■案例一：七旬老太遭遇貸款繼承官司

近日，有媒體報(bào)道，一七旬老太的兒子因心臟病突發(fā)去世，由于沒(méi)有其他繼承人，其身后因貸款購(gòu)房而留下的近120萬(wàn)元債務(wù)便只能由年邁的母親承擔(dān)。由于老太年事已高，且經(jīng)濟(jì)能力不甚寬裕，所以她不愿意替過(guò)世的兒子償還這筆貸款。于是，貸款銀行便一紙?jiān)V狀將老太告上法庭，要求其繼續(xù)按時(shí)交納購(gòu)房貸款。

■案例二：高額債務(wù)難住繼承人

日前，有讀者來(lái)電，稱(chēng)其所在的某社會(huì)福利機(jī)構(gòu)是一熱心社會(huì)公益事業(yè)企業(yè)家的遺產(chǎn)繼承人，但在該企業(yè)家不久前因意外去世之后清算遺產(chǎn)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，在他留下了數(shù)額不菲的遺產(chǎn)的同時(shí)，也留下了一筆將近百萬(wàn)的購(gòu)房按揭貸款。這名讀者詢(xún)問(wèn)，由于該機(jī)構(gòu)并不需要這處房產(chǎn)，因此是否可以通過(guò)某種方式規(guī)避掉這部分債務(wù)，使企業(yè)家留下的遺產(chǎn)真正能夠用于公益事業(yè)呢?

對(duì)于上面兩個(gè)案例中提到的有關(guān)房貸繼承及類(lèi)似問(wèn)題，記者專(zhuān)門(mén)請(qǐng)教了北京市中策律師事務(wù)所的柳松律師。他認(rèn)為，如果繼承人有能力繼續(xù)償還原債務(wù)人生前的貸款，同時(shí)也愿意繼承這部分房產(chǎn)，則一方面他需要到房屋主管部門(mén)辦理房屋繼承過(guò)戶(hù)手續(xù)，將該房屋過(guò)戶(hù)到自己名下(當(dāng)然在這種情況下，一般需要貸款銀行的協(xié)助才能順利辦理過(guò)戶(hù)手續(xù))，另一方面他需要與貸款銀行簽訂相應(yīng)的變更協(xié)議，繼續(xù)還貸。但是，如果出現(xiàn)了像上述兩個(gè)案例中提到的，繼承人確實(shí)不具備還貸能力，或者由于種種原因不愿意還貸，從法律角度，可以通過(guò)下面幾個(gè)方案解決問(wèn)題。

■方案一：放棄繼承權(quán)

這是處理類(lèi)似問(wèn)題較為極端的一種方法。也就是說(shuō)，繼承人放棄對(duì)債務(wù)所對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)的繼承，這樣，相應(yīng)地也就不必再去承擔(dān)逝者生前的債務(wù)，而貸款銀行可通過(guò)有管轄權(quán)的人民法院，以拍賣(mài)等方式行使自己的抵押權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)。事實(shí)上，放棄繼承權(quán)僅僅是法律意義上的一種方案，因?yàn)閷?duì)于繼承人而言，這就意味著他在解脫了債務(wù)的同時(shí)，也放棄了原貸款人已還款所對(duì)應(yīng)的部分產(chǎn)權(quán)。例如，王先生生前貸款40萬(wàn)購(gòu)購(gòu)了一處總價(jià)60萬(wàn)元的房產(chǎn)，已償還了10萬(wàn)，那么，如果他的繼承人放棄對(duì)此處房產(chǎn)的繼承權(quán)的話(huà)，其損失的是20萬(wàn)元的頭付款和10萬(wàn)元的已還款，對(duì)繼承人而言，這是不合算的。更具有現(xiàn)實(shí)意義的解決方案為以下幾種。

■方案二：“轉(zhuǎn)按揭”使房產(chǎn)易主

從2002年起，許多銀行相繼推出了“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，即已辦理了個(gè)人住房按揭貸款的借款人，如果想在還款期間將所購(gòu)房產(chǎn)出售，則可在經(jīng)紀(jì)公司的擔(dān)保下，經(jīng)貸款銀行同意，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)購(gòu)者，并由新購(gòu)購(gòu)者繼續(xù)還貸。柳松認(rèn)為，這種“轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)也為案例中出現(xiàn)的問(wèn)題提供了一種比較可行的解決方案。也就是說(shuō)，繼承人可以先將原房產(chǎn)繼承到自己名下，再與貸款銀行協(xié)商，通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”的方式將房屋賣(mài)與第三方，這樣，一方面使繼承人行使了繼承權(quán)，取得了繼承財(cái)產(chǎn)(以轉(zhuǎn)讓房屋所獲得的貨幣方式體現(xiàn))，另一方面也實(shí)現(xiàn)了債務(wù)的合法轉(zhuǎn)移，保障了貸款銀行的債權(quán)。

具體到辦理“轉(zhuǎn)按揭”的過(guò)程和手續(xù)，繼承人可以向銀行以及中原等規(guī)模較大的經(jīng)紀(jì)公司咨詢(xún)。

■方案三：將房產(chǎn)拍賣(mài)

如果繼承人覺(jué)得辦理“轉(zhuǎn)按揭”的手續(xù)過(guò)于繁瑣，那么也可以通過(guò)將房產(chǎn)拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)遺產(chǎn)的繼承。具體而言，繼承人可以和貸款銀行協(xié)商，由貸款銀行向有管轄權(quán)的人民法院提出申請(qǐng)，通過(guò)執(zhí)行程序舉行拍賣(mài)，以行使銀行的抵押權(quán)。對(duì)于拍賣(mài)所得款項(xiàng)，在結(jié)清了銀行的債權(quán)之后，剩余部分則歸遺產(chǎn)繼承人所有。例如，王先生生前購(gòu)購(gòu)的60萬(wàn)元的房產(chǎn)，在去世時(shí)還有30萬(wàn)元的貸款沒(méi)有還清，繼承人選擇了通過(guò)拍賣(mài)來(lái)解決這部分債務(wù)，若拍賣(mài)較后的成交價(jià)為55萬(wàn)元的話(huà)，則繼承人在償還了余下的30萬(wàn)元貸款后，剩下的25萬(wàn)元?jiǎng)t歸自己所有。當(dāng)然，拍賣(mài)費(fèi)及其他相關(guān)的手續(xù)費(fèi)也要由遺產(chǎn)繼承人承擔(dān)。

■方案四：求助保險(xiǎn)公司

在采訪(fǎng)中，柳松律師向記者介紹，在近幾年的按揭貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，有一些保險(xiǎn)公司在按揭貸款客戶(hù)購(gòu)購(gòu)房屋保險(xiǎn)時(shí)，會(huì)建議客戶(hù)同時(shí)購(gòu)購(gòu)(或)一種附加險(xiǎn)——還貸責(zé)任保證險(xiǎn)。即在借款人因?yàn)橐馔馐鹿试斐蓚鰪亩鴮?dǎo)致借款人喪失全部或部分還款能力的情況下，由保險(xiǎn)公司代其償還未還貸款金額的全部或部分。因此，繼承人在與貸款銀行溝通的同時(shí)，可向相關(guān)保險(xiǎn)公司查詢(xún)被繼承人是否投保了該險(xiǎn)，以確定采取何種方式處理該房屋的繼承事宜。

　　　　　(作者：高彤)

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