房產(chǎn)投資市場蘊含商機也潛藏風(fēng)險，有人嗆水有人賺足。不少人投資房產(chǎn)能賺得較高的利益，這類人不是有多少精明的頭腦，而是注重研究房地產(chǎn)市場真實行情，從而作出相應(yīng)的投資策略，較終賺得了真金。

　　蘇志軍就是挖到真金的人之一，讓我們來聽聽市民蘇志軍3年投資房產(chǎn)的故事。

　　身為程序設(shè)計師的蘇志軍不僅僅是對程序有自己的構(gòu)想，對房產(chǎn)投資也有自己的一套“程序”構(gòu)想。在近3年的房產(chǎn)投資中，他已經(jīng)淘到一筆真金。對于如何投資房產(chǎn)，蘇志軍笑言，投資房產(chǎn)就是一個程序設(shè)計，投資之前要有自己的規(guī)劃設(shè)計，一步步的研究，才能組建一套的程序。

　　2004年，蘇志軍在IT行業(yè)工作近7年，與妻子積攢了40萬元的積蓄。因為住在妻子單位的福利房里，蘇志軍沒有住房的負擔。但為了“錢生錢”，蘇志軍和妻子商量決定將這40萬元進行房產(chǎn)投資。

　　由于職業(yè)習(xí)慣，蘇志軍喜歡把問題研究清楚之后再出手，雖然在2003年就有投資房產(chǎn)的想法，但是一直沒有行動。2003年廣州房價相比于上世紀90年代末便宜很多，蘇志軍就有投資的欲望?？捎捎谧约簩鞘胁淮罅私猓蜎]有付諸行動，可是沒想到2004年后廣州房價開始攀升，蘇志軍有點后悔自己的優(yōu)柔寡斷。當然，作為穩(wěn)健的投資者，確實應(yīng)該先熟悉房產(chǎn)的投資環(huán)境才能出手，包括各樓盤的購賣情況、業(yè)主構(gòu)成、地價、手續(xù)等方面。

　　收租收益趕不上升值速度

　　2004年5月，蘇志軍為房產(chǎn)投資設(shè)計了投資圖。廣州市內(nèi)，老東山區(qū)是教育強區(qū)，房價一直較高，由于手里的資金有限，不大適合自己。而天河區(qū)有龐大的白領(lǐng)租賃市場，房子總能在同類房子里有較高價格。于是，蘇志軍把購購房屋的地址定在天河區(qū)。

　　一般情況下，投資者投資房產(chǎn)通常采用“以租養(yǎng)貸，擇機出售”的投資方式，蘇志軍投資房產(chǎn)初衷也是如此，租房的定位為白領(lǐng)，即使轉(zhuǎn)手也會出售一個好的價錢。接下來就是尋找房源以及資金的如何搭配問題。

　　2004年7月，蘇志軍在天河北商務(wù)地段看中一套75平方米的兩室一廳，總價48萬元。當時蘇志軍為了謹慎，保持穩(wěn)定的房產(chǎn)收入流或者說現(xiàn)金流，頭付大部分房款，僅貸款10萬元，按揭10年，月供約為1100元。

　　當然，在房屋出租過程中必須要做到三個盡可能，，盡可能提高出租房屋的租金回報；，盡可能的縮短出租房屋的空置期；第三，盡可能的減少出租房屋的折舊成本。不過許多人有一個誤解，認為提高出租房屋的租金回報就要進行高端的裝修，以便出租個好價錢。雖然在進行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對房屋進行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比。而是應(yīng)該在房屋出租之前事先對該區(qū)域出租人群或自己對出租房屋所需求的對象進行一個準確地定位，并對其生活偏好、興趣偏好進行一個簡單的了解和分析，然后進行恰當?shù)难b修，這樣才能達到租金收益與成本支出的較佳平衡點。

　　蘇志軍這套房主要是出租給白領(lǐng)，廣州的白領(lǐng)一般講究的是實在，房屋即使是一般的裝修并不在意，但一定要家具齊全，居住生活方便。于是蘇志軍投入20000元左右購置電器和家具，冰箱、空調(diào)等樣樣齊全。果然，蘇志軍這套房屋順利地以每月2500元出租出去。如果考慮一年有一個月的空置期，那么年收益率為（2500－1100）×11/（38000＋20000）＝3.85％，雖然出租的年收益率并不高，不過蘇志軍堅信廣州房價會有新的起色。

　　果然，2004年至2005年廣州房價快速增長，2005年房價比2003年升幅19％。在廣州房價整體上升的背景下，蘇志軍這套房屋升值到54萬元。

　　

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