關(guān)鍵：地段　交通　配套設(shè)施　房屋戶型

投資型置業(yè)常常因地產(chǎn)保值、增值功能性強(qiáng)等優(yōu)勢受到購房人的青睞。而投資型物業(yè)的開發(fā)商也宣傳其物業(yè)的率并承諾未來租金會令業(yè)主收獲頗豐。但是，開發(fā)商預(yù)測的未來租金往往并不代表投資者每月的凈得收益。在房屋租賃稅費下調(diào)之前，房屋出租的相關(guān)稅費超過20％，減去稅費后，再考慮到空置期，減去物業(yè)管理費，房屋裝修、家具家電折舊費后，房屋出租的凈收益就未必那么理想了。業(yè)主無奈之下，自然想到提高租金補(bǔ)回?fù)p失，但這樣一來，空置期更是無限期延長。

■投資房產(chǎn)先“相看”一番

專業(yè)人士認(rèn)為，2004年將是北京投資型住宅集中放量的一年，小戶型樓盤更多地涌入市場，單身公寓及酒店式公寓也逐漸浮出水面。投資型住宅的快速上市，為投資客提供了的房產(chǎn)投資的大好環(huán)境。同時，奧運(yùn)會的臨近為京城帶來更多生機(jī)和活力，外地、外籍人士將云集北京。京城人氣的驟升將帶動房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房屋租賃市場的表現(xiàn)因流動人口數(shù)量的增大而更為突出，加之房屋租賃稅費下調(diào)的政策利好，使投資客對于投資型住宅的回報信心更強(qiáng)，這將使京城的房產(chǎn)投資熱潮再一次達(dá)到新的高度。房屋租賃稅費的下調(diào)，也間接為投資型置業(yè)帶來了更多生機(jī)。

■投資型樓盤四注意

投資型樓盤需注意以下四方面：

頭先是地段。同樣是地段，投資型住宅和自住型住宅對地段的選擇是不一樣的，購?fù)顿Y型住宅比較注重地段的商業(yè)氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務(wù)區(qū)，是否有強(qiáng)大的租房需求市場支持。一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對物業(yè)的需求非常大，正如北京國貿(mào)商圈對京東物業(yè)的影響，IT業(yè)對中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)帶動作用，都為該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的需求潛力。

其次是交通?，F(xiàn)代城市的發(fā)展，交通體系是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈。公路、**、主干道通往機(jī)場、市區(qū)的距離，都是人們選擇物業(yè)時十分關(guān)注的。

再次是配套設(shè)施。周邊的商業(yè)配套設(shè)施、物業(yè)自身配套設(shè)施，是人們選擇物業(yè)時考慮的一個重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業(yè)的“生命力”，能堅定人們的潛在購購信心，是未來升值的不可或缺的重要條件。

較后是房屋戶型。作為投資購房，對于戶型的考慮必不可少。如果購房是為了日后出租，不宜購購戶型過大的房子，否則不利于以后變現(xiàn)。

■算好率防止盲目投資

對于投資客而言，投資收益比較客觀的算法是按照時間段劃分出租年份，將收入和支出相除進(jìn)行計算。收入就是出租所得的租金，支出包括頭付款、銀行按揭的月還款、裝修費用、物業(yè)費、供暖費、車位費、中介費等等。還有一個成本也沒有加進(jìn)去，就是將你的投資款存入銀行或者進(jìn)行其他投資帶來的機(jī)會成本，如果將這些都算進(jìn)去，率可能還會更低。所以有些樓盤宣稱自己的率達(dá)到50％以上的算法是一種片面的算法，將率算高是很簡單的，投資類業(yè)主在計算自己的房屋率的時候必須要將上述這些因素都考慮進(jìn)去。

■投資如何預(yù)防風(fēng)險

頭先，調(diào)查該地區(qū)住宅的總體規(guī)模。北京的住宅品種較多，有高端外銷公寓、別墅、普通商品房以及經(jīng)濟(jì)適用房等，投資人可以有較大的選擇范圍，但要考慮，如果一個區(qū)域的某一類居住物業(yè)被過度開發(fā)將會導(dǎo)致空置率的上升，影響未來的租金回報。其次，了解租賃消費水平。由于以租金收入為主，因此，未來租賃的目標(biāo)群體將是投資人考慮的對象，他們租房支出的消費水平?jīng)Q定著租金價格的高低，關(guān)系到投資是否能盡快收回。再次，銀行的貸款利率水平。

一般來說，利率較低的時候，房地產(chǎn)的交易成本低，適合房地產(chǎn)投資；而利率較高時，成本與費用也高，導(dǎo)致物業(yè)不易出租或出售。較后，請教投資專家?guī)兔?。個人投資者可以求助于市場上從事房地產(chǎn)投資咨詢顧問較久的 人士及專業(yè)公司，利用他們在市場上多年的經(jīng)驗和豐富的專業(yè)知識，降低投資風(fēng)險，得到預(yù)期的回報。　　　　　(作者：劉新雷)

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