一些基本概念

一、購房是什么？答：購房就是一次性付清70年的租金。

二、作為投資品，房子的價值是什么？答：就是這70年租金的現(xiàn)金貼現(xiàn)。

三、購房是投資行為，租房才是消費行為，自住者相當(dāng)于購房后租給自己。

四、房子是有折舊的，70年后的殘值等于零，那么前面70年的折舊至少要按每年2%來計算。

五、資金的使用是有成本的，資金成本＝自有資金比例×資金機會成本＋銀行貸款比例×貸款利率

一些事實

一、房子售價與租金的比例很高，就我所了解的房子(以毛胚房為例，不必計算裝修和家具的折舊)，年租金只相當(dāng)于售價的3.5%到4%。

二、市場雙方其實還在觀望，賣方(包括開發(fā)商和炒房者)捂房，購方捂錢包。

關(guān)于房價的博弈

關(guān)于房價的走向，我們用建立經(jīng)濟模型的方式來推斷——

一、假設(shè)購賣雙方都是長期資金(自有資金或長期貸款)，房子的價格等于其價值，即資金成本等于房租減去折舊。

在這種情況下，雙方在博弈中都沒有優(yōu)勢，因為賣方在捂房的同時，可以將房子出租，獲得收益，該收益扣除折舊后等于資金成本；購方也可以租房子住，租房的成本也等于資金成本加上折舊。

二、假設(shè)購賣雙方仍是長期資金，但房子的價格高于價值，即資金成本高于房租減去折舊。在這種情況下，賣方將房子出租的收益扣除折舊后，將低于資金成本，時間越長，賣方損失越大；購方租房的支出將低于資金成本加折舊，購方寧愿把錢存銀行，用利息來租房子，時間越長越有利。博弈的優(yōu)勢向購方傾斜。

三、在實際房地產(chǎn)市場中，購方的資金成本介于存款利率和貸款利率之間，視頭付比例而不同。年租金扣除折舊后，只有1.5%到2%的收益，低于購方的資金成本，購房自住的意愿不強；對賣方來說，通常貸款比例較高，而且開發(fā)商或炒房者自有資金的機會成本較高(因為他們可以作其他投資而獲利)，所以賣方的資金成本更高，租金扣除折舊后遠近于資金成本，如果觀望持續(xù)，賣方損失較大。再說目前賣方捂的大多數(shù)房子，并沒有租出去，捂房的成本很高，對賣方很不利。

四、從資金結(jié)構(gòu)分析，賣方的短期資金比例很高，如果不能及時回款，將面臨破產(chǎn)的危險，賣方必需在一定期限內(nèi)將房子賣出去，現(xiàn)在留給賣方的時間越來越少。現(xiàn)在賣方大力在宣傳購方撐不住了，真實需求出來了，其實是他自己快撐不住了。

兩個無法解釋的事實

那些說市場需求很大、房價不會下跌或者會上漲的人，請解釋兩個事實：

一、既然需求這么大，為何租金不上漲？因為房租無法炒作，租金水平才是真正體現(xiàn)住房消費的供求關(guān)系的！

二、既然需求這么大，為何空置率那么高？事實上是，多數(shù)準備購房自住的人，已經(jīng)在租房子住了，就算他們購房子，也不會降低空置率！

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