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投資商業(yè)地產有哪些贏利模式?
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 623 次
商業(yè)地產包括有商業(yè)和地產兩個概念。商業(yè)地產有4個權益可以分開:即開發(fā)的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。按4個分開和其他特點,商業(yè)地產賺錢可以有多個渠道:一是開發(fā)商通過運作項目賺取開發(fā)投資利潤,二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤,三是商鋪經營者賺取經營利潤,四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。
商業(yè)地產投資開發(fā)贏利模式具有多樣性選擇:
一是只售不租,出讓產權,很快收回投資。
二是只租不售。好處是產權握在開發(fā)商手里,可以抵押再貸款,還可以待增值后出售,甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。
三是又租又售,部分租,部分賣,出租部分起示范作用;或者以租代售,又租又售;還可不租不售,自己做商業(yè)經營,同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經營利潤;還可與商家聯(lián)營,以物業(yè)為股本,成立專業(yè)商業(yè)經營公司,合作或合伙經營;還有更巧妙的辦法是,以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經營公司,專門經營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè),并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè),同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業(yè)增值三部分利益。
選擇商業(yè)地產贏利模式需要把握以下幾個方面的問題:
一是把握好項目的市場背景,認真做好市場調查,進行準確的市場定位,不要同質化,不要跟風,也不要想當然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的,主要還是開發(fā)商對項目的市場研究不夠,市場定位不準。
二是要考慮自己的投資實力,根據實力決定到底是賣,還是租,還是采用其他方式,自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。
三是有無運作商業(yè)地產的人才團隊,如果自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產的理念,缺乏商業(yè)地產的操盤經驗,而是用住宅開發(fā)的習慣性思維搞商業(yè)地產,不僅賺不到錢,甚至會把老本都賠了。
四、的期望值要設定好,是只賺開發(fā)投資的錢,還是把經營管理的錢一起賺,是賺化利潤,還是賺平均利潤,是賺短期利潤還是謀求長遠利潤,據此設定科學合理的贏利模式?! ?作者:劉敏)
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