當(dāng)“何時(shí)購(gòu)都對(duì)，何時(shí)購(gòu)都賺”的狂潮從樓市逐漸消退時(shí)，也到了手中持房的投資者“逃生”的時(shí)候。但凡到過(guò)海灘的人都知道，遇到大海退潮時(shí)是較危險(xiǎn)的，退潮的涌流會(huì)將不諳水性的人卷離海岸。此時(shí)，規(guī)避險(xiǎn)情的較好方法就是上岸。樓市大海中的搏擊同樣如此，較先逃的人是較安全的。

4類持房者較想“逃”

鰲頭購(gòu)進(jìn)時(shí)點(diǎn)：越是購(gòu)進(jìn)時(shí)間短的越想逃。如2004年下半年到2005年上半年購(gòu)進(jìn)房子的人，因?yàn)檫@段時(shí)間的購(gòu)進(jìn)價(jià)格，是本輪樓市大“牛市”的頭部或接近頭部處，持房人較擔(dān)心會(huì)套牢。而較早時(shí)點(diǎn)購(gòu)進(jìn)的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)價(jià)格低，一種堅(jiān)信不可能抹盡盈利的心態(tài)，支撐著繼續(xù)持房的勇氣。

NO.2購(gòu)房資金：自有資金比例低。如運(yùn)用銀行貸款為投資房產(chǎn)作財(cái)務(wù)杠桿的，出手的意愿較強(qiáng)；反之，多為自有資金購(gòu)房的，多半會(huì)以一種“存房子權(quán)當(dāng)存銀行”的心態(tài)，捂住房子。

NO.3持房數(shù)量：擁有多套房源，且租賃行情不佳，有空置情況。

這類持房者以房養(yǎng)房比較吃力，會(huì)像熱鍋上的螞蟻，希望尋到較好賣點(diǎn)出手。而只有兩三套的房子，或有“留給子女又何妨”的想法，容易養(yǎng)成他們不想操作的惰性。

NO.4持房結(jié)構(gòu)：適銷不對(duì)路的房子。當(dāng)初有“放進(jìn)籃子就是菜”的心態(tài)，“搶”進(jìn)的面積較大、地段較差、層次不佳的持房者，想逃的想法比較強(qiáng)烈。而市場(chǎng)熱銷的小戶型，以及地段、房型、層次較好的，容易產(chǎn)生奇貨可居的心理。

4種房子較該“逃”

鰲頭缺陷明顯完全沒(méi)有缺點(diǎn)的房子是不存在的。但如果缺陷明顯，則貶值更快，頭先應(yīng)當(dāng)考慮出手。比如，光照時(shí)間不達(dá)標(biāo)的、靠近馬路高架的、過(guò)道多而低的、朝向無(wú)一向南的等等。

NO.2房齡較長(zhǎng)一般來(lái)說(shuō)，總是房齡長(zhǎng)的應(yīng)當(dāng)排位在房齡短的前面，從成熟市場(chǎng)來(lái)講，房子應(yīng)該有折舊的概念。結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，可以按多層60年、高層70年計(jì)算折舊率，即便在房產(chǎn)快速增值的背景下，折舊因素也會(huì)抵消增值因素。

NO.3房型落伍如多層（或板式高層）中的深進(jìn)深式的，高層、小高層中的塔狀、蝶狀、品狀、點(diǎn)狀樓房，小廳大室型的，沒(méi)有車庫(kù)與停車位的，沒(méi)有小區(qū)的等等。

NO.4供養(yǎng)困難如外環(huán)線以外地區(qū)，因?yàn)榻煌?、?gòu)物、教育、醫(yī)療等生活配套設(shè)施滯后，本身入住率就不夠，自住者多為本地區(qū)居民。若購(gòu)了這類房子用于投資，初衷想通過(guò)收租金供房貸，而較終找不到合適的客源，造成租賃不暢或租金偏低而難以以房養(yǎng)房的。

4項(xiàng)“逃生”技巧

鰲頭爭(zhēng)搶跑道“逃命”【釋義】誠(chéng)心想“逃命”的話，比市場(chǎng)價(jià)低5％搶出售跑道，也許是低迷時(shí)候的頭選策略。

【實(shí)例】家住市長(zhǎng)壽路的投資客小龔，2004年下半年花75萬(wàn)元購(gòu)了一套萬(wàn)里小區(qū)內(nèi)的“頤和華城”二房一廳，面積98平方米。原本他想出租，但因小區(qū)周邊配套欠缺，一直無(wú)人問(wèn)津。較近找了中介要求掛賣，售價(jià)90萬(wàn)元，算下來(lái)單價(jià)9180元，連問(wèn)的人也沒(méi)有。

后來(lái)經(jīng)中介點(diǎn)撥，小龔方才恍然大悟，僅隔2條馬路新開(kāi)樓盤(pán)“萬(wàn)里雅筑”，售價(jià)才每平方米7380元，均價(jià)8100元，自己的房子當(dāng)然沒(méi)人要。經(jīng)中介勸說(shuō)，他將售價(jià)下降10萬(wàn)元，略低于整個(gè)萬(wàn)里小區(qū)當(dāng)前二手次新房售價(jià)5％的水平。

因?yàn)榫哂鞋F(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)，很快，要求看房的人多了起來(lái)。雖然還沒(méi)有成交，但中介比小龔的信心更足，因?yàn)橛卸辔幌录乙驯砺断胭?gòu)的意向。當(dāng)然，小龔認(rèn)為80萬(wàn)元這個(gè)價(jià)不能再降了，因?yàn)榇钌隙愂占觽蚪穑荒軗屏藗€(gè)平進(jìn)平出。盡管如此，中介對(duì)小龔說(shuō)，這個(gè)跑道還是值得搶，因?yàn)楹茈y預(yù)見(jiàn)再往后會(huì)不會(huì)套牢。

NO.2巧用比價(jià)效應(yīng)【釋義】“不怕不識(shí)貨，就怕貨比貨”。這句話除了可以用在提高購(gòu)進(jìn)東西的鑒別能力，同樣也可用在賣東西時(shí)對(duì)售價(jià)的心理定位。

【實(shí)例】自住者老郁2004年底以每平方米2萬(wàn)元的單價(jià)，購(gòu)了一套市“中凱城市之光”三室一廳。郁先生之所以要逃，是因?yàn)椋?gòu)時(shí)適逢房產(chǎn)熱，特別像這類“零坐標(biāo)”地段的物業(yè)，更是熱得燙手。郁先生當(dāng)時(shí)有些不管三七二十一，想也沒(méi)想就購(gòu)進(jìn)來(lái)?？少?gòu)下后一直有些坐立不安，主要是那套房近南北高架，加之還是三樓，廳朝東，所以一直不稱心，總想有機(jī)會(huì)再換一套。目前他這套雖然從房?jī)r(jià)較高時(shí)每平方米3萬(wàn)元掉下來(lái)，但仍在2.3萬(wàn)元左右徘徊。依這樣的價(jià)格出手，利潤(rùn)不大，他有些不甘心。

朋友建議他，不必只看自己物業(yè)的行情，可對(duì)周邊新開(kāi)樓盤(pán)進(jìn)行貨比三家。于是，他看了剛剛新開(kāi)盤(pán)的、同在高架旁邊，地理位置、小區(qū)環(huán)境、房型設(shè)計(jì)、樓盤(pán)品質(zhì)卻比“中凱城市之光”略差的“新昌城”，此樓盤(pán)均價(jià)2.2萬(wàn)元。這一看，老郁心中就有底了。較后，他以每平方米2.45萬(wàn)元賣給“地段高于一切”的一位“海歸”人士。如此一來(lái)，用同樣的錢，他可以隨心所欲地選購(gòu)一套“新昌城”的房子，還可能省出裝修費(fèi)。

NO.3繞道迂回而行【釋義】這是指針對(duì)房產(chǎn)新政中抑制購(gòu)方熱情的政策，想“逃”的投資客，不妨作出讓步。

【實(shí)例】白領(lǐng)曹小姐因?yàn)榈搅苏劵檎摷薜碾A段，準(zhǔn)新郎是位企業(yè)家，別說(shuō)婚房，結(jié)婚后連同未來(lái)的岳父岳母，一起住到西郊的別墅里。因而曹小姐早在2002年購(gòu)的閘北區(qū)大寧綠地邊上一套98平方米房子，顯然就多余了。由于購(gòu)的時(shí)候僅4000多元單價(jià)，曹小姐心很平，以遠(yuǎn)低于當(dāng)前市場(chǎng)行情的10500元單價(jià)、總價(jià)103萬(wàn)元掛牌，自然頗有吸引力。

不料較后與一位較有意向的購(gòu)家在洽談中為契稅一事“卡殼”，因?yàn)榘凑招抡?，在這個(gè)地區(qū)這樣的交易價(jià)購(gòu)家需要繳納3％的契稅，購(gòu)方有些犯嘀咕。根據(jù)這個(gè)情況，曹小姐愿意“補(bǔ)貼”對(duì)方1.5％的契稅，大約1.6萬(wàn)元。相對(duì)凈賺60多萬(wàn)元，讓這么一點(diǎn)利算什么。結(jié)果干脆將合同的成交單價(jià)寫(xiě)成9900元，另外在補(bǔ)充條款上注明下家再付給曹小姐4.2萬(wàn)元的裝修費(fèi)。結(jié)果，這宗交易在購(gòu)賣雙方都皆大歡喜的情況下，順利成交。

NO.4“陪厚妝嫁靚女”【釋義】有經(jīng)驗(yàn)的商場(chǎng)老手都知道，行情不好時(shí)，搭些許品，或者將好賣的先賣，也是一種促銷良策。

【實(shí)例】諸女士手上有數(shù)套房子，其中先進(jìn)已經(jīng)出租的，是位于江灣鎮(zhèn)附近的133平方米的三房一廳。她以較低的租金（每月僅2500元），租給了一位外埠商賈兼做辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和住宿。

由于考慮到地段一般、未來(lái)升值空間不大，雖然有長(zhǎng)期租約，且對(duì)于當(dāng)初購(gòu)進(jìn)時(shí)的78萬(wàn)元，租金回報(bào)率也有3.8％，但諸女士還是選擇了先將此房“帶租約出售”。這一招果然奏效，很快這套房子以118萬(wàn)元賣掉了。購(gòu)家也很坦率，看中的就是這份“租約”。事實(shí)上，這下家根本沒(méi)有仔細(xì)計(jì)算3萬(wàn)元的年租金對(duì)應(yīng)118萬(wàn)元的房?jī)r(jià)的租金回報(bào)率。

諸女士為了促成這筆購(gòu)賣，還將出租前因房客的要求，安裝的3臺(tái)空調(diào)，以及煤氣初裝費(fèi)、物業(yè)基金等，都奉給下家，讓下家有一種購(gòu)到一只會(huì)生金蛋的雞的感覺(jué)。而諸女士算得更清楚，房款回籠后，去購(gòu)購(gòu)收益為5％左右的信托產(chǎn)品，豈不比收房租更強(qiáng)？　　　　　

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