在樓市調(diào)控的"重拳"下，投資住宅遇冷，大量炒房資金開始流向商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商鋪和寫字樓成交量大增。然而由于信貸門檻過高、租金收益偏低、體量過大、面向個(gè)人的REITS（房地產(chǎn)投資信托基金）短期內(nèi)難推出，現(xiàn)階段民間資本由"住轉(zhuǎn)商"困難重重，許多初級(jí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)"可望不可及"。

昨日，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，從4月中旬"新國(guó)十條"出臺(tái)至今，北京二手房市場(chǎng)成交量跌幅在50%左右，成交價(jià)跌幅在10%左右。與此同時(shí)，來自偉業(yè)我愛我家、北京寫字樓信息網(wǎng)等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺(tái)前增加了約30%。

一項(xiàng)較新調(diào)查顯示，新政出臺(tái)后，較具投資價(jià)值的物業(yè)形態(tài)中，住宅僅占10.2%，66.9%的被調(diào)查者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)（商鋪/寫字樓）已成為較具投資價(jià)值的物業(yè)。"近幾年，商鋪和寫字樓市場(chǎng)基本與中國(guó)經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響一直很小，既沒有得到鼓勵(lì)和支持，目前也不會(huì)受到政策限制和打壓。"SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹如是說。

盡管預(yù)熱較多，但投資者"住轉(zhuǎn)商"并非一帆風(fēng)順。

"很多人認(rèn)為炒住宅的資金一部分會(huì)流入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是寫字樓市場(chǎng)。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)確實(shí)不錯(cuò)，但投資也是有門檻的。"偉業(yè)我愛我家企劃副總裁胡景暉告訴記者，由于貸款門檻偏高、金融優(yōu)惠少，目前商用物業(yè)對(duì)投資者自有資金的要求比較高。據(jù)了解，目前申請(qǐng)商業(yè)地產(chǎn)貸款頭付為五成，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，較長(zhǎng)還款期為10年。這樣高的門檻，打消了不少中小投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情。

此外，商用物業(yè)的投資以大戶型商鋪寫字樓為主，小面積商業(yè)地產(chǎn)較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前CBD區(qū)域在售的寫字樓面積動(dòng)輒幾百平方米，甚至上千平方米。"雖然目前商業(yè)地產(chǎn)均價(jià)偏低，但是、高總價(jià)把大批中小投資客擋在大門外。"在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔看來，盡管調(diào)控政策給商業(yè)地產(chǎn)帶來了的機(jī)遇，但由于體量過大、占用資金過多，且租金收益低、日常維護(hù)成本高，許多初級(jí)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)只能是"可望不可及"。

蔡宇翔告訴記者，與住宅地產(chǎn)投資可以單憑升值忽略租金收益不同，商業(yè)地產(chǎn)升值速度較穩(wěn)。商業(yè)地產(chǎn)投資收益來源主要為出租，但由于目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然處于恢復(fù)期，大量商鋪寫字樓處于待租狀態(tài)；已出租的租金收益率也明顯偏低。此外，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理、水電等費(fèi)用也大大高于住宅。這些因素使投資商業(yè)地產(chǎn)后的維護(hù)成本相當(dāng)高，也使不少投資客望而卻步。

這一點(diǎn)在上述調(diào)查中也有所體現(xiàn)，由于出租收益較低，有40.3%的被調(diào)查者選擇了觀望而不會(huì)立即出手購購；近40%的被調(diào)查者表示，遇到合適的會(huì)選擇出手；表示不會(huì)選擇投資商業(yè)地產(chǎn)的占比超過了20%。

"要想真正平抑房?jī)r(jià)，就應(yīng)該為在住宅投資市場(chǎng)上受到限制的大量資金開辟新的投資渠道。"在胡景暉看來，要想把大量的民間資本從住宅投資順暢地導(dǎo)向商業(yè)地產(chǎn)，就應(yīng)該為商業(yè)地產(chǎn)投資提供更加優(yōu)惠的金融信貸政策，加快出臺(tái)面向個(gè)人的REITS等相關(guān)政策，并推出更多中小戶型商業(yè)地產(chǎn)。商報(bào)記者 齊琳

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4月全國(guó)房?jī)r(jià)同比漲12.8%

盡管在密集且力度的調(diào)控措施下，房?jī)r(jià)依舊保持漲勢(shì)，4月全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲12.8%，但全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（以下簡(jiǎn)稱"國(guó)房景氣指數(shù)"）在連續(xù)12個(gè)月上漲后頭次出現(xiàn)下降，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是市場(chǎng)進(jìn)入觀望和相持調(diào)整階段的標(biāo)志，統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的房?jī)r(jià)漲幅回落很可能會(huì)在5月或6月出現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，今年4月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲12.8%；國(guó)房景氣指數(shù)為105.66，環(huán)比3月份回落0.23點(diǎn)，比去年同期提高10.90點(diǎn)。自去年4月份以來，國(guó)房景氣指數(shù)頭次回落。

數(shù)據(jù)顯示，與去年同月相比，4月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格均上漲，其中漲幅的5個(gè)城市及漲幅分別是：?？?4.3%、三亞58.2%、溫州26.1%、金華23.8%、北京21.5%。

"房?jī)r(jià)同比雖然還在漲，但國(guó)房景氣指數(shù)12個(gè)月以來的頭度回調(diào)說明政策的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。"上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，雖然105.66仍處于100點(diǎn)以上的景氣區(qū)間，但連續(xù)12個(gè)月上漲后的頭次回落依舊釋放出強(qiáng)烈的市場(chǎng)調(diào)整信號(hào)。

"不過，由于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)本輪國(guó)房景氣指數(shù)下行時(shí)間不會(huì)超過2007年12月-2009年3月，而且低迷程度也很難超過上輪的較低點(diǎn)。"在楊紅旭看來，隨著調(diào)控政策效果逐漸顯現(xiàn)，統(tǒng)計(jì)學(xué)意義上的房?jī)r(jià)漲幅回落很可能會(huì)在5月或6月出現(xiàn)。

此外，信貸收緊也在昨日公布的數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源情況看，1－4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源21603億元，同比增長(zhǎng)59.9%，增幅較1－3月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。"盡管有開發(fā)商放言自己能挺一年，但在國(guó)家嚴(yán)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及抑制投資、投機(jī)性購房需求的情況下，開發(fā)企業(yè)資金來源增幅峰值出現(xiàn)在今年1－2月，接下來增幅肯定要持續(xù)收窄。" 　(作者：齊琳)

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