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個(gè)人住房貸款的學(xué)問
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 776 次
據(jù)統(tǒng)計(jì),從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)25.3%;從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)113%。2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額擴(kuò)大到6657.35億元,是1998年的3.2倍。2003年我國個(gè)人消費(fèi)貸款增加11353.58億元,比1998年增長(zhǎng)了26.64倍,其中個(gè)人住房貸款所占比例超過75%。今年上半年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。
現(xiàn)在,金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)密不可分了。
因?yàn)橘J款購房不是購房者的一時(shí)之事,它關(guān)系到今后數(shù)年的家庭理財(cái)、生活等諸多問題,所以如何合理利用貸款購房,是購房者關(guān)心的焦點(diǎn)話題,還是先來看看貸款前需要做些什么。
貸款購房的先行學(xué)
要正確解讀國家政策?!绊槃?shì)而為”是利用貸款投資消費(fèi)的前提條件。例如對(duì)于前段時(shí)間剛頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,您需了解到《指引》中規(guī)定的借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下,也就是說借款人平均每月需還銀行的還款額和每月需繳納的物業(yè)管理費(fèi)不超過其月收入的50%。同時(shí),借款人每月如果還有其他的債務(wù)支出,比如歸還銀行的汽車貸款等,那么這些債務(wù)的月均支出與上述的月房產(chǎn)支出之和不能超過其月收入的55%。這里的月收入是指申請(qǐng)人的可支配收入,如果借款人和配偶一起申請(qǐng)住房貸款,可以將配偶的收入一起計(jì)算,當(dāng)然配偶的債務(wù)也應(yīng)當(dāng)一起計(jì)入債務(wù)支出。
在購房借款前,一定要對(duì)自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作一個(gè)正確的評(píng)估,主要考慮存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)這兩大部分??勺儸F(xiàn)資產(chǎn)包括國庫券、債券、股票(現(xiàn)值)、現(xiàn)有住房置換等。只有通過對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)估,我們才能合理地確定購房頭期付款和貸款比例。要準(zhǔn)確計(jì)算還款能力,還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力是用當(dāng)前家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額來計(jì)算的。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能性變化,尤其要注意的是,搬入新居后,家庭日常開支通常比原先要高。要合理預(yù)計(jì)收入支出。收入預(yù)計(jì)要謹(jǐn)慎,我們必須綜合考慮年齡、專業(yè)、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景等因素。同時(shí),我們還應(yīng)充分考慮未來的大額支出,如結(jié)婚、生育、子女教育等。如果在購房貸款時(shí),收入預(yù)期得過大、支出預(yù)期得過小,將來都將大大增加您的還款壓力。
貸款的成本學(xué)
出于金融產(chǎn)品定價(jià)策略的不同,同一內(nèi)容的貸款品種,在不同的銀行有著高低不同的利率??偟膩碚f,國有商業(yè)銀行的貸款利率普遍低于當(dāng)?shù)氐男庞蒙?,也可能低于區(qū)域性的商業(yè)銀行。除了選擇利率水平外,還要考慮其他的貨幣成本因素,比如貸款是否要支付手續(xù)費(fèi)、抵押物是否要評(píng)估、抵押物是否要參加保險(xiǎn)等一些導(dǎo)致貨幣成本增加的因素。因此,不能單憑貸款利率一項(xiàng)就確定哪家銀行的信貸產(chǎn)品價(jià)格低、哪家銀行的信貸產(chǎn)品價(jià)格高,而要綜合各種貨幣支出因素、貸款期限、貸款金額來選擇銀行。
貸款作為一種金融產(chǎn)品,和普通的實(shí)物產(chǎn)品一樣也具有不同的款式,選擇一款適合自己的貸款產(chǎn)品,對(duì)于節(jié)約開支(包括利息、手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等)具有重要的意義。比如,有公積金貸款條件的人,申請(qǐng)公積金貸款就能比申請(qǐng)一般的商業(yè)性貸款節(jié)省一大筆利息支出,因?yàn)楣e金貸款是目前較便宜的貸款(利率低且不上浮)。
向銀行借款,均要求提供有效的擔(dān)保方式。目前,較為常用的擔(dān)保方式有3種:連帶責(zé)任擔(dān)保、財(cái)產(chǎn)抵押、財(cái)產(chǎn)質(zhì)押。3種擔(dān)保方式各有利弊,您可以根據(jù)自身的條件,選擇合適的擔(dān)保方式。
銀行對(duì)貸款的歸還規(guī)定了多種靈活多樣的還款方式,但較為常用的有兩種:“月均等額還款”和“月均等本金還款”,還有“到期一次性還本付息”、“前期只還利息后期還本金”的還款方式。一般來說,月均等額本息還款方式支付的利息較多,其貨幣成本。
利用公積金來還銀行商業(yè)貸款,這是減少貸款利息支出的一個(gè)重要的技巧。公積金存款的利率極低,而貸款(不管是公積金貸款還是銀行商業(yè)性貸款)的利率較高,因此在您及配偶的公積金儲(chǔ)存額之和足夠還清貸款余額時(shí),應(yīng)立即還清貸款?! ?作者:樊海濱)
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