購來房子出租，或者把租來的房子轉(zhuǎn)租出去，北京房價(jià)躥升，帶動了一部分人瞅準(zhǔn)房地產(chǎn)作為投資理財(cái)手段。而近日《北京房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》的公布，可能需要這部分人坐下來好好算算賬了。

雖然《北京市房屋租賃管理辦法（征求意見稿）》還沒有正式出臺，但是就這個(gè)征求意見稿的相關(guān)內(nèi)容來看，很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，明年的房屋租賃市場中，實(shí)行房屋租賃強(qiáng)制備案已勢在必行，一旦強(qiáng)制登記備案以后，很可能就要征收5％的房屋出租綜合稅，這就直接影響到房屋投資的收益。

獲利空間大但需約定三方利益

據(jù)我愛我家市場研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前，北京市現(xiàn)有常住人口大約1538萬。其中，戶籍人口約1180萬，外來人口357萬；在357萬人的外來人口中約70%是通過租房解決居住需求的，這部分人大約250萬左右。而在1180萬的戶籍人口中又有大約6%的人因?yàn)椴疬w、工作地點(diǎn)變更、家庭居住擁擠等因素需要租房，這部分人大約占到70萬左右。這樣，北京市目前約有320萬的人是需要通過租房來解決基本住房需求的，如果以每2.7個(gè)人為一個(gè)居住單位來算，320萬人口每年約需要120萬套房屋居住才能滿足。而從北京市存量房的數(shù)量來看，目前不少于410萬套，其中，28%的房屋處于租借狀態(tài)，因此，實(shí)際達(dá)成交易的租賃房源同樣為120萬套。由此可見，龐大的租賃市場環(huán)境，迫切的租賃需求需要通過政策的支持與規(guī)范才能保障其導(dǎo)入正常軌跡。

而此次《辦法》征求意見稿中規(guī)定了出租房屋必須具備的四個(gè)條件，包括無安全隱患；符合治安和消防管理的有關(guān)規(guī)定；人均使用面積不低于3平方米，成套住宅人均使用面積不低于6平方米；具備上下水、供電和環(huán)境衛(wèi)生等必要的生活條件。不具備條件的出租房，房東將被處以1000元以上3萬元以下罰款。這表明，面對龐大的房屋租賃市場，政府必須下大力氣整頓市場環(huán)境，才能夠使投資者依法獲利，使租房者無后顧之憂，同時(shí)也約定了房屋經(jīng)紀(jì)公司在房屋租賃市場中所扮演的角色和權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

小戶型“錢”途光明大戶型要加競爭砝碼

據(jù)記者了解，北京目前的房屋租賃市場可以分為高端租賃市場和低檔租賃市場，兩者基本以3500元/月的租金作為分界線。如果明年《北京市房屋租賃管理辦法》實(shí)施，并且按照專家的說法，征收5％的房屋出租綜合稅，那么會對投資人分別產(chǎn)生怎樣的影響？“我愛我家”房產(chǎn)專家就以3500元/月為界，預(yù)計(jì)了未來的北京房屋租賃市場。

對于投資低端民宅的業(yè)主來講，每月至多能夠賺取3500元左右的租金，投資基本上處于賣方市場。業(yè)主為了保證其收支平衡，將有可能將這部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給承租方；另一方面，從2006年來看，普通房屋租賃市場的價(jià)格表現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。因此2007年，投資普通民宅的率將會顯得更好。尤其是以一居和二居的中小戶型需求量，那些帶有精裝修、家電家具齊全、物業(yè)配套完善的房屋，市場的前景會更加明朗。但是大戶型、復(fù)式公寓在未來的租賃市場出租率可能不會很理想，特別是社區(qū)不成熟、配套不完善的大戶型房屋，空置率會更高。

對于中高端公寓租賃市場來說，尚屬于購方市場，房源多，客戶少，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的可能性不會很大，將有可能出現(xiàn)兩種情況：種，稅費(fèi)部分由業(yè)主和承租者共同分擔(dān)；另外一種，稅費(fèi)部分由業(yè)主自己承擔(dān)，房屋率會有所下降。這樣如果業(yè)主因?yàn)榛貓?bào)收益率下降而選擇出售的話，其營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅、土地增值稅在出售時(shí)都需要繳納，龐大的稅費(fèi)支出將會使得投資收益進(jìn)一步也下降。從這兩方面講，未來投資高端公寓應(yīng)該更加慎重。

所以，“我愛我家”房產(chǎn)專家建議希望投資房屋租賃市場的投資者應(yīng)該盡量考慮投資一居和二居中小戶型，尤其是戶型比較緊湊、交通便利的房屋。對于持有中高端物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)該采取對所持物業(yè)進(jìn)行重新裝修、更換家具、電器等措施來增加其出租時(shí)的競爭力，獲得較高。

二房東賺錢須房主同意

購房出租是一種投資行為，但投入不是小數(shù)目，于是一些人干脆做起二房東，從房主手中租房，再以更高的價(jià)格出租出去，賺取差價(jià)。現(xiàn)在《辦法》征求意見稿中明確規(guī)定，租房人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)借承租房屋。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人在具體解釋這一規(guī)定時(shí)表示，這不是禁止“二房東”行為，而是要求承租人在轉(zhuǎn)租房屋時(shí)必須要經(jīng)出租人同意，或通過原始租賃合同約定，或補(bǔ)充簽訂有關(guān)合同。也就是說，只要承租雙方在合同中約定可以將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，承租人仍然可以在不違反合同的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)租。所以明年如果你還在打“二房東”的算盤，那就別想瞞著房主私下賺錢，因?yàn)榫幼∪藛T發(fā)生變更，出租方若不及時(shí)到基層管理組織辦理變更登記，將被處以200元以上500元以下罰款，自然房主會謹(jǐn)防二房東行為，二房東的購賣不如以往好做了。

　　　　　(作者：龐婧)

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