“第六章應(yīng)多加一條：廣告收益等公用場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益應(yīng)歸業(yè)主所有……”——《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)草案)日前在網(wǎng)上征求意見(jiàn)時(shí)，草案中未涉及的物

業(yè)小區(qū)公用場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益歸屬問(wèn)題，引起了不少網(wǎng)民的討論。廣州市律師協(xié)會(huì)常務(wù)理事、中誠(chéng)濟(jì)法律師事務(wù)所的許奮飛律師表示，2003年國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條已經(jīng)明確了公共收益歸業(yè)主所有。廣州市業(yè)主委員會(huì)聯(lián)誼會(huì)也表示，廣州部分業(yè)主委員會(huì)連同物業(yè)管理法的一些專(zhuān)家已經(jīng)提交意見(jiàn)給省建設(shè)廳。本月底，部分業(yè)主委員會(huì)還要召集開(kāi)會(huì)協(xié)商這個(gè)問(wèn)題。

　　本報(bào)訊(記者／張睿實(shí)習(xí)生／孫喜興)小區(qū)樓頂上架廣告牌、電梯里掛廣告牌，這些收益到底該歸誰(shuí)呢？

　　現(xiàn)象

　　廣告進(jìn)小區(qū)越來(lái)越熱

　　廣告業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于小區(qū)里的住戶(hù)作為廣告受眾，具有人數(shù)穩(wěn)定、層次清晰的特點(diǎn)，而電梯廣告有到達(dá)率比較高的特點(diǎn)，因此，現(xiàn)在到小區(qū)投放廣告已經(jīng)越來(lái)越熱，許多廣告公司都有專(zhuān)業(yè)的部門(mén)接洽小區(qū)廣告的業(yè)務(wù)。

　　記者采訪(fǎng)了多家廣告公司，對(duì)方均表示有開(kāi)展小區(qū)廣告的業(yè)務(wù)。記者從某廣告公司提供的一份詳細(xì)的樓盤(pán)投放資料了解到，廣州大部分的樓盤(pán)都引進(jìn)了廣告投放業(yè)務(wù)，可以提供廣告位，電梯間、過(guò)道、大堂是主要的廣告位，此外，還可以根據(jù)客戶(hù)需要選擇廣告位?！爸灰蛔虜_業(yè)主，你想把廣告放在哪里就放在哪里。”某廣告公司的業(yè)務(wù)員告訴記者。至于怎樣才算不滋擾業(yè)主，該業(yè)務(wù)員就簡(jiǎn)單地歸納為：廣告聲音不會(huì)大到傳入室內(nèi)。

　　小區(qū)出租廣告位收益可觀

　　據(jù)某戶(hù)外廣告公司提供的報(bào)價(jià)單顯示，小區(qū)樓盤(pán)電梯一幅平面廣告(廣告規(guī)格：42×57cm)一個(gè)月的發(fā)布價(jià)格為600元，但凡一次性投放100個(gè)廣告位以上，每幅價(jià)格較低可以低到300元／月。

　　而廣告公司同小區(qū)的物管公司或是業(yè)主委員會(huì)簽署廣告合同時(shí)，一般用提成的方式或是直接商議廣告位租金的方式確定小區(qū)收益。據(jù)廣告業(yè)內(nèi)部人士稱(chēng)，小區(qū)方面一般能獲得廣告發(fā)布費(fèi)用三四成左右的收益。以工業(yè)大道一個(gè)中型小區(qū)為例，該小區(qū)有94部電梯，通常一部電梯有二至三塊這樣的廣告牌，保守估計(jì)該小區(qū)單電梯廣告這一項(xiàng)，年收益就高達(dá)40多萬(wàn)元?！叭绻亲鲭娞蓦娨晱V告，收益情況更為可觀?！痹撊耸糠Q(chēng)。

　　某些小區(qū)公用場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益一半不知去向

　　記者從廣州市業(yè)委會(huì)聯(lián)誼會(huì)了解到，根據(jù)廣州部分小區(qū)業(yè)委會(huì)提供的資料，在這些小區(qū)里，大概有五成的公用場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)收益(包括廣告、小區(qū)道路做對(duì)外停車(chē)場(chǎng)等等經(jīng)營(yíng)方式)歸入了專(zhuān)項(xiàng)維修經(jīng)費(fèi)，而其他一半收益由于缺乏監(jiān)督，很難統(tǒng)計(jì)具體的去向。“很難說(shuō)那些廣告費(fèi)是進(jìn)入了物業(yè)公司‘荷包’還是流向業(yè)主口袋，尤其在一些管理不規(guī)范的小區(qū)，物業(yè)管理公司甚至是業(yè)主委員會(huì)的成員都有可能對(duì)這筆錢(qián)黑一手。”一位曾經(jīng)做過(guò)物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　但大型樓盤(pán)的物業(yè)管理公司大多否認(rèn)了上述看法。廣州天河區(qū)某大型小區(qū)的物業(yè)公司總經(jīng)理就表示，現(xiàn)在小區(qū)的物業(yè)管理還是比較透明的，共用場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)收益所得，不管是直接進(jìn)入專(zhuān)項(xiàng)維修經(jīng)費(fèi)還是其他經(jīng)費(fèi)，到較后受益的都是業(yè)主。

　　原因

　　缺乏監(jiān)管、權(quán)利意識(shí)不強(qiáng)

　　“呵呵，壓根兒沒(méi)追究過(guò)這個(gè)問(wèn)題。”

　　“廣告費(fèi)好像是交給物業(yè)公司的吧。”

　　“沒(méi)注意，沒(méi)研究過(guò)?！?P>　　記者在宏城廣場(chǎng)就小區(qū)里的電梯廣告問(wèn)題詢(xún)問(wèn)了20多位不同小區(qū)的業(yè)主，聽(tīng)到的較多的答案就是以上幾種。

　　“現(xiàn)在廣告進(jìn)小區(qū)在廣州已經(jīng)是非常普遍的事情，畢竟不影響到正常的生活起居，業(yè)主大多對(duì)此也沒(méi)有什么意見(jiàn)。只是有許多業(yè)主對(duì)于這些公用場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)所得的權(quán)利意識(shí)還不太強(qiáng)，因此這個(gè)問(wèn)題受到的關(guān)注度并不是太高。”廣州業(yè)委聯(lián)誼會(huì)主席孫威力表示。

　　另外，目前80％的小區(qū)還沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，這種情況下，廣告公司一般都是和物業(yè)管理公司直接簽約，“經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意”的條件就成為一紙空文。沒(méi)有業(yè)委會(huì)對(duì)物管進(jìn)行監(jiān)督，就會(huì)使這筆收益存在監(jiān)督漏洞。

　　現(xiàn)有法規(guī)難以保障業(yè)主合法權(quán)利

　　“哪些才算是公用部位和共用設(shè)施設(shè)備呢？條例里面沒(méi)有明確規(guī)定?！睆V州市政協(xié)委員吳名高說(shuō)。他認(rèn)為，依據(jù)現(xiàn)行條例，公共收益歸業(yè)主所有是毫無(wú)疑問(wèn)的，不過(guò)實(shí)際情況卻大相徑庭，“我估計(jì)大概有80％的收益是歸物業(yè)管理公司甚至發(fā)展商所有?！?P>　　為什么會(huì)有法難依呢？吳委員認(rèn)為，頭先，關(guān)于公共收益歸屬問(wèn)題的條例沒(méi)有細(xì)化，讓物業(yè)管理公司和開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘。其次，對(duì)于公共收益部分的使用，目前相關(guān)法規(guī)規(guī)定的門(mén)檻較高，業(yè)主想要真正支配那些收益也很難。有些條例明明是保護(hù)業(yè)主權(quán)益的，但是實(shí)踐上很難執(zhí)行。較后，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不夠強(qiáng)，多一事不如少一事，沒(méi)有人主動(dòng)出來(lái)維權(quán)，其他業(yè)主也很少會(huì)個(gè)站出來(lái)維權(quán)。

　　解讀

　　國(guó)家物管條例明確

　　公共收益歸業(yè)主監(jiān)管

　　2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條中已明確規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！毙^(qū)的共用場(chǎng)地是業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司在沒(méi)有業(yè)主的授權(quán)情況下是沒(méi)有任何處置的權(quán)利的。如果物業(yè)公司私自處置共用場(chǎng)地資源并從中獲利，是嚴(yán)重的侵權(quán)行為，那么不管是業(yè)主委員會(huì)還是業(yè)主大會(huì)，甚至單個(gè)業(yè)主都是有權(quán)利去起訴物業(yè)管理公司并要求合理的賠償。

　　記者向法律界專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)一步了解到，現(xiàn)在有一些小區(qū)開(kāi)發(fā)商還擁有一部分物業(yè)，也是小區(qū)業(yè)主之一。那共用部分的收益又怎么分呢？據(jù)了解，如果開(kāi)發(fā)商是小區(qū)的業(yè)主之一，即對(duì)小區(qū)樓頂和建筑外墻面與其他業(yè)主一同享有共用權(quán)，在樓頂架設(shè)廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語(yǔ)，也應(yīng)征得其他業(yè)主、物業(yè)管理公司的同意。如果開(kāi)發(fā)商并不是小區(qū)業(yè)主，但想進(jìn)行上述行為，應(yīng)當(dāng)向所有業(yè)主通報(bào)情況，可以在征得業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司的同意后進(jìn)行。依據(jù)“誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則，這部分的廣告收入歸全體業(yè)主共有。

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