作為本土為數(shù)不多的一家專業(yè)從事商業(yè)樓宇和商業(yè)項(xiàng)目的咨詢策劃、營銷代理、中介服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，經(jīng)歷了上海寫字樓市場由低谷到快速上升的過程，因此他們對(duì)上海的寫字樓市場有著深刻的認(rèn)識(shí)。

目前上海的寫字樓空置率一直維持在低位，這導(dǎo)致租金價(jià)格不斷上漲，同時(shí)也吸引了眾多開發(fā)商涌進(jìn)這個(gè)市場，這會(huì)造成什么樣的后果？我們聽聽該公司總經(jīng)理端恒的說法。

市場供應(yīng)量逐漸增大

2006年上半年，隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，上海住宅市場逐漸趨于平緩，交易速度明顯放慢。而寫字樓產(chǎn)品在宏觀調(diào)控下，無論是銷售市場，還是租賃市場，表現(xiàn)仍然比較活躍。這主要是因?yàn)橐幌盗械暮暧^調(diào)控政策主要針對(duì)的是住宅市場，對(duì)于寫字樓市場幾乎沒有什么影響。那么寫字樓市場是否永遠(yuǎn)能夠偏安一隅呢？

端恒指出，從政策層面來看，未來一段時(shí)間內(nèi)，可能不會(huì)出現(xiàn)對(duì)寫字樓產(chǎn)品有很大影響的政策。但是，從市場本身來看，由于供應(yīng)量在不斷放大，這對(duì)于投資者來說，可能是一個(gè)不好信號(hào)。

端恒分析認(rèn)為，由于從2005年上半年開始，國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，尤其是針對(duì)住宅市場的力度，這使得不少開發(fā)商將投資方向轉(zhuǎn)到了寫字樓產(chǎn)品。而與此同時(shí)，鑒于樓宇經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展勢(shì)頭，上海很多區(qū)政府都在發(fā)展寫字樓項(xiàng)目，希望以此來作為撬動(dòng)本地經(jīng)濟(jì)的支點(diǎn)，于是，其結(jié)果就是寫字樓項(xiàng)目遍地開花。

而這種行為所造成的后果就是寫字樓項(xiàng)目供應(yīng)量在短時(shí)間內(nèi)急劇增長。這種現(xiàn)象在今年5月份就已經(jīng)出現(xiàn)了苗頭，據(jù)了解，當(dāng)月的新增供應(yīng)量達(dá)到了11.28萬平方米，達(dá)到歷史較高。而端恒表示，這還未到較高峰，根據(jù)目前各個(gè)寫字樓項(xiàng)目的分布情況來看，她預(yù)測在一年半以后，外環(huán)線附近的區(qū)域率先達(dá)到高峰期，而城區(qū)將在三年后出現(xiàn)供應(yīng)高峰。

租金上漲速度正在放緩

據(jù)了解，上海寫字樓市場，尤其是寫字樓的租金水平一直維持著不錯(cuò)的上漲勢(shì)頭，而目前上海也有不少CBD地區(qū)的寫字樓租金水平已經(jīng)超過了1美元/天·平方米大關(guān)。據(jù)出自仲量聯(lián)行的一份調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，目前上海的均凈有效月租金已經(jīng)超過了新加坡，在追趕香港。這是不是意味著上海的寫字樓市場由此進(jìn)入了一條康莊大道，在很長一段時(shí)間內(nèi)，投資者會(huì)由于租金的上漲而帶來豐厚的回報(bào)呢？

端恒認(rèn)為并非如此。她注意到一個(gè)有趣的現(xiàn)象，目前有不少業(yè)主主動(dòng)找到他們，要求他們想辦法將已空置在手中的物業(yè)盡快出租出去，而這在半年前是不可想象的。因?yàn)樵诖饲?，寫字樓市場異常火爆，物業(yè)非常搶手，業(yè)主根本不用尋求專業(yè)中介機(jī)構(gòu)的幫助。但是目前卻發(fā)生了變化，面對(duì)這種轉(zhuǎn)變，端恒意識(shí)到目前寫字樓市場已經(jīng)在開始調(diào)整。

端恒的分析說，租金上漲速度放慢，而此類物業(yè)的價(jià)位已經(jīng)漲至高位，這勢(shì)必影響到投資的收益。同時(shí)還有一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，由于供應(yīng)量的增加，未來租金水平會(huì)否繼續(xù)保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，已是未知數(shù)。

外環(huán)小戶型寫字樓投資有風(fēng)險(xiǎn)

端恒表示，目前的確有不少產(chǎn)品可供投資者選擇，但是對(duì)于一些品質(zhì)一般的物業(yè)來說，還是少碰為妙。

目前有不少寫字樓項(xiàng)目分布在外環(huán)線附近，面積小、總價(jià)低為小投資者能夠承受，因此很受青睞，銷售速度一直不錯(cuò)。但端恒認(rèn)為這類物業(yè)存在不小的風(fēng)險(xiǎn)，從產(chǎn)品的定位來看，此類寫字樓的租賃客戶大多為中小型企業(yè)，由于這類企業(yè)的生命力不強(qiáng)，這可能會(huì)影響的投資者的。

除此之外，端恒還建議投資者要注意其他幾種類型的物業(yè)，這些物業(yè)的共同特點(diǎn)就是在租賃市場表現(xiàn)一般：頭先是地段不好、區(qū)域商務(wù)氣氛不濃的物業(yè)；其次是物業(yè)管理水平一般的物業(yè)；再就是交通狀況一般的物業(yè)。

　　　　　(作者： 甄愛軍)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！