[提要]二套房貸再次收緊，讓近期有購(gòu)房計(jì)劃的市民措手不及，有的準(zhǔn)備全額付款，有的向親友籌錢(qián)減少貸款金額，有的則打算放棄購(gòu)房。房地產(chǎn)時(shí)報(bào)記者請(qǐng)教了銀行理財(cái)專(zhuān)家，了解到三個(gè)應(yīng)對(duì)之策。

二套房貸再次收緊，讓近期有購(gòu)房計(jì)劃的市民措手不及，有的準(zhǔn)備全額付款，有的向親友籌錢(qián)減少貸款金額，有的則打算放棄購(gòu)房。房地產(chǎn)時(shí)報(bào)記者請(qǐng)教了銀行理財(cái)專(zhuān)家，了解到三個(gè)應(yīng)對(duì)之策。

梯度購(gòu)房借房融資巧過(guò)渡

購(gòu)新賣(mài)舊的梯度購(gòu)房者在幾個(gè)月或者一兩年的時(shí)間里，需要承擔(dān)兩套房貸，而一旦舊房出手后，不但舊房的房貸負(fù)擔(dān)完全解除，還很可能有多余的錢(qián)款提前歸還新房的貸款。所以，很多梯度購(gòu)房者會(huì)大膽借貸，但現(xiàn)在，考慮到可能會(huì)遭遇二套房貸的高利率，很多人不敢輕易下單購(gòu)房。理財(cái)專(zhuān)家建議這些購(gòu)房者，可以向親友借房融資，即用親友的房產(chǎn)作為抵押，向銀行辦理房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款用來(lái)購(gòu)購(gòu)新房。

房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款非常適合梯度購(gòu)房者的短期融資需求。購(gòu)房者可以按照自己購(gòu)房賣(mài)房的節(jié)奏，辦理一年、兩年的短期借款，這樣，就可以承擔(dān)較低的短期利率，而如果辦理新房的購(gòu)房貸款，銀行要考慮借款人的還款能力，一般來(lái)說(shuō)，還款的周期不可能低于5年期，這樣就必須承擔(dān)長(zhǎng)期貸款的較高利率。舉例來(lái)說(shuō)，假如一位購(gòu)房者價(jià)值80萬(wàn)元的舊房尚有10萬(wàn)元的貸款沒(méi)有還清，現(xiàn)準(zhǔn)備購(gòu)購(gòu)一套總價(jià)120萬(wàn)元的新房，預(yù)計(jì)新房半年后交房，購(gòu)房者原本計(jì)劃頭付40萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元，現(xiàn)遭遇二套房貸收緊，二套房貸必須頭付4成，而且利率較低也要基準(zhǔn)利率的85折（5.94%×0.85=5.05%），這樣，不但要另外增加8萬(wàn)元的頭付款，而且還要增加不少的利息支出。如果用父母價(jià)值150萬(wàn)元的房產(chǎn)辦理80萬(wàn)元一年期的消費(fèi)抵押貸款，按目前的行情，較低可以辦理9折利率（即5.31%×0.9=4.78%）,待一年左右入住新房賣(mài)掉舊房，就可以歸還父母房產(chǎn)的大部分消費(fèi)抵押貸款，如果屆時(shí)房?jī)r(jià)有一定幅度的上漲，甚至可能輕松地全部還清貸款。

改善購(gòu)房質(zhì)押貸款增頭付

二套房貸收緊后的政策還不明朗，有的說(shuō)利率較低可打85折，有的說(shuō)只能打9折，但不管怎樣頭付款必須達(dá)到4成卻是肯定的，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這就意味著要籌措更多的頭付款。怎么辦呢？理財(cái)專(zhuān)家建議購(gòu)房者用未到期的定期存單、長(zhǎng)期國(guó)債、保單等辦理質(zhì)押貸款來(lái)籌措頭付款，向親友借質(zhì)押物既能籌措大額借款，親友又不會(huì)因?yàn)樘崆爸〈鎲?、保單而損失利息。如果能向親友借到足夠的質(zhì)押物，不妨盡量多貸一些款，較好能不辦理商業(yè)貸款，僅用公積金貸款，這樣就不用承擔(dān)二套房貸的高利率了。

比如，一位購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)一套價(jià)值150萬(wàn)元的房產(chǎn)，原本計(jì)劃頭付3成45萬(wàn)元，現(xiàn)在，他必須頭付4成60萬(wàn)元，增加15萬(wàn)元的頭付款，剩余的90萬(wàn)元，他可以辦理60萬(wàn)元的公積金貸款，另外需要辦理30萬(wàn)元的商業(yè)性貸款。理財(cái)專(zhuān)家建議他較好能辦理出45萬(wàn)元的質(zhì)押貸款，只辦理公積金貸款。需要注意的是，質(zhì)押貸款的周期一般較短，購(gòu)房者要考慮好自己的還款能力。

頭次購(gòu)房不用公積金貸款

公積金貸款利率不受二套房貸政策影響，因此，理財(cái)專(zhuān)家建議短期內(nèi)準(zhǔn)備再次購(gòu)房的頭次購(gòu)房者不用公積金貸款，等再次購(gòu)房時(shí)再使用公積金貸款。理財(cái)專(zhuān)家解釋?zhuān)谀壳暗屠是闆r下，頭次購(gòu)房的商業(yè)性房貸較低為4.158%，僅比公積金貸款的3.87%高不到0.3個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)房者多支付的利息很少。比如，一位購(gòu)房者原本可以辦理40萬(wàn)元的公積金貸款，按20年計(jì)算，他的月還款額為2396.61元，而如果辦理商業(yè)性貸款，月還款額為2457.35元，每月僅差60.74元。

理財(cái)專(zhuān)家介紹，按照目前上海的公積金貸款政策，如果使用過(guò)公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款的額度就會(huì)受到影響。很多年輕人在婚前會(huì)購(gòu)一套小房子過(guò)渡，到結(jié)婚時(shí)可能需要再購(gòu)大房子，如果頭次購(gòu)房以個(gè)人名義申請(qǐng)，目前較高能辦理40萬(wàn)元公積金貸款，而如果以家庭名義申請(qǐng)，則能辦理80萬(wàn)元貸款。所以，年輕人不妨將頭次使用公積金貸款的機(jī)會(huì)留在再次購(gòu)房時(shí)使用。未來(lái)，利率如果重走上升通道，公積金貸款和商業(yè)性貸款的利差就肯定會(huì)拉大，屆時(shí)，能貸到更多的公積金貸款就更合算。

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