記者在互聯(lián)網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn)，自從二手房交易個稅開征以來，杭州、南京、廈門、青島、北京等不多的幾個城市征收過這個稅種，但目前大部分都暫停征收。

交易個稅能否開征、怎樣征收，將直接影響2006年房地產(chǎn)市場特別是二手房市場的活躍程度。

懸疑之三：房價“成本清單”是不是望梅止渴？

今年7月，福州市物價局在全國率先公布了商品房的社會平均成本清單，這份被稱為“個用準(zhǔn)確數(shù)據(jù)揭開房產(chǎn)內(nèi)幕的范本”，得到了政府部門、業(yè)內(nèi)專家和普通群眾的一致叫好，同時也受到了房地產(chǎn)開發(fā)商的集體反對。

北京市有關(guān)部門明確表示，尚無計劃公開房價成本清單。在福州之后傳出即將推行房價成本清單公示的浙江、江蘇兩省，也正面臨房價成本清單“難產(chǎn)”問題。福州市物價局有關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，迫于多方壓力，考慮不再繼續(xù)披露房價成本數(shù)據(jù)。

房價虛高，但到底虛了多少，沒有人能回答清楚。除了任志強公開宣稱“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該有暴利”之外，許多開發(fā)商都縮頭縮腦不愿回答。四川一位開發(fā)商說，房地產(chǎn)商公開的利潤一般是8％－15％，實際上真正的利潤都在25％以上。

房地產(chǎn)是個完整的利益“生態(tài)鏈”，涉及到政府多個部門。這是許多地方“成本清單”屢屢胎死腹中的主要原因。只有公布房價清單，才能將虛高的水分?jǐn)D出，才能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

國土資源部有關(guān)專業(yè)表示，公布房價成本清單，還購房者知情權(quán)，非常有意義。但此后國土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受某媒體采訪時說，真要在全國范圍內(nèi)實施房價成本清單公開，難度非常大。目前國土資源部還沒有把全國公開房價清單事宜提到日常工作中。

8月15日，人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

期房預(yù)售是房地產(chǎn)滋生罪惡的“萬惡之源”。開發(fā)商依靠銀行和承建商墊付的成本，一開工就通過預(yù)售制回籠資金，此法降低了行業(yè)進(jìn)入門檻，難以保證房屋質(zhì)量，又將風(fēng)險全部轉(zhuǎn)移給消費者和銀行。

雖然央行的報告只是一個建議，但此舉一出，立即得到普通百姓和專家學(xué)者的普遍叫好。而多數(shù)開發(fā)商表示，現(xiàn)房銷售將對開發(fā)商造成巨大的資金壓力，希望不要在近期停止期房銷售。

一邊倒的民意表達(dá)，并沒能改變政府對期房預(yù)售的態(tài)度。8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人表態(tài)，國家近期不會取消商品房預(yù)售制度。

懸疑之五：實行房貸固定利率還得等待多久？

2005年8月，央行公布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》稱，可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款。

自去年10月29日加息，到今年3月取消房貸優(yōu)惠利率，房貸利率已經(jīng)兩次上調(diào)，借款人每月還款額隨之增加。固定利率房貸的好處，是使銀行和借款人都能在一定程度上規(guī)避利率風(fēng)險，從而實現(xiàn)“雙贏”。

包括工行上海分行在內(nèi)的多家滬上銀行表示，短期內(nèi)沒有推出固定利率房貸的打算。而浦發(fā)銀行、光大銀行、建行在南昌的分支機構(gòu)則稱，他們的固定利率房貸方案獲央行批準(zhǔn)，固定利率房貸的推出已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性操作階段。浦發(fā)銀行總行個人金融部預(yù)測，5年期固定房貸的利率將在6％至7％之間，高于現(xiàn)在的利率標(biāo)準(zhǔn)。

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