對(duì)于不懂評(píng)估、不了解房屋真實(shí)價(jià)格的二手房購(gòu)賣(mài)雙方，一套房源應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？記者走訪了數(shù)家中介品牌公司的評(píng)估專(zhuān)家，為讀者提供了影響房?jī)r(jià)的10大指標(biāo)：

　　鰲頭看房齡（折舊每年－2%）

　　房屋的新舊程度，直接關(guān)系到購(gòu)家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對(duì)二手房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2％左右。

　　NO.2看戶(hù)型（房屋功能低－10%）

　　市場(chǎng)上被大多數(shù)消費(fèi)者喜歡的戶(hù)型則以正規(guī)的套二、套三等為主，這樣的戶(hù)型直接使房?jī)r(jià)走高，反之形狀不規(guī)范的異型戶(hù)型，或套型過(guò)小、過(guò)大的戶(hù)型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)降低，一般減去5~10%。

　　NO.3看樓層（頂樓－5%、次頂層和次底層－3%、中間層+3%）

　　樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，以處于中間部位的房屋較好賣(mài)，一般會(huì)增加3%，樓層越高或越低樓層的房屋售價(jià)就會(huì)相應(yīng)減少1~5%左右。如果底樓帶有戶(hù)外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。

　　NO.4看朝向（除南北外－5%）

　　南北朝向的房子較受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、采光性能不是很好等原因，朝向不好的房屋需減去2~5%。

　　NO.5看裝修（5年內(nèi)的裝修+10%）

　　裝修時(shí)間在5年以?xún)?nèi)的房屋，價(jià)格一般會(huì)高出清水房2000元左右，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增加10%；如果裝修時(shí)間超過(guò)5年或只是簡(jiǎn)單裝修，當(dāng)初成本耗費(fèi)不大，增加比例酌情降低。

　　NO.6看物管（無(wú)物業(yè)管理－3~5%）

　　有物業(yè)管理的小區(qū)主要體現(xiàn)在新修商品房樓盤(pán)中，對(duì)建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區(qū)都沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，一般情況下沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)則要減去3~5%。

　　NO.7看位置（臨街－15%）

　　房屋臨街會(huì)降低房屋的售出價(jià)格，而所處位置較好居住環(huán)境幽靜的房屋，其價(jià)格就會(huì)偏高，且增幅在15%左右。

　　NO.8看配套（不完善－5~15%）

　　消費(fèi)者在選購(gòu)二手房時(shí)，都會(huì)考慮到房屋周邊的交通情況、醫(yī)療、教育、購(gòu)物和餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。通常情況下，如果房屋周邊部分設(shè)施配備不齊或缺失，則按相應(yīng)比例減少5~15%。

　　NO.9看小區(qū)（無(wú)小區(qū)配套－5%）

　　房屋的配套設(shè)施的完善與否，對(duì)居家來(lái)說(shuō)尤為重要。在同一地段，二手房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，根據(jù)小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化、運(yùn)動(dòng)設(shè)施的配備以及房屋的外觀造型等情況，需減少3－5%左右。

　　鰲頭0看市場(chǎng)（當(dāng)時(shí)供需關(guān)系－8%~5%）

　　二手房購(gòu)賣(mài)必需考慮到購(gòu)家的心理因素，購(gòu)舊房需折舊8％左右，如果區(qū)域內(nèi)的二手房非常搶手，該比例可適當(dāng)提高5%左右。

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