據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1998年到2002年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額年均增長(zhǎng)25.3%；從1997年到2002年個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)113%。2003年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。2003年我國(guó)個(gè)人消費(fèi)貸款增加11353.58億元，比1998年增長(zhǎng)了26.64倍，其中個(gè)人住房貸款所占比例超過(guò)75%。今年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額仍然保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

現(xiàn)在，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)密不可分了。

因?yàn)橘J款購(gòu)房不是購(gòu)房者的一時(shí)之事，它關(guān)系到今后數(shù)年的家庭理財(cái)、生活等諸多問(wèn)題，所以如何合理利用貸款購(gòu)房，是購(gòu)房者關(guān)心的焦點(diǎn)話題，還是先來(lái)看看貸款前需要做些什么。

貸款購(gòu)房的先行學(xué)

要正確解讀國(guó)家政策?！绊槃?shì)而為”是利用貸款投資消費(fèi)的前提條件。例如對(duì)于前段時(shí)間剛頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，您需了解到《指引》中規(guī)定的借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，也就是說(shuō)借款人平均每月需還銀行的還款額和每月需繳納的物業(yè)管理費(fèi)不超過(guò)其月收入的50%。同時(shí)，借款人每月如果還有其他的債務(wù)支出，比如歸還銀行的汽車貸款等，那么這些債務(wù)的月均支出與上述的月房產(chǎn)支出之和不能超過(guò)其月收入的55%。這里的月收入是指申請(qǐng)人的可支配收入，如果借款人和配偶一起申請(qǐng)住房貸款，可以將配偶的收入一起計(jì)算，當(dāng)然配偶的債務(wù)也應(yīng)當(dāng)一起計(jì)入債務(wù)支出。

在購(gòu)房借款前，一定要對(duì)自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作一個(gè)正確的評(píng)估，主要考慮存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)這兩大部分?？勺儸F(xiàn)資產(chǎn)包括國(guó)庫(kù)券、債券、股票（現(xiàn)值）、現(xiàn)有住房置換等。只有通過(guò)對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行綜合評(píng)估，我們才能合理地確定購(gòu)房頭期付款和貸款比例。要準(zhǔn)確計(jì)算還款能力，還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力是用當(dāng)前家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額來(lái)計(jì)算的。在計(jì)算時(shí)要考慮到收入和支出的可能性變化，尤其要注意的是，搬入新居后，家庭日常開(kāi)支通常比原先要高。要合理預(yù)計(jì)收入支出。收入預(yù)計(jì)要謹(jǐn)慎，我們必須綜合考慮年齡、專業(yè)、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景等因素。同時(shí)，我們還應(yīng)充分考慮未來(lái)的大額支出，如結(jié)婚、生育、子女教育等。如果在購(gòu)房貸款時(shí)，收入預(yù)期得過(guò)大、支出預(yù)期得過(guò)小，將來(lái)都將大大增加您的還款壓力。

貸款的成本學(xué)

出于金融產(chǎn)品定價(jià)策略的不同，同一內(nèi)容的貸款品種，在不同的銀行有著高低不同的利率?？偟膩?lái)說(shuō)，國(guó)有商業(yè)銀行的貸款利率普遍低于當(dāng)?shù)氐男庞蒙纾部赡艿陀趨^(qū)域性的商業(yè)銀行。除了選擇利率水平外，還要考慮其他的貨幣成本因素，比如貸款是否要支付手續(xù)費(fèi)、抵押物是否要評(píng)估、抵押物是否要參加保險(xiǎn)等一些導(dǎo)致貨幣成本增加的因素。因此，不能單憑貸款利率一項(xiàng)就確定哪家銀行的信貸產(chǎn)品價(jià)格低、哪家銀行的信貸產(chǎn)品價(jià)格高，而要綜合各種貨幣支出因素、貸款期限、貸款金額來(lái)選擇銀行。

貸款作為一種金融產(chǎn)品，和普通的實(shí)物產(chǎn)品一樣也具有不同的款式，選擇一款適合自己的貸款產(chǎn)品，對(duì)于節(jié)約開(kāi)支（包括利息、手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等）具有重要的意義。比如，有公積金貸款條件的人，申請(qǐng)公積金貸款就能比申請(qǐng)一般的商業(yè)性貸款節(jié)省一大筆利息支出，因?yàn)楣e金貸款是目前較便宜的貸款（利率低且不上浮）。

向銀行借款，均要求提供有效的擔(dān)保方式。目前，較為常用的擔(dān)保方式有3種：連帶責(zé)任擔(dān)保、財(cái)產(chǎn)抵押、財(cái)產(chǎn)質(zhì)押。3種擔(dān)保方式各有利弊，您可以根據(jù)自身的條件，選擇合適的擔(dān)保方式。

銀行對(duì)貸款的歸還規(guī)定了多種靈活多樣的還款方式，但較為常用的有兩種：“月均等額還款”和“月均等本金還款”，還有“到期一次性還本付息”、“前期只還利息后期還本金”的還款方式。一般來(lái)說(shuō)，月均等額本息還款方式支付的利息較多，其貨幣成本。

利用公積金來(lái)還銀行商業(yè)貸款，這是減少貸款利息支出的一個(gè)重要的技巧。公積金存款的利率極低，而貸款（不管是公積金貸款還是銀行商業(yè)性貸款）的利率較高，因此在您及配偶的公積金儲(chǔ)存額之和足夠還清貸款余額時(shí)，應(yīng)立即還清貸款?！　　　　?作者：樊海濱)

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