近期媒體報(bào)道上海出現(xiàn)了通過抵押貸款曲線貸款購房的情況，　《揚(yáng)子樓市》調(diào)查獲知，其實(shí)還有不少購房者通過其他方式鉆房貸政策的空子，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的高度重視——

虎年樓市遭遇了史上較緊的房貸政策，不但二套房貸收緊，多家銀行暫停三套房貸，現(xiàn)在就連頭套房貸的優(yōu)惠也越來越少，7折利率已基本絕跡，嚴(yán)厲程度可謂十年罕見。不過，“上有政策，下有對(duì)策”，房貸收緊并不代表無計(jì)可施，面對(duì)史上較緊房貸，一些購房者充分發(fā)揮“聰明才智”，想出了各種各樣的辦法鉆政策的空子來“套貸”。

據(jù)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》報(bào)道，較近一段時(shí)間上海核心區(qū)域的一些客戶把自己名下的無貸款物業(yè)拿到銀行去做持證抵押的消費(fèi)貸款，但大約就在上周，上海的工行、中國銀行等多家銀行已經(jīng)紛紛叫停通過抵押貸款“曲線購房”。那么，南京各大銀行對(duì)于抵押貸款是何態(tài)度？除了抵押貸款外，購房人還有哪些套貸的方法？“曲線套貸”都有什么風(fēng)險(xiǎn)？《揚(yáng)子樓市》對(duì)購房人、銀行、開發(fā)商、律師以及一些相關(guān)的主管單位進(jìn)行了全面采訪。

-本報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員　趙曉黎　李匯豐　劉莉　實(shí)習(xí)生　梁穎

一 用消費(fèi)貸款購房

房貸方式：抵押現(xiàn)有物業(yè)，獲得消費(fèi)貸款

風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款年限一般低于10年，利率通常都要上浮

進(jìn)入金九銀十，一直想購套江北的房子給父母養(yǎng)老的康先生覺得是時(shí)機(jī)出手了。不過在房款的支付問題上犯了難，康先生目前在市區(qū)有一套住房，手中積蓄不多，江北一套80平方米的房子總價(jià)為65萬，按照二套房政策頭付得33萬，康先生一時(shí)也拿不出這么多，要等兩年存夠錢吧又怕房?jī)r(jià)漲上去，那就“杯具”了。糾結(jié)中聽說了銀行的消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，可以將自己的現(xiàn)房抵押給銀行，銀行按照市價(jià)以及申請(qǐng)人的信用狀況、還款能力做一個(gè)綜合的評(píng)估，較高能發(fā)放房產(chǎn)評(píng)估值七成的貸款，貸款可以用于購房，還款年限一般較長(zhǎng)為10年，利率一般上浮10%—20%。這對(duì)想湊齊頭付的康先生來說無疑是一大福音，于是他備齊資料向銀行提交了申請(qǐng)。

據(jù)悉，南京的絕大多數(shù)銀行都有消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，工商銀行的相關(guān)工作人員表示，新政出臺(tái)之后，辦理房屋抵押貸款的客戶比例有比較明顯的上升，招行和興業(yè)銀行的工作人員也表示，新政之后來咨詢辦理抵押貸款購房子的電話非常多。

不過隨著日前上海大部分銀行叫?！暗盅合M(fèi)貸款購房”，南京的建設(shè)銀行、南京銀行和中信銀行都停止了消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)。一家銀行房貸部負(fù)責(zé)人解釋說，停辦這種貸款是怕有的客戶鉆空子，銀行以前跟優(yōu)質(zhì)客戶簽訂個(gè)人授信協(xié)議時(shí)，承諾如果客戶辦抵押消費(fèi)貸款，銀行將給予利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)對(duì)銀行房貸政策監(jiān)控嚴(yán)格，如果客戶辦理這個(gè)貸款去購房，銀行再給優(yōu)惠就違規(guī)了，不給又違反了當(dāng)初簽訂的協(xié)議，所以只好停貸。

而工商銀行、招商銀行、興業(yè)銀行和光大銀行的相關(guān)人士則表示，他們還是可以用抵押消費(fèi)貸款購房的。

-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

盡管“房屋抵押貸款”可以用于購房，但由于利率上浮的幅度比較高，購房人若沒有比較高的收入，每個(gè)月的還貸壓力會(huì)比較大。工行人士表示，對(duì)用房屋抵押消費(fèi)貸款購房的客戶，貸款資金將直接支付給開發(fā)商，以免客戶挪作他用，“而且消費(fèi)貸款的利率要上浮20%，較長(zhǎng)貸款年限是10年?！惫ば腥耸扛嬖V筆者。

興業(yè)銀行人士告訴筆者，客戶在申辦這種貸款時(shí)，貸款的利率與房屋套數(shù)掛鉤，如果是二套房，利率要上浮10%，如果是三套房則更高。不過，有些客戶本身手頭有不少資金，再用抵押貸款獲取一定的資金湊夠購房全款，享受開發(fā)商給出的全額付款優(yōu)惠，這樣的話還是比較可行的。

筆者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，也有購房者利用相對(duì)靈活的個(gè)人信用貸款購房，不過，交通銀行、光大銀行、南京銀行等銀行的工作人員都表示這種方式的利率非常高。

交通銀行易貸通利率要上浮10%。光大銀行的個(gè)人信用貸款月息達(dá)到2.6%，即1萬元一個(gè)月的利息是260元。 南京銀行的個(gè)人信用貸款較高可貸40萬現(xiàn)金，還款期限較短3個(gè)月，較長(zhǎng)4年，可每月只還利息，到期還本金，利息在8.9%左右。

　二 讓子女獨(dú)立署名

房貸方式：用子女名字購房，甚至開具假收入證明套貸

風(fēng)險(xiǎn)提示：實(shí)際上未成年子女獨(dú)立署名貸不到款，成年子女如無經(jīng)濟(jì)來源也貸不了

家住下關(guān)區(qū)的劉先生夫婦有一個(gè)20歲的獨(dú)子，較近劉先生看中了奧體某品牌樓盤，在簽約時(shí)，劉先生碰到了一個(gè)問題，購房人究竟是寫孩子的名字，還是寫自己的名字？

如果現(xiàn)在以兒子的名義購購就是頭套房，而以自己的名字購購，則是二套房。考慮到現(xiàn)在二套房利率、頭付都要上浮，購房成本要增加，劉先生決定用兒子的名字獨(dú)立署名。但是，劉先生顧慮的是孩子還在讀大學(xué)，能否順利辦理按揭手續(xù)，要不要辦假收入證明以通過銀行審核，而未來，作為實(shí)際購房人的自己，是否還有房屋的處置權(quán)，一連串的問題讓劉先生覺得要規(guī)避政策真的不簡(jiǎn)單。

筆者在采訪南京多家樓盤的售樓處后發(fā)現(xiàn)，目前以孩子名義購房的人不少，有的甚至還是“娃娃業(yè)主”。

筆者從城南某熱銷的樓盤了解到，大概有5%的購房者是父母用孩子的名字購購的，“這些客戶都是用孩子的名義購購的，孩子大概都在二十歲上下?！敝脴I(yè)顧問介紹說，“現(xiàn)在大家對(duì)署名都很慎重，能以孩子署名的，都盡可能用孩子的，畢竟在當(dāng)前政策下，購房成本相差很多?！?p>-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

“在這個(gè)問題上大家有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為只要以孩子的名義購購，就一定能以頭套房標(biāo)準(zhǔn)算，其實(shí)這是錯(cuò)誤的?！敝袊y行相關(guān)工作人員介紹說，新政規(guī)定套住房認(rèn)定以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)，以未成年子女名義購置的房產(chǎn)仍屬于家庭套數(shù)內(nèi)。假如是成年子女，并且名下無房產(chǎn)，購房可視為頭貸。不過，按照銀行的規(guī)定，只有在孩子年滿18周歲且可以出示收入證明，經(jīng)銀行核實(shí)資料，確認(rèn)孩子是有獨(dú)立還貸能力的情況下，才可以按照頭套房辦理按揭；如果孩子未滿18周歲，未參加工作，且無經(jīng)濟(jì)來源，那就需要父母雙方都參與還貸，這樣就必須參照二套房標(biāo)準(zhǔn)，即使是孩子獨(dú)立署名，也無法按頭套房辦理。

另外，江蘇高的律師事務(wù)所姜茜律師提醒廣大購房者，以未成年人名義購房其實(shí)也有很多風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)于投資型購房者來說，在孩子具備完全民事行為能力前，除為孩子的利益外，監(jiān)護(hù)人不得隨意處理其財(cái)產(chǎn)，若要處置則要提供出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書，且保證書須經(jīng)公證處公證，所得款項(xiàng)必須全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果戶主已經(jīng)年滿18周歲，那么今后即使是父母參與還款，房屋所有權(quán)仍歸孩子所有，父母不能任意處置。

　三 為投資購房假離婚

房貸方式：假離婚，未貸款一方占有原房產(chǎn)，另一方再購二套

風(fēng)險(xiǎn)提示：不少銀行要求必須離婚三個(gè)月或半年以上才能申請(qǐng)頭套房貸。較嚴(yán)重的后果是偷雞不成蝕把米，假離婚成了真離婚。

“我們是瞞著父母去辦離婚的。”較先提出離婚購房的朱先生，坦言自己的策略是在極其秘密的情況下實(shí)施的?！拜^近看通脹這么厲害，在加上前面基金賺了點(diǎn)錢。我們就想投資房子。我有過貸款，但是我愛人沒有。我就想，如果離婚，她再購不就是頭套住房了嗎。那就可以享受頭套貸款的優(yōu)惠，頭付少，利率低?！?

由于朱先生和妻子喬小姐新投資的這套房子總價(jià)不低，因此，當(dāng)喬小姐房貸按頭套來算后，兩人確實(shí)省下了一筆數(shù)目不小的錢?！坝袔资f吧，反正對(duì)我們來說不是一個(gè)小數(shù)字?！辈贿^，雖然已經(jīng)復(fù)婚了，喬女士還是覺得有些不爽，甚至有點(diǎn)擔(dān)心。“錢是省下了不少，但總感覺心里不太舒服。怎么好好地自己就成離過婚的人了呢？如果讓父母知道了，我們估計(jì)都要被罵了，搞不好會(huì)產(chǎn)生家庭矛盾?！?p>“只要是辦下來了，即使再復(fù)婚，一般銀行也不會(huì)再去追究的。”對(duì)于假離婚貸款的購房行為，一位 銀行人士表示， “因?yàn)閷?duì)于銀行而言，款已經(jīng)放出去了，再收回來必然會(huì)有損失?！辈贿^，這位人士同時(shí)也透露，由于政策趨緊，各家銀行的規(guī)定各不相同。“有的銀行已經(jīng)要求必須離婚三個(gè)月或半年以上，才能申請(qǐng)房貸。當(dāng)然，實(shí)際操作上可能不會(huì)這么嚴(yán)格。”

-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

對(duì)于假離婚購房，江蘇泓遠(yuǎn)律師事務(wù)所刁前進(jìn)律師提醒說，從法律上來說其實(shí)并不存在假離婚的說法。“夫妻雙方即使就是為了各種目的而辦理離婚或結(jié)婚手續(xù)，其做法也是真實(shí)存在的，受到法律保護(hù)?！睋?jù)此，刁前進(jìn)認(rèn)為，假離婚后引發(fā)新的經(jīng)濟(jì)或感情問題，較后假戲真做，就得不償失了?！叭绻麚碛蟹慨a(chǎn)的一方不愿意復(fù)婚，那沒有擁有房產(chǎn)的一方可謂是人財(cái)兩空?！边@是較可怕的結(jié)果。

刁前進(jìn)認(rèn)為，“假離婚”的現(xiàn)象說明：政策還存在不足之處?！坝行┣闆r確實(shí)是忽視了每個(gè)家庭的特殊住房情況和要求，誤傷了改善型購房者，比如人均居住面積較低的家庭，購購套改善性住房卻無法申請(qǐng)優(yōu)惠貸款；而另一些，則讓炒房客有機(jī)可乘。”對(duì)此，刁前進(jìn)建議，應(yīng)該用更細(xì)化、更人性化的政策規(guī)定來避免這種“假離婚”現(xiàn)象。

四 以公司名義貸款購房

房貸方式：小企業(yè)主以自己公司的名義貸款購房

風(fēng)險(xiǎn)提示：貸款期限較短，銀行審核更嚴(yán)，對(duì)公貸款多數(shù)不允許購房

年近40的張先生經(jīng)過多年的打拼，目前名下有三套房和一家規(guī)模不小的廣告公司，資產(chǎn)比一般的同齡人要多不少。近期，他打算再購一套房，一方面因?yàn)榻衲陿鞘姓{(diào)整，他看中的品牌樓盤開盤價(jià)比原來的市場(chǎng)預(yù)期低了不少，張先生認(rèn)為這是購入的好時(shí)機(jī)，另一方面，購過多套房子的張先生這幾年來也對(duì)房子的升值能力深有體會(huì)。但售樓人員問過他的家庭住房情況后告訴他，現(xiàn)在南京有部分銀行已經(jīng)出臺(tái)了三套房停貸政策，即便能夠辦理的銀行，以他的情況貸款的話頭付比例和貸款利率都得大幅提高，基本都要承擔(dān)基準(zhǔn)利率的1.2倍—1.5倍。

銀行收緊個(gè)人房貸，讓張先生很郁悶。一位相熟的中介朋友提醒他，“你不是自己有家公司嘛，可以用公司的名義貸款購房啊?！睆埾壬s緊咨詢了幾家銀行，果真發(fā)現(xiàn)有銀行可以操作，工作人員告訴他公司貸款購房的政策是可貸七成、1.15倍的利率，雖然貸款期限只有10年，不過張先生覺得相比之下還是可以為他省下不少利息。

-《揚(yáng)子樓市》調(diào)查

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