一線城市自住型需求日漸式微，二、三線城市將隨房?jī)r(jià)的快速攀升而逐漸受到抑制。目前，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯惡化，居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力已經(jīng)接近或超過07年的水平，預(yù)計(jì)2010年一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房?jī)r(jià)尚在居民可承受范圍以內(nèi)，但一線城市的高房?jī)r(jià)正逐漸向二、三線城市蔓延，2010年二、三線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速攀升，自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。

通脹壓力下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期促使投資/投機(jī)性需求活躍。資金成本方面，明年上半年房貸利率預(yù)計(jì)仍將維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率多處3-4%，且租賃價(jià)格指數(shù)處下行通道，而國(guó)際上正常收益率為5%左右，投資需求空間非常有限。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期方面，明年將繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策，資產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上漲，從而促使投資/投機(jī)氣氛活躍。

商品住宅短期靜態(tài)供應(yīng)明顯不足，中長(zhǎng)期供應(yīng)有望跟上。10月份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫(kù)存去化周期明顯下降，一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，上海去化周期已降到1.6個(gè)月。針對(duì)短期供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，開發(fā)商加大了房地產(chǎn)開發(fā)投資，09年1-10月同比增幅達(dá)到18.9%，預(yù)計(jì)全年增速可突破20%。長(zhǎng)期供應(yīng)方面，1-10月全國(guó)土地購(gòu)置、開發(fā)面積同比降幅分別為18.7%、4.6%，降幅較前期已有較大程度的縮小，后期供應(yīng)有望逐漸跟上。

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)支持意圖明顯，但下半年將會(huì)適度收緊。目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“直接命脈”。12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)，2010年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策，這對(duì)行業(yè)利好。上半年多數(shù)優(yōu)惠政策仍將延續(xù)，下半年將會(huì)適度收緊，但仍以寬松基調(diào)為主。明年政府將大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，放寬中小城市、城鎮(zhèn)戶籍限制，這必然會(huì)帶來巨大的住房需求。

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