“我現(xiàn)在成房奴了，天天在給銀行掙錢呢。”在北京市一家大型國有企業(yè)上班的林先生頗有些無奈。5月9日他一臉愁容地向記者訴苦：去年他在北京西四環(huán)購了一個100平米左右的房子，頭付40萬元后，還向銀行貸了40多萬，20年期的?！艾F(xiàn)在想跳槽都不敢，指不定哪天銀行就催款了。”

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，像林先生這

樣的房奴絕不占少數(shù)。由于房貸金額大，周期長，在貸款規(guī)模不斷擴大的同時，銀行開展此項業(yè)務過程中的法律風險也日益增大。

“自2002年以來，朝陽法院住房消費貸款案件數(shù)量增長較快，且呈逐年攀升趨勢。特別是從2004年開始，住房消費貸款案件出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。”北京市朝陽區(qū)人民法院民二庭法官仁頌介紹說，在2002年1月至2006年12月的5年間，朝陽區(qū)法院受理住房消費貸款案件就有683起。僅2004年一年，該院就審結(jié)了此類案件102件，年增長率達到437%。2005年，該類案件的審結(jié)率保持上升趨勢，在2004年高基數(shù)的條件下又增長了107%。2006年，增長率達到160%，全年審結(jié)此類案件339件。

房貸糾紛案件不斷上升原因何在？朝陽區(qū)法院通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此類糾紛存在四方面突出問題。

因素一

貸款人開具虛假收入證明

孫勞在辦理房屋貸款手續(xù)時，是北京市一家工廠的退休工人。當時，他找到廠里，要求給開個收入證明。證明上寫的收入大大超出了他的退休工資。銀行按孫勞提供的蓋有單位公章的收入證明發(fā)放了住房貸款。后來，孫勞停止向銀行還款，銀行調(diào)查后才知道，由于年老體弱，孫勞的實際收入多用來吃藥看病，根本無法繼續(xù)負擔高額還款本息，無力繼續(xù)履行合同。

“貸款人在辦理住房消費貸款過程中開具虛假收入證明現(xiàn)象十分突出。有些單位為使本單位職工能夠辦理住房貸款虛報職工收入，更有少數(shù)購房者用一式多份的收入證明在不同銀行貸款?！比薯炚f。

〖法官建議〗

仁頌認為，應加快構(gòu)建社會信用體系，健全銀行個人征信體系，完善個人信用報告制度。盡管我國個人征信系統(tǒng)的建設已經(jīng)初具雛形，但主體信息的準確度有待提高，征信系統(tǒng)查尋的范圍與權(quán)限有待擴大。同時，應建立規(guī)范的個人征信機構(gòu)和個人資信查詢系統(tǒng)，使各金融機構(gòu)實現(xiàn)信息共享，為發(fā)放個人貸款提供參考依據(jù)，將逃避銀行貸款的個人拒于銀行大門之外，有效降低貸款風險。

因素二

房地產(chǎn)商假按揭騙取銀行貸款

某銀行朝陽支行將北京京達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及付女士等20余人起訴到了法院。法院在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，付女士等20多人中，有13人為房地產(chǎn)商內(nèi)部員工。他們在公司的要求下提供了身份證件，而剩下的幾個貸款人則是由房產(chǎn)商偽造的身份證件，根本不存在。房地產(chǎn)商出面為這些人辦理了房屋消費貸款手續(xù)，把貸來的錢用于樓盤項目開發(fā)。法院在審理過程進一步發(fā)現(xiàn)，該房地產(chǎn)商利用同樣的二十多個身份證件還在另兩家銀行辦理了住房貸款，實際上，一套房子貸了三份款項。

“目前，由于銀行的開發(fā)貸款政策較緊，房地產(chǎn)商貸款困難，而住房消費貸款手續(xù)要比房地產(chǎn)開發(fā)貸款簡單得多，利率比開發(fā)貸款也要低很多，為解決自有資金不足的問題，有些房地產(chǎn)商假借個人住房消費貸款名義騙貸，一房多貸的現(xiàn)象屢有發(fā)生，假按揭問題突出?！比薯炚f。

〖法官建議〗

仁頌認為，銀行應提高預防騙貸、套貸的風險預警能力，做好貸款合同的簽訂和抵押登記工作，加大“假按揭”貸款的辦理成本，進一步防范其發(fā)生。除了在銀行貸款審查工作中注意預防騙貸、套貸，還要加大懲處的力度。

因素三

銀行房屋抵押登記辦理比例過低

住房是保值率和增值率較高的不動產(chǎn)，因此辦理住房抵押登記對于保障銀行金融債權(quán)的實現(xiàn)起到至關(guān)重要的作用。

據(jù)仁頌介紹，在案件審理過程中法院發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房貸糾紛案件都沒有辦理抵押登記。截至2006年1月，在某銀行朝陽支行個人住房貸款存量中，已辦理抵押登記為1434筆，未辦理抵押登記為2951筆，已辦筆數(shù)完成率僅為33%。

“在沒有辦理抵押登記的情況下，如果借款人出現(xiàn)逾期還款，銀行只能從房地產(chǎn)商保證金賬戶上劃扣款項，或者要求房地產(chǎn)商承擔連帶保證責任實現(xiàn)債權(quán)?！比薯炚f，對于資金狀況不良的中小房地產(chǎn)商來說，保證責任的承擔多數(shù)是被虛置的，銀行實際拿不到多少錢。

〖法官建議〗

仁頌認為，開發(fā)商將住房產(chǎn)權(quán)證交給銀行之后，銀行應到住房管理部門辦理抵押登記。住房管理部門也應完善抵押登記服務，簡化辦理抵押登記手續(xù)，從而使銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)落到實處。

因素四

房地產(chǎn)市場開發(fā)與銷售混亂

北京裕金房地產(chǎn)有限公司將項目委托給案外人王奇開發(fā)。委托合同終止后，王奇仍借用裕金公司名義，私刻公章，制作虛假授權(quán)委托書，與某銀行以及借款人宋達簽訂了貸款合同。宋達拒絕歸還貸款后，銀行將宋達及裕金公司起訴至法院。裕金公司以公章虛假為由，拒絕承擔擔保責任。

“目前，房地產(chǎn)開發(fā)市場與銷售市場混亂，開發(fā)商資質(zhì)參差不齊。一些無開發(fā)資質(zhì)的小開發(fā)商掛靠在大開發(fā)商名下開發(fā)項目，其自身既無充足資金、也無開發(fā)經(jīng)驗，簽訂購房合同與借款合同時，采用制作假公章與假委托書等手段騙取銀行貸款，從而引發(fā)糾紛不斷?！比薯炚f。

〖法官建議〗

仁頌認為，銀行應查缺堵漏，完善貸款管理流程，加強內(nèi)部管理和風險監(jiān)控，從源頭防范風險。另一方面，應進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)審查和準入制度，提高準入門檻，加快整體洗牌速度，將部分資質(zhì)不足的中小房地產(chǎn)商淘汰出局，同時規(guī)范少數(shù)有實力開發(fā)商的經(jīng)營行為，優(yōu)勝劣汰，防止壟斷行為的發(fā)生。

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