當(dāng)“何時購都對，何時購都賺”的狂潮從樓市逐漸消退時，也到了手中持房的投資者“逃生”的時候。但凡到過海灘的人都知道，遇到大海退潮時是較危險的，退潮的涌流會將不諳水性的人卷離海岸。此時，規(guī)避險情的較好方法就是上岸。樓市大海中的搏擊同樣如此，較先逃的人是較安全的。

4類持房者較想“逃”

鰲頭購進(jìn)時點(diǎn)：越是購進(jìn)時間短的越想逃。如2004年下半年到2005年上半年購進(jìn)房子的人，因?yàn)檫@段時間的購進(jìn)價格，是本輪樓市大“牛市”的頭部或接近頭部處，持房人較擔(dān)心會套牢。而較早時點(diǎn)購進(jìn)的，因?yàn)楫?dāng)時價格低，一種堅信不可能抹盡盈利的心態(tài)，支撐著繼續(xù)持房的勇氣。

NO.2購房資金：自有資金比例低。如運(yùn)用銀行貸款為投資房產(chǎn)作財務(wù)杠桿的，出手的意愿較強(qiáng)；反之，多為自有資金購房的，多半會以一種“存房子權(quán)當(dāng)存銀行”的心態(tài)，捂住房子。

NO.3持房數(shù)量：擁有多套房源，且租賃行情不佳，有空置情況。

這類持房者以房養(yǎng)房比較吃力，會像熱鍋上的螞蟻，希望尋到較好賣點(diǎn)出手。而只有兩三套的房子，或有“留給子女又何妨”的想法，容易養(yǎng)成他們不想操作的惰性。

NO.4持房結(jié)構(gòu)：適銷不對路的房子。當(dāng)初有“放進(jìn)籃子就是菜”的心態(tài)，“搶”進(jìn)的面積較大、地段較差、層次不佳的持房者，想逃的想法比較強(qiáng)烈。而市場熱銷的小戶型，以及地段、房型、層次較好的，容易產(chǎn)生奇貨可居的心理。

4種房子較該“逃”

鰲頭缺陷明顯完全沒有缺點(diǎn)的房子是不存在的。但如果缺陷明顯，則貶值更快，頭先應(yīng)當(dāng)考慮出手。比如，光照時間不達(dá)標(biāo)的、靠近馬路高架的、過道多而低的、朝向無一向南的等等。

NO.2房齡較長一般來說，總是房齡長的應(yīng)當(dāng)排位在房齡短的前面，從成熟市場來講，房子應(yīng)該有折舊的概念。結(jié)合我國實(shí)際情況，可以按多層60年、高層70年計算折舊率，即便在房產(chǎn)快速增值的背景下，折舊因素也會抵消增值因素。

NO.3房型落伍如多層（或板式高層）中的深進(jìn)深式的，高層、小高層中的塔狀、蝶狀、品狀、點(diǎn)狀樓房，小廳大室型的，沒有車庫與停車位的，沒有小區(qū)的等等。

NO.4供養(yǎng)困難如外環(huán)線以外地區(qū)，因?yàn)榻煌?、購物、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施滯后，本身入住率就不夠，自住者多為本地區(qū)居民。若購了這類房子用于投資，初衷想通過收租金供房貸，而較終找不到合適的客源，造成租賃不暢或租金偏低而難以以房養(yǎng)房的。

4項(xiàng)“逃生”技巧

鰲頭爭搶跑道“逃命”【釋義】誠心想“逃命”的話，比市場價低5％搶出售跑道，也許是低迷時候的頭選策略。

【實(shí)例】家住市長壽路的投資客小龔，2004年下半年花75萬元購了一套萬里小區(qū)內(nèi)的“頤和華城”二房一廳，面積98平方米。原本他想出租，但因小區(qū)周邊配套欠缺，一直無人問津。較近找了中介要求掛賣，售價90萬元，算下來單價9180元，連問的人也沒有。

后來經(jīng)中介點(diǎn)撥，小龔方才恍然大悟，僅隔2條馬路新開樓盤“萬里雅筑”，售價才每平方米7380元，均價8100元，自己的房子當(dāng)然沒人要。經(jīng)中介勸說，他將售價下降10萬元，略低于整個萬里小區(qū)當(dāng)前二手次新房售價5％的水平。

因?yàn)榫哂鞋F(xiàn)房的優(yōu)勢，很快，要求看房的人多了起來。雖然還沒有成交，但中介比小龔的信心更足，因?yàn)橛卸辔幌录乙驯砺断胭彽囊庀?。?dāng)然，小龔認(rèn)為80萬元這個價不能再降了，因?yàn)榇钌隙愂占觽蚪?，只能撈了個平進(jìn)平出。盡管如此，中介對小龔說，這個跑道還是值得搶，因?yàn)楹茈y預(yù)見再往后會不會套牢。

NO.2巧用比價效應(yīng)【釋義】“不怕不識貨，就怕貨比貨”。這句話除了可以用在提高購進(jìn)東西的鑒別能力，同樣也可用在賣東西時對售價的心理定位。

【實(shí)例】自住者老郁2004年底以每平方米2萬元的單價，購了一套市“中凱城市之光”三室一廳。郁先生之所以要逃，是因?yàn)?，購時適逢房產(chǎn)熱，特別像這類“零坐標(biāo)”地段的物業(yè)，更是熱得燙手。郁先生當(dāng)時有些不管三七二十一，想也沒想就購進(jìn)來?？少徬潞笠恢庇行┳⒉话?，主要是那套房近南北高架，加之還是三樓，廳朝東，所以一直不稱心，總想有機(jī)會再換一套。目前他這套雖然從房價較高時每平方米3萬元掉下來，但仍在2.3萬元左右徘徊。依這樣的價格出手，利潤不大，他有些不甘心。

朋友建議他，不必只看自己物業(yè)的行情，可對周邊新開樓盤進(jìn)行貨比三家。于是，他看了剛剛新開盤的、同在高架旁邊，地理位置、小區(qū)環(huán)境、房型設(shè)計、樓盤品質(zhì)卻比“中凱城市之光”略差的“新昌城”，此樓盤均價2.2萬元。這一看，老郁心中就有底了。較后，他以每平方米2.45萬元賣給“地段高于一切”的一位“海歸”人士。如此一來，用同樣的錢，他可以隨心所欲地選購一套“新昌城”的房子，還可能省出裝修費(fèi)。

NO.3繞道迂回而行【釋義】這是指針對房產(chǎn)新政中抑制購方熱情的政策，想“逃”的投資客，不妨作出讓步。

【實(shí)例】白領(lǐng)曹小姐因?yàn)榈搅苏劵檎摷薜碾A段，準(zhǔn)新郎是位企業(yè)家，別說婚房，結(jié)婚后連同未來的岳父岳母，一起住到西郊的別墅里。因而曹小姐早在2002年購的閘北區(qū)大寧綠地邊上一套98平方米房子，顯然就多余了。由于購的時候僅4000多元單價，曹小姐心很平，以遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場行情的10500元單價、總價103萬元掛牌，自然頗有吸引力。

不料較后與一位較有意向的購家在洽談中為契稅一事“卡殼”，因?yàn)榘凑招抡?，在這個地區(qū)這樣的交易價購家需要繳納3％的契稅，購方有些犯嘀咕。根據(jù)這個情況，曹小姐愿意“補(bǔ)貼”對方1.5％的契稅，大約1.6萬元。相對凈賺60多萬元，讓這么一點(diǎn)利算什么。結(jié)果干脆將合同的成交單價寫成9900元，另外在補(bǔ)充條款上注明下家再付給曹小姐4.2萬元的裝修費(fèi)。結(jié)果，這宗交易在購賣雙方都皆大歡喜的情況下，順利成交。

NO.4“陪厚妝嫁靚女”【釋義】有經(jīng)驗(yàn)的商場老手都知道，行情不好時，搭些許品，或者將好賣的先賣，也是一種促銷良策。

【實(shí)例】諸女士手上有數(shù)套房子，其中先進(jìn)已經(jīng)出租的，是位于江灣鎮(zhèn)附近的133平方米的三房一廳。她以較低的租金（每月僅2500元），租給了一位外埠商賈兼做辦公、倉儲和住宿。

由于考慮到地段一般、未來升值空間不大，雖然有長期租約，且對于當(dāng)初購進(jìn)時的78萬元，租金回報率也有3.8％，但諸女士還是選擇了先將此房“帶租約出售”。這一招果然奏效，很快這套房子以118萬元賣掉了。購家也很坦率，看中的就是這份“租約”。事實(shí)上，這下家根本沒有仔細(xì)計算3萬元的年租金對應(yīng)118萬元的房價的租金回報率。

諸女士為了促成這筆購賣，還將出租前因房客的要求，安裝的3臺空調(diào)，以及煤氣初裝費(fèi)、物業(yè)基金等，都奉給下家，讓下家有一種購到一只會生金蛋的雞的感覺。而諸女士算得更清楚，房款回籠后，去購購收益為5％左右的信托產(chǎn)品，豈不比收房租更強(qiáng)？　　　　　

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