購物項目管理策劃如何贏利：購物贏利的關鍵基本要素

　　我們將目前國內(nèi)外常用的幾種商產(chǎn)地產(chǎn)項目開發(fā)模式、贏利模式進行分析，來闡述其各自的利弊。

　　- "市場式"開發(fā)模式

　　開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一開發(fā)，分隔成店鋪，產(chǎn)權分散出售。此開發(fā)模式是中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較原始模式，基本上完全采用了住宅房地產(chǎn)開發(fā)的流程及模式。其開發(fā)行為多數(shù)為主觀的，缺乏堅實的市場基礎、專業(yè)的商業(yè)定位及規(guī)劃。這種模式兩三年前在國內(nèi)相當普遍，由于項目長期運營的成功率很低，目前只有在中小城市還普遍存在，通過"概念"來進行炒作開發(fā)；"小康之家"、"電子商城"、" 鞋城 "等皆為原始的開發(fā)模式。開發(fā)商總是通過給小投資者一個贏利"概念"的前景，迅速將產(chǎn)權分散出售給他們，以求盡快回籠投資，創(chuàng)造利潤。由于缺乏對市場的真正研究工作，沒有合理的體量及商業(yè)規(guī)劃，無法實施整體管理，抗風險能力不強，而小投資人大部分無商業(yè)資源及運營經(jīng)驗，同質(zhì)性競爭慘烈，項目長期運營成功率很低，實際上對社會，對小投資者及商戶造成了極大的損害。隨著人們對商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的逐步了解，這種開發(fā)方式越來越不被人們接受，越來越難以實施。但目前還有不少開發(fā)商，為了盡快收回投資 ，在通過更換"概念"的方式進行同樣模式的開發(fā)。比如，在目前商業(yè)相對缺乏的北京亞北地區(qū)，開發(fā)商用"北京商業(yè)物業(yè)應是住房物業(yè)價值3倍"的簡單概念銷售"步行街"，雖然店鋪銷售的不錯，但小投資者缺乏商業(yè)資源及商業(yè)運營經(jīng)驗，難以填滿商業(yè)，由于產(chǎn)權分散，難以統(tǒng)一規(guī)劃管理，而此地區(qū)各類大型商業(yè)紛紛立項開工，在商業(yè)競爭日益激烈的未來，這些項目難以健康發(fā)展。
　　這類開發(fā)模式可稱為"市場式"或"售房式"

　　- 初級"購物"模式

　　有了開發(fā)購物的基本理念及開發(fā)程序，進行過比較深入的市調(diào)，進行過商業(yè)定位及商業(yè)規(guī)劃，但由于缺少商業(yè)資源及專業(yè)技能，不了解不同業(yè)態(tài)商業(yè)的基本要求，在不確定主要入住店鋪的情況下，盲目開工建設。由于主力店的不確定，在日后的招商工作中難免產(chǎn)生較大的建筑及結構改動，并容易產(chǎn)生功能的不配套。此類型開發(fā)模式中往往預留出一部分商業(yè)面積用來出售，但同樣會產(chǎn)生業(yè)態(tài)不平衡及難以統(tǒng)一管理等困難。比起類模式有很大的進步，但"主觀性"仍太強，實施起來相當復雜繁瑣，常常因店鋪的要求不同，與設計不符進行改造，造成時間及投資的浪費。重慶某近20萬平方米的大型商業(yè)項目只作了一個相對簡單的市調(diào)工作，一個"模式"的商業(yè)規(guī)劃，在沒有任何大型主力店鋪確定情況下，開工建設，風險相當?shù)拇螅壳伴_發(fā)商主要考慮的只是工期問題，而商業(yè)業(yè)態(tài)及入住商鋪的不確定性勢必產(chǎn)生巨大的投資浪費，將會嚴重影響項目商業(yè)贏利的潛力。

　　- 中級"購物"

　　前期調(diào)研分析、選址相當認真合理，項目前期進行過主力店預招商工作，即對主力店進行較實質(zhì)的接觸，基本確定了雙方合作意向，對其租金、建筑要求及管理方式達成了共識。大連萬達購物開發(fā)模式基本屬于這一種，把主力店預招商工作定義為"訂單式生產(chǎn)"。開發(fā)目的性很高，程度上減少了浪費。但常常因為資金鏈問題（希望資金盡快回收以開發(fā)新的項目），對相當大比例的小型店鋪進行產(chǎn)權出售。同樣由于管理產(chǎn)權不統(tǒng)一，而許多小投資者不具備商業(yè)資源及運營能力，這部分小店鋪將成為購物的"軟肋"，難以全面體現(xiàn)及提升購物的價值，并在運營過程中產(chǎn)生不利的影響。法國有一家運營不錯的購物，產(chǎn)權為6家公司所有，由于運營時間較長，購物老化難以保持及提升對消費者的吸引力，應馬上實施改造。6個業(yè)主由于利益及自身因素原因難以迅速對改造計劃達成共識，經(jīng)過6年漫長的談判較后才達成統(tǒng)一意見，而在這6年中，購物的整體營業(yè)額下降了三倍，給所有業(yè)主造成了巨大的經(jīng)濟損失。

　　- "金融產(chǎn)品式"開發(fā)模式

　　開發(fā)理念與前三種模式定義不同，商業(yè)項目作為一種"金融產(chǎn)品"來開發(fā)，主要原則是在項目開發(fā)的各個階段，規(guī)劃設計出盡可能完善的、確定的商業(yè)物業(yè)的價值，由于考慮到了商業(yè)運營的長期性，并且用國際通用的專業(yè)方式進行項目開發(fā)及價值體現(xiàn)。在項目開發(fā)及運營中，保持了與資本對接的基礎，在各個階段比較容易進行投資及融資工作。此種模式要求開發(fā)商具有很高的專業(yè)開發(fā)能力及商業(yè)資源，而這也是目前大部分開發(fā)商所不具有的和不重視的。

　　歐美近十年購物的開發(fā)基本上采用這種模式。

　　·購物贏利的關鍵基本要素

　　- 充分認識商業(yè)的長期性，購物的開發(fā)目標是長期為商業(yè)服務
　　- 充分認識到商業(yè)的價值，只有商業(yè)運營良好，商業(yè)物業(yè)才有價值，才能有增值空間
　　- 認真全面的市調(diào)及分析，確定消費能力以確定項目體量及商業(yè)定位
　　- 專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃，以保證商業(yè)較佳的運營條件及消費者的各類需求
　　- 主力杰出商業(yè)的招商，程度的吸引消費者，并保證租金收益的安全、穩(wěn)定性
　　- 科學的商業(yè)管理系統(tǒng)及團隊，這是項目運營發(fā)展的保證
　　目前商業(yè)物業(yè)在歐洲資本市場非?；钴S，其收益率高而風險相對小，投資機構對項目的審查也基本基于以上幾個因素的考慮，其計算基礎是以整體商業(yè)營業(yè)額來評估商業(yè)物業(yè)的價值，非常合理及公正。

　　·商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較高境界

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的較高境界是通過對土地資源、專業(yè)資源及商業(yè)資源的較佳組合，建設可長期運營的商業(yè)及地產(chǎn)組合體，通過專業(yè)的商業(yè)管理技能及團隊充分發(fā)揮商業(yè)潛力，使商業(yè)蒸蒸日上，以保持商業(yè)物業(yè)增值。通過專業(yè)團隊的國際化的開發(fā)方式，使商業(yè)物業(yè)的價值在開發(fā)及運營的各個階段化，并保持與資本對接的基礎及機會。

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