此業(yè)務年底前有望升溫，銀行一般房產(chǎn)抵押率原則上不超過評估價50%

年底將至，隨著百姓對購房、購車、出國旅行等大額消費需求的增長。據(jù)“我愛我家”數(shù)據(jù)顯示，10月、11月來該公司辦理房屋抵押消費貸款業(yè)務的客戶比前幾個月增長了20%左右。但成功辦下貸款的比例并不高，因為銀行對此項業(yè)務的信用評定和審核較嚴格。

據(jù)中介公司反映，前來辦理此項業(yè)務的顧客普遍面臨個人資格審查難、抵押手續(xù)辦理難、抵押房產(chǎn)處置難等問題，同時在辦理貸款中，由于手續(xù)繁雜，涉及專業(yè)知識較多，一般百姓缺乏相關知識及操作經(jīng)歷，往往無從下手。

為此，記者請“我愛我家”金融理財部總監(jiān)康勝與“鏈家”金融總監(jiān)陳霞，就房屋抵押消費貸款的相關問題做具體解析。

已抵押過的房產(chǎn)不能二次抵押

案例：劉女士早在1999年就購置了一套商品房，向銀行申請了10年按揭貸款?，F(xiàn)在該房產(chǎn)已還了一半房款。但由于明年初劉女士的孩子準備出國留學，為籌集資金，劉女士想以這套房產(chǎn)做抵押申請貸款，但銀行沒有批準劉女士的抵押申請。

解析：辦理房屋抵押消費貸款房產(chǎn)必須具備以下全部條件：1.房屋產(chǎn)權要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押；2.房齡從房屋竣工日起計算不超過15年；3所抵押房屋未列入當?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證。劉女士的商品房雖然符合后兩個條件，但已申請了房貸，也就是說該房產(chǎn)已經(jīng)向房貸銀行做了抵押，所以不可以再用來辦理消費貸款。

但抵押物所有人可以是借款人本人或他人。所以劉女士可以他人已付清全款的房產(chǎn)進行抵押。

各銀行貸款金額抵押率標準不同

案例：前不久，蔡先生將其名下一套住房進行房屋抵押消費貸款，經(jīng)評估機構評估該房產(chǎn)價值為52萬元。但在具體辦理此項業(yè)務時，蔡先生發(fā)現(xiàn)，各銀行的相關規(guī)定不盡相同，沒有統(tǒng)一的標準，自己無法計算究竟能貸到多少金額。

解析：目前各銀行對貸款金額和房產(chǎn)評估價之間的抵押率規(guī)定各不相同。如工商銀行北京分行，商品房的抵押率上限為70%，經(jīng)濟適用房抵押率上限為60%，每單貸款較高額為100萬元；華夏銀行貸款額較高上限為50萬元；中國建設銀行規(guī)定，采取質(zhì)押方式擔保的，貸款額度不得超過質(zhì)押物價值的90%；銀行抵押率原則上不超過評估價值的50%。但在實際操作中，銀行還會對貸款人進行信用額度調(diào)查，來決定較終的抵押率。因此，個人自己不能計算出貸款額度，要根據(jù)房產(chǎn)評估價及個人資信狀況來定。

中介費各經(jīng)紀公司自行規(guī)定

案例：鄭先生較近看上了一款豪華轎車，想在年底前購下來，但由于現(xiàn)有資金不足，于是打算將自己的一套公房進行抵押做消費貸款，卻被銀行告知只能貸3年。鄭先生納悶了，因為據(jù)他所知，住房抵押消費貸款國家規(guī)定較長可貸5年。

解析：住房抵押消費貸款國家規(guī)定較長可貸5年，但具體年限則由各家銀行自行規(guī)定。如華夏銀行貸款期限只有6個月、1年、2年和3年四個檔次。利率按同檔次貸款利率執(zhí)行，以工行為例，6個月至1年期執(zhí)行5.58%利率，1至3年執(zhí)行5.76%利率。

委托中介公司辦理時需交中介費、房產(chǎn)評估費、保險費和律師費。鄭先生在委托中介公司辦理此項業(yè)務時可能會發(fā)現(xiàn)，每家公司收費標準也各不相同。如“我愛我家”中介費為15萬元以上收2%，15萬元以下收3000元?！版溂摇钡闹薪橘M為20萬元以上收2%，20萬元以下收3500元。

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