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購(gòu)房是投資租房才是消費(fèi) 購(gòu)房是付了70年租金

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 338 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一些基本概念

一、購(gòu)房是什么?答:購(gòu)房就是一次性付清70年的租金。

二、作為投資品,房子的價(jià)值是什么?答:就是這70年租金的現(xiàn)金貼現(xiàn)。

三、購(gòu)房是投資行為,租房才是消費(fèi)行為,自住者相當(dāng)于購(gòu)房后租給自己。

四、房子是有折舊的,70年后的殘值等于零,那么前面70年的折舊至少要按每年2%來(lái)計(jì)算。

五、資金的使用是有成本的,資金成本=自有資金比例×資金機(jī)會(huì)成本+銀行貸款比例×貸款利率

一些事實(shí)

一、房子售價(jià)與租金的比例很高,就我所了解的房子(以毛胚房為例,不必計(jì)算裝修和家具的折舊),年租金只相當(dāng)于售價(jià)的3.5%到4%。

二、市場(chǎng)雙方其實(shí)還在觀望,賣方(包括開(kāi)發(fā)商和炒房者)捂房,購(gòu)方捂錢包。

關(guān)于房?jī)r(jià)的博弈

關(guān)于房?jī)r(jià)的走向,我們用建立經(jīng)濟(jì)模型的方式來(lái)推斷——

一、假設(shè)購(gòu)賣雙方都是長(zhǎng)期資金(自有資金或長(zhǎng)期貸款),房子的價(jià)格等于其價(jià)值,即資金成本等于房租減去折舊。

在這種情況下,雙方在博弈中都沒(méi)有優(yōu)勢(shì),因?yàn)橘u方在捂房的同時(shí),可以將房子出租,獲得收益,該收益扣除折舊后等于資金成本;購(gòu)方也可以租房子住,租房的成本也等于資金成本加上折舊。

二、假設(shè)購(gòu)賣雙方仍是長(zhǎng)期資金,但房子的價(jià)格高于價(jià)值,即資金成本高于房租減去折舊。在這種情況下,賣方將房子出租的收益扣除折舊后,將低于資金成本,時(shí)間越長(zhǎng),賣方損失越大;購(gòu)方租房的支出將低于資金成本加折舊,購(gòu)方寧愿把錢存銀行,用利息來(lái)租房子,時(shí)間越長(zhǎng)越有利。博弈的優(yōu)勢(shì)向購(gòu)方傾斜。

三、在實(shí)際房地產(chǎn)市場(chǎng)中,購(gòu)方的資金成本介于存款利率和貸款利率之間,視頭付比例而不同。年租金扣除折舊后,只有1.5%到2%的收益,低于購(gòu)方的資金成本,購(gòu)房自住的意愿不強(qiáng);對(duì)賣方來(lái)說(shuō),通常貸款比例較高,而且開(kāi)發(fā)商或炒房者自有資金的機(jī)會(huì)成本較高(因?yàn)樗麄兛梢宰髌渌顿Y而獲利),所以賣方的資金成本更高,租金扣除折舊后遠(yuǎn)近于資金成本,如果觀望持續(xù),賣方損失較大。再說(shuō)目前賣方捂的大多數(shù)房子,并沒(méi)有租出去,捂房的成本很高,對(duì)賣方很不利。

四、從資金結(jié)構(gòu)分析,賣方的短期資金比例很高,如果不能及時(shí)回款,將面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn),賣方必需在一定期限內(nèi)將房子賣出去,現(xiàn)在留給賣方的時(shí)間越來(lái)越少?,F(xiàn)在賣方大力在宣傳購(gòu)方撐不住了,真實(shí)需求出來(lái)了,其實(shí)是他自己快撐不住了。

兩個(gè)無(wú)法解釋的事實(shí)

那些說(shuō)市場(chǎng)需求很大、房?jī)r(jià)不會(huì)下跌或者會(huì)上漲的人,請(qǐng)解釋兩個(gè)事實(shí):

一、既然需求這么大,為何租金不上漲?因?yàn)榉孔鉄o(wú)法炒作,租金水平才是真正體現(xiàn)住房消費(fèi)的供求關(guān)系的!

二、既然需求這么大,為何空置率那么高?事實(shí)上是,多數(shù)準(zhǔn)備購(gòu)房自住的人,已經(jīng)在租房子住了,就算他們購(gòu)房子,也不會(huì)降低空置率!

     


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