房屋質(zhì)量問題

　　問診：有些房產(chǎn)商偷工減料，采取蒙混過關(guān)的手法，給竣工的住宅埋下了隱患。還有的少數(shù)住宅被長(zhǎng)期空置，房產(chǎn)商又沒有進(jìn)行很好的養(yǎng)護(hù)，致使住宅出現(xiàn)風(fēng)化現(xiàn)象。

　　病例：2005年7月，葉先生購(gòu)購(gòu)了城東某樓盤的一套住房，當(dāng)時(shí)合同了住房的門為指定牌子的防盜門。但是當(dāng)2006年7月，葉先生去收房時(shí)發(fā)現(xiàn)防盜門的門套已經(jīng)變形，鎖怎么都打不開，仔細(xì)一看開發(fā)商用的根本不是指定防盜門，用的牌子自己根本沒有聽說過?！胺辣I門在還沒有交房之前就出現(xiàn)了變形，這樣的防盜門肯定屬于不合格產(chǎn)品?！庇谑?，葉先生和其他業(yè)主拒絕收房。

　　律師支招：像葉先生這樣的情況，當(dāng)初與開發(fā)商簽定合同約定了使用某一品牌的產(chǎn)品，而較后開發(fā)商在沒有取得業(yè)主同意的情況下，私自更換了其他牌子的產(chǎn)品，這在法律上屬于違約，業(yè)主完全可以要求開發(fā)商賠償由此引起的損失或是提出要開發(fā)商更換指定的產(chǎn)品。

　　房產(chǎn)商承諾不兌現(xiàn)

　　問診：如小區(qū)配套設(shè)施，商店、醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、交通等，房產(chǎn)商在刊出的廣告和售樓時(shí)均承諾過的，但有的小區(qū)當(dāng)消費(fèi)者入住之后，承諾所謂的商店、學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、交通等配套設(shè)施幾乎連影子也沒有，有的小區(qū)連“三通”(通電、通水、通煤)也辦不到。

　　病例：周女士于2005年8月在某房產(chǎn)公司售樓處購(gòu)房，銷售人員對(duì)她異常熱情，又是倒水又是讓座。根據(jù)售樓人員介紹，3號(hào)樓前有一個(gè)小區(qū)綠化公園，并有一個(gè)游泳池。周女士仔細(xì)查看了樓書，樓書上也的確標(biāo)識(shí)著綠化公園和游泳池，于是周女士定購(gòu)了3號(hào)樓的301房。2006年7月28日交房時(shí)，結(jié)果綠化公園和游泳池沒有了，原來的位置變成了自行車棚。8月1日，周女士將該房地產(chǎn)公司投訴到了省消委，要求退房并索賠經(jīng)濟(jì)損失。但是，由于樓盤的宣傳資料不具有法律效力，因此像這種虛假宣傳較終吃虧的還是業(yè)主，周女士也只有自認(rèn)倒霉！

　　律師支招：對(duì)于開發(fā)商在宣傳資料上的承諾，不具有法律效力，這著實(shí)讓眾多購(gòu)房者吃了很多虧，上了很多當(dāng)。因此購(gòu)房者在簽定購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該把開發(fā)商重要的承諾寫進(jìn)合同，只有這樣購(gòu)房者才能夠保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　購(gòu)房合同不平等

　　問診：有些房產(chǎn)商仍擅自使用自制的合同文本，在雙方的權(quán)利和義務(wù)上就出現(xiàn)了明顯的傾斜。如:合同規(guī)定，消費(fèi)者購(gòu)房必須交納抵押金，并限消費(fèi)者必須在20天左右交清全部或1/2的房款，逾期將承擔(dān)違約金等。而合同中對(duì)房產(chǎn)商的制約條款就很少甚至沒有。

　　病例：李小姐購(gòu)購(gòu)了由某開發(fā)商開發(fā)的樓盤，結(jié)果在簽定合同時(shí)發(fā)現(xiàn)合同文本不是房管局使用的標(biāo)準(zhǔn)合同文本，一些對(duì)開發(fā)商有所限制的條款都被開發(fā)商刪除，而增加了對(duì)購(gòu)房者的限制，其中一條“如果購(gòu)房者在接到開發(fā)商收房通知后三天未收房的，視為自動(dòng)收房?！币鹆死钚〗愕目?fàn)?，她認(rèn)為這是一條明顯不合理的條約，要求開發(fā)商刪除，但開發(fā)商以不好同意管理為由拒絕刪除，于是李小姐只好到四川省保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)進(jìn)行投訴。

　　律師支招：在購(gòu)房簽合同過程中，一些開發(fā)商擅自使用自制合同，在一些條款上“趨利避害”，讓購(gòu)房者遭遇了不平等條約。碰到這樣的情況，購(gòu)房者可以向消協(xié)或是房管局檢舉開發(fā)商，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　房產(chǎn)中介操作不規(guī)范

　　問診：中介單位明明知道某房產(chǎn)商開發(fā)的樓盤因負(fù)債已被抵押給銀行，仍代理銷售，有的中介單位耍手腳將一房二賣，有的超標(biāo)準(zhǔn)收取中介費(fèi)等等，結(jié)果使得消費(fèi)者花錢購(gòu)的是麻煩。

　　病例：梁大爺和老伴在城北購(gòu)了一套住房養(yǎng)老，在購(gòu)購(gòu)當(dāng)初開發(fā)商承諾一年后辦理產(chǎn)權(quán)證，但是兩年過了，梁大爺和老伴也沒有從開發(fā)商手中拿到房產(chǎn)證，于是梁大爺就對(duì)該開發(fā)商產(chǎn)生了懷疑，開始調(diào)查該樓盤的合法性，結(jié)果發(fā)現(xiàn)該樓盤已于兩年半前就抵押給了銀行。一怒之下，梁大爺將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商賠償自己的損失。

　　律師支招：梁大爺?shù)脑庥鼋o了我們一個(gè)教訓(xùn)，在購(gòu)房的時(shí)候一定要先查一查該樓盤的身份———有沒有被抵押、有沒有已經(jīng)售出……只有查清楚了這些，自己才能放心地出錢購(gòu)購(gòu)。對(duì)于已經(jīng)遭遇了一房?jī)少u，或是自己購(gòu)購(gòu)的房屋已經(jīng)被抵押了的購(gòu)房者，可以將自己的合法手續(xù)如購(gòu)房發(fā)票、付款憑證等作為購(gòu)房證據(jù)，狀告開發(fā)商。

　　動(dòng)遷矛盾

　　問診：主要表現(xiàn)在動(dòng)遷單位向住戶公布、兌現(xiàn)的政策、方案及條件的透明度不夠，出現(xiàn)寬緊不一，住戶條件相仿而得房差距懸殊，安置逾期不到位等。

　　病例：都江堰某村鎮(zhèn)在規(guī)劃村鎮(zhèn)道路時(shí)，占用了路邊村民的住房，在進(jìn)行安置時(shí)，條件相同的村民得到的安置房卻不一樣，村民們不服找到村委會(huì)理論，得到的答復(fù)是，根據(jù)每個(gè)家庭的人口多少而論，因此安置房房標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。村民們百思不得其解，為什么搬遷前大家的房子面積都一樣，搬遷后就出現(xiàn)了很大的差別？于是，村民收集了材料向有關(guān)部門進(jìn)行了反映。

　　律師支招：動(dòng)遷問題一直是很棘手的一個(gè)問題，因?yàn)樗P(guān)系到很多群眾的利益。如果村民在動(dòng)遷過程中發(fā)現(xiàn)執(zhí)行的政策有疑問，應(yīng)該向上一級(jí)政府部門咨詢相關(guān)政策，包括補(bǔ)償政策、價(jià)格、安置房的分配辦法等，如發(fā)現(xiàn)不符，立即檢舉。只有這樣，搬遷居民才能維護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　拿不到產(chǎn)權(quán)證

　　問診：有的房產(chǎn)商在未獲得銷售許可證時(shí)就擅自售房，使得消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)了該房后遲遲無法辦理住宅的產(chǎn)權(quán)證，這樣給入住的居民申報(bào)戶口、子女入學(xué)入托帶來了麻煩。

　　病例：莫先生等一批業(yè)主早于1996年底就購(gòu)購(gòu)了成都江海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，位于都江堰市興隆街的一排臨街鋪面。江海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照雙方口頭協(xié)議，時(shí)隔不久就為商鋪戶主們辦理了房產(chǎn)證，但兩年過去了，商鋪房的國(guó)土證還是沒能辦下來。之后開發(fā)商以“盡快辦理”、“資金不到位”、“過段時(shí)間辦證有新政策，可以優(yōu)惠”等等理由推脫。再后來，房產(chǎn)公司甚至連負(fù)責(zé)人都難找到，門衛(wèi)和接電話的人一知道他們是來催辦理國(guó)土證的，就說公司負(fù)責(zé)人不在。2006年4月，莫先生等一批業(yè)主將開發(fā)商投訴到了省消委。

　　律師支招：按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商必須在交房90天之內(nèi)，將房產(chǎn)證以及國(guó)土證辦理完畢，交到業(yè)主手中。關(guān)于辦理國(guó)土證的期限，目前國(guó)家相關(guān)部門還沒有具體的規(guī)定出臺(tái)，辦理國(guó)土證的期限，只能靠業(yè)主跟開發(fā)商之間相互在合同上約定。一般辦理國(guó)土證的期限兩年為合理期，雙方在沒有約定的情況下，超過兩年開發(fā)商還未為商品房辦理國(guó)土證的，業(yè)主們可以到當(dāng)?shù)胤ㄔ哼M(jìn)行起訴。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明

　　問診：有的物業(yè)公司只收錢，但管理服務(wù)的意識(shí)十分淡??；有的小區(qū)居民交了物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)、保安保潔費(fèi)，但居民發(fā)現(xiàn)房屋滲漏水、水管堵塞等，物業(yè)公司都不予理會(huì)；有的小區(qū)居民放在車庫(kù)內(nèi)的自行車、摩托車被竊，物業(yè)公司的保安拒不承擔(dān)任何責(zé)任。

　　病例：去年9月許小姐購(gòu)購(gòu)了金牛區(qū)政府附近的一套商品房，2006年10月入住該房屋，而從入住至今，小區(qū)的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定進(jìn)行物業(yè)管理，電梯壞了兩個(gè)星期也沒人維修，小區(qū)保衛(wèi)也不到位，一些小商小販經(jīng)常出入該小區(qū)。于是，許小姐就拒絕付每平方米1.8元的物業(yè)管理費(fèi)。她認(rèn)為物管的管理不到位，物管人員不負(fù)責(zé)，就不該收取高達(dá)每平方米1.8元的物管費(fèi)用。

　　律師支招：物業(yè)管理企業(yè)未履行服務(wù)義務(wù)和物業(yè)管理的職能或履行服務(wù)和管理職能不符合約定的，業(yè)主可行使抗辯權(quán)，即不支付物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)管理費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能拒付物業(yè)管理公司未盡職責(zé)部分的費(fèi)用，而不能拒付全部物業(yè)管理費(fèi)用，但物業(yè)管理企業(yè)拒收部分物業(yè)管理費(fèi)的除外。因此，業(yè)主只能就物業(yè)公司未盡職的那些項(xiàng)目拒交物業(yè)管理費(fèi)，其他部分還是要按時(shí)交納的。

　　購(gòu)房者缺乏法律意識(shí)

　　問診：消費(fèi)者房產(chǎn)知識(shí)缺乏，法律意識(shí)淡薄，許多消費(fèi)者購(gòu)房比較盲目。購(gòu)房帶來諸多麻煩，卷入矛盾糾紛中而難以自拔。

　　病例：２００6年3月，從廣東省來成都工作的小譚想在成都購(gòu)套住房，但是自己的戶籍證明都在廣東，為了省去麻煩，小譚就借了在成都做生意表姐的身份證購(gòu)了套住房。２００6年８月，譚某的姐姐、姐夫因?yàn)樯馐艽?，供貨商將譚某的姐夫武先生告上了法庭。２００6年10月，譚某收到法庭的民事判決書，表示要查封小譚居住的房屋，因?yàn)樵摲康牡怯洐?quán)屬人是譚某姐姐，而小譚姐姐作為武先生的妻子，該房屋理當(dāng)屬于夫妻財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)被查封。雖然經(jīng)過一系列努力，小譚較終也沒能挽回自己的損失。

　　律師支招：根據(jù)較高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法發(fā)【２００４】１５號(hào)，下稱“《規(guī)定》”）第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。因此，在這種情況下，小譚的住房在查封之列。因此購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)房屋之前應(yīng)該了解一些相關(guān)的法律知識(shí)，以免給自己造成不必要的損失。

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