現(xiàn)象一：北四環(huán)外某項目開盤均價不到7000，經過了大約多半年的時間，價格已經漲到了小一萬，就這樣離譜的高價仍然被一空，開發(fā)商樂得合不攏嘴；

東四環(huán)邊一項目價格在短短兩個月的時間里上漲了1000多元，開發(fā)商得便宜賣乖地說“我也不想漲價，可是購的人太多，只能用漲價控制賣房速度”。

北五環(huán)外一項目，幾年前開盤時的價格是2000多元，目前的價格是將近6000元，售樓小姐自豪地介紹這個現(xiàn)象時，我真想問她你們的房子到底值多少錢？

就拿從7000元漲到10000元的那個項目來說，較保守估計7000元的價格是成本價，那么中后期10000元的銷售價格中就有30%是利潤，何況較初的7000元也不可能是成本價。業(yè)內人士透露30%的利潤是地產行業(yè)里利潤比較少的，如果遇到“好”的操盤手，30%仍然可以提高再提高。

現(xiàn)象二：只一夜的工夫就發(fā)現(xiàn)自己是個純粹的窮人，因為身邊的朋友、同事、鄰里和眾多“八竿子打不著”的人都來咨詢購房事宜，不論年齡大小不論收入高低，而我這自認為生活還挺滋潤的人卻毫無購房實力?？勺屑氁淮蚵犛职l(fā)現(xiàn)原來身邊已經購房和即將購房的人99%以上使用的購房籌款方式為——銀行按揭貸款，甚至頭付款的籌集也采用了拉贊助的形式——東拼西借。但是費九牛二虎之力購來的房子往往并不是用來自住，而是意在投資，那么房地產的暴利和居高不下的“空置率”真能讓高價轉手或者說“高租子”夢想成真嗎？

“過暴利”時代卷土重來——聳人聽聞？

并非聳人聽聞！

榮登中國富豪排行榜的有錢人其中近半數(shù)來自房地產行業(yè)，這個數(shù)量集遠大于其他任何行業(yè)。

現(xiàn)今看看身邊的暴發(fā)戶們，是否也大多產生于房地產？

房地產如此迅速地造就了大量的富人，其中重要的原因仍然是——它產生暴利。

房地產行業(yè)自興盛之初就成為了“暴利”的代名詞，購來的房子到底值多少錢好像就只有天知道。2001年到2003年，北京市場供應量的增多使得房地產行業(yè)的競爭加劇，為了增強自己項目的競爭力，不少開發(fā)商采用了增加成本或者低價入市的做法，于是利潤相應減縮，這一現(xiàn)象普遍之后就有人叫嚷著“房地產的暴利時代結束了”。拜托！稍微的壓縮利潤并不等于暴利的消失！暴利仍然是地產行業(yè)的吸引力。

從2004年下半年到今天，北京的房價一個勁兒地漲，購房人也擠破了頭，競爭環(huán)境好像一下子消失了，取而代之的是高房價、高銷售量，不論怎樣的房子都能以很高的價格迅速成交?！暗貎r的上漲是商品房價格上升的罪魁禍頭，“招拍掛”政策是讓土地平均價格暴漲的根源”，幾乎所有開發(fā)商都會搬出地價上漲作為房價上漲的說辭，但北京市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長張維卻稱：“從國土資源部去年對全國32個城市地價的調查中可以看出，本市土地價格在商品房成本中占22.98%，低于全國平均的26%”，在張維看來地價上漲導致房價上漲的說法根本不成立。

總之較近一年，成本抬升導致房價上升的理論是站不住腳的，而開發(fā)商原本打算賣7000元的房子一不留神賣到了一萬元確是不爭的事實，還能說明什么呢？“過暴利”又來了。

跟風購房可能導致“竹籃打水”——杞人憂天？

“杞人憂天”在一定程度上已經不是貶義詞了，現(xiàn)代科學證明天塌下來（大氣層消失）不是沒有可能，北京房地產市場也一樣：崩盤或者說泡沫破裂也不是什么天方夜譚。

易憲容說：“因為北京乃至全國的房價到目前為止沒有出現(xiàn)過從高到低的過程，所以民眾都美好的認為房價不會下跌，會持續(xù)上漲，但事實不會像想象的那樣。”他說，在房價持續(xù)上漲的情況下，依據(jù)“購漲不購跌”的原則很多人會加入到投資房產的梯隊里，隨著人越多越跟風的心理，投資房產的人只增不減，而在這群人中真正自住的比例要遠低于投資的比例，虛假需求的背后也就產生了泡沫，而后隨著空置率的上升和的下降，房子迅速貶值，大量的拋房使得價格的降幅進一步惡化，泡沫就這樣破裂了。

北京目前的狀況就處在房價不斷上升、跟風投資者越來越多的狀況下，泡沫的威脅愈加清晰，警惕“竹籃打水”可是善意的提醒。

看看那些前車之鑒：香港房地產泡沫破滅后，樓價從1999年較高峰開始持續(xù)下跌，６年來跌幅累計達65%，港人財富蒸發(fā)2.2萬億元；日本1991年以后泡沫破裂，房地產市場崩盤，銀行壞賬高達6000億美元，整個日本經濟很快進入衰退期；悉尼奧運會前房價飆升到20000元每平方米，奧運會之后迅速下跌到9000元……

投資房產收益下降——吃不著葡萄說葡萄酸？

現(xiàn)今較較流行的祝福詞語是“恭喜發(fā)財”，較較流行的合作原則是“雙贏”，較較不道德的事兒是攔著人家掙錢，所以說“投資房產收益下降”并非是“吃不到葡萄”的酸語。

如果拋開遠期的泡沫威脅，只看眼前利益，房產的投資收益實際上也呈現(xiàn)了直線下滑的趨勢。據(jù)“我愛我家”的消息稱，在北京二手房市場上，已購商品房再上市的，八成出售價格低于當初的購購價格。這還不算購房后投入的裝修費用、物業(yè)費和所耗費的精力等等，看來購購房產而后轉手賣出并非包賺不賠的購賣。

再來看看租賃市場，自2000年開始房屋租賃價格的上升幅度呈現(xiàn)了緩慢的趨勢，到2004年商品房的同比增長幅度為7%，而租賃市場普通樓房的租賃價格只上漲了3%，甚至某些區(qū)域因為在租賃市場的供應量過高，導致了租金下降的趨勢，房屋價格與租賃價格之間背離呈現(xiàn)越來越大，房產投資收益也就呈現(xiàn)了下降的趨勢，當每月收獲的租子剛好或者稍多于銀行月供的時候，說明負收益已經來到你身邊了，因為如果加上物業(yè)費等一系列費用之后，收益就小于支出了。

想以房掙錢的小心了，絕不是攔著你掙錢，真是存在不小的危險。

小心未來還不上銀行貸款——悲觀主義者？

這真是讓我想不通，為何大家都要“過早”或說“過量”地把房子的壓力施加給自己呢？購房貸款的時候有沒有考慮過未來還貸可能會遇到類似“利率再次提升”和“個人收入下降”的問題呢？

目前北京的購房人主體已經出現(xiàn)了明顯的年輕化趨勢，購房主體的年齡在25~30歲之間，一大批獨生子女進入了購房大軍，這部分人大多靠父母的積蓄購購住房，而且不止一套。易憲容說，這部分人購房時沒有過多地考慮過自己的承受能力和未來的收入預期，只是盯住眼前的能力盡量購貴的和的，這就對自己未來的還款帶來了很大的壓力。

一位不愿意透露姓名的銀行界人士同時還提出，盡管北京市有關部門的統(tǒng)計顯示，本市購房主流為“自住”，但根據(jù)他多年從事房貸業(yè)務的經驗來看，很多貸款購房的需求是屬于“虛假”需求，很多人本身的能力、資源、對社會所作出的貢獻等各方面都遠遠沒有達到能夠“購購套住宅”的程度。

易憲容說，導致購房年齡年輕化，銀行有不可推卸的責任，為了追求高速增加的利潤，銀行放松監(jiān)管，大量放出個人購房貸款，使目前的貸款數(shù)量比1998年上漲了37倍。對于購房個人來說，到目前為止銀行已經調高了兩次利率，今年還將繼續(xù)調高，再加上就業(yè)的競爭壓力，未來還款將是不小的考驗。　　　　　(作者： 李鶴)

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