４、５月間北京樓市成交量下降，上漲動(dòng)力明顯不足；股市投資的持續(xù)火暴更讓房產(chǎn)投資佳品——商鋪雪上加霜，已在４月預(yù)熱的各種策劃活動(dòng)進(jìn)入５月更要施展身手，欲破營銷困境，由開發(fā)商和媒體組織的看鋪考察團(tuán)一時(shí)十分活躍。

５月以來，僅北京國美商街就分別迎來了北京晚報(bào)、北京晨報(bào)組織的看鋪考察團(tuán)，兩周內(nèi)迎來六輛投資考察團(tuán)專車。據(jù)開發(fā)商提供的消息稱：僅５月２日，國美商街便迎來三輛看鋪專車，當(dāng)天售出商鋪１２套，累計(jì)成交總額近２０００萬元。這是他們推出的“購鋪返三年租金”招商策略產(chǎn)生的成效，與該項(xiàng)目所在區(qū)域的功能定位轉(zhuǎn)型也有密切關(guān)系，即開始從“ＣＢＤ居住后花園”轉(zhuǎn)向“ＣＢＤ商業(yè)服務(wù)區(qū)”，形成了一個(gè)集居住、商業(yè)、商務(wù)為一體的商圈。

北京萬商俱樂部主任楊澤軒在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，好的商鋪項(xiàng)目能夠做到平衡開發(fā)商、經(jīng)營者、投資人三方的利益，而“返三年租金”的銷售模式，估算其率達(dá)２０％，商鋪在１０年左右基本能收回投資。但是對(duì)于商鋪投資者較重要的還是應(yīng)“四評(píng)八問”。

頭先要問自己八個(gè)問題：

一是要看兩個(gè)指標(biāo)——可視性和通達(dá)性?？梢曅允且吹靡?，能吸引顧客的眼球；通達(dá)性是能不能方便地進(jìn)來和出去。這兩個(gè)指標(biāo)很關(guān)鍵。第三個(gè)要問的指標(biāo)是停得住，這跟今天中國的汽車時(shí)代相關(guān)。

第四是商圈，是“生地”還是“熟土”。這個(gè)商鋪的所在是不是成熟的商業(yè)地帶，還是一個(gè)各方面都在成長的地方。比如說井屬于成熟商圈，這樣的地方商鋪價(jià)格很貴，一購容易經(jīng)營，租金也很容易出來。另外一種是成長型的商圈，其商鋪?zhàn)鈨r(jià)不是很高，但是做了三、五年之后可以翻很高的倍數(shù)。這種商鋪的投資價(jià)值高，但風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)比較大。如果你想把商鋪?zhàn)鳛榭稍鲋档馁Y產(chǎn)投資的話，可以考慮在成長型商圈選鋪。

第五個(gè)是硬件條件。有些商鋪進(jìn)去之后水不行、電不行，層高、柱距不夠，租不出去。所以，硬件設(shè)施要關(guān)注使用面積、面寬、凈深、層高、柱距這些東西，把門臉做得更大一些。

第六是軟件。主要是指項(xiàng)目開發(fā)商的經(jīng)營管理思路，整體上有沒有統(tǒng)一管理、支持商鋪發(fā)展的想法，有沒有宣傳、推廣等方面的計(jì)劃。

第七是配套。如設(shè)施建設(shè)、商業(yè)服務(wù)方面能為大家做什么事情，使各種資源實(shí)現(xiàn)連通、整合，經(jīng)營者形成合力。

第八個(gè)是要看有沒有一些知名的大店給小店帶來人氣。一般的商鋪集客力不夠，需要一些“領(lǐng)頭羊”如大的超市等來吸引大量的客人光顧。

在前面提到的八個(gè)問題中特別需要注意的是，一些硬件再爛可以改，但是那個(gè)地方的交通、購購力選擇不了，所以軟件更重要，人氣、交通條件更重要。

楊澤軒對(duì)記者表示，商鋪投資不僅應(yīng)該“八問”，而且要“四評(píng)”，確實(shí)像諧音所提示的那樣力爭“四平八穩(wěn)”。四評(píng)就是要評(píng)判自己投什么，投到哪，第三什么時(shí)候投，第四為什么投。

頭先商鋪的類型不同，投什么就是要選擇好你要投資什么樣的商鋪。有寫字樓的商鋪，也有住宅底商，還有城市區(qū)的商鋪，它們的價(jià)格、收益空間、投資風(fēng)險(xiǎn)等都是不一樣的。收益較穩(wěn)定的是社區(qū)商鋪，它不會(huì)有大的風(fēng)險(xiǎn)，但是要指望它有暴利也是不可能的。

有些市場類的商鋪?zhàn)饨鹂梢赃_(dá)到２０多塊錢一平米，但由于它是專業(yè)性的東西，面對(duì)的客戶是專業(yè)性的客戶，風(fēng)險(xiǎn)也就大起來。記住，從來不會(huì)有高風(fēng)險(xiǎn)伴著低收益，或者是低風(fēng)險(xiǎn)伴著高收益。

個(gè)是投到哪？關(guān)鍵的是把握兩個(gè)指標(biāo)，一是有購購力的人群，二是有購購力的人能到的地方?？傊?，就是有人、交通方便。

北京購商鋪的較好時(shí)機(jī)，現(xiàn)在有點(diǎn)錯(cuò)過了。較好的時(shí)段應(yīng)該是在２００４年、２００５年。那時(shí)候商鋪價(jià)格低，位置有很多可以挑選的好地方?，F(xiàn)在由于投資者越來越多，一個(gè)好地方有Ｎ多人在選，所以這時(shí)候時(shí)機(jī)應(yīng)該說不是較好的。但是相對(duì)于別的投資產(chǎn)品而言，搞好了商鋪應(yīng)該是相當(dāng)不錯(cuò)的。

對(duì)于社區(qū)商鋪，如果你的資金比較寬裕，較好選擇樓盤入住的業(yè)主還比較少的時(shí)候進(jìn)入，不要等業(yè)主全部入住了以后；如果你的資金不太寬裕，可以選擇業(yè)主入住到差不多的時(shí)候，比如說入住到５０％左右趕緊進(jìn)來，不要等到已經(jīng)成了“熟鋪”再進(jìn)，剩下的也不是很好的東西了。投資就是賭未來，如果購“熟鋪”就不叫投資了，而是非常有錢的人把現(xiàn)錢變成資產(chǎn)。這就是要掌握購鋪的時(shí)機(jī)。

第四是為什么要投？就是結(jié)合自己家里的條件和資金狀況，來合理分配資金的使用。千萬不要大舉借債去做投資。商鋪跟住宅不一樣，商鋪靠經(jīng)營產(chǎn)生價(jià)值，投資風(fēng)險(xiǎn)比較大；而住宅的變現(xiàn)程度、速度比商鋪要容易一些，投資風(fēng)險(xiǎn)比較小。所以，一定要搞清楚自己為什么要投，達(dá)到什么目的。

還有就是要問：安全性和收益性你要哪個(gè)？如股票已經(jīng)到４０００點(diǎn)，收益高，風(fēng)險(xiǎn)也高；而投資商鋪可能收益沒那么高，但相對(duì)安全些，較少有商鋪在。

楊澤軒總結(jié)道：“投資商鋪應(yīng)該平心靜氣。千萬不要跟風(fēng)、不要沖動(dòng)，一定要分析完了前面的‘八個(gè)問、四個(gè)評(píng)’，比較一下安全性、收益性，較后平心靜氣地問自己，這個(gè)地方值不值得購？我有沒有實(shí)力購？購了以后有沒有合適的增值空間？再作決定。”

　　　　　(作者： 謝光飛)

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