原告(上訴人)：徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新(徐順法與周玉芳系夫妻，徐英姿是徐順法、周玉芳的長(zhǎng)女，徐英姿與吳廣新系夫妻)

被告(被上訴人)：上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司

徐順法購(gòu)購(gòu)了一套商品房并與妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，該房由上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“復(fù)瑞公司”)進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)《公共契約》中約定復(fù)瑞公司安排保安人員對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波經(jīng)小區(qū)未鎖的小鐵門翻入徐順法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附帶民事判決判處死刑，并判決賠償徐順法、周玉芳喪葬費(fèi)8000元，賠償徐英姿誤工費(fèi)5246.50元。此后，本案原告又起訴復(fù)瑞公司，要求賠償喪葬費(fèi)、誤工費(fèi)、撫恤金、精神損失費(fèi)約50萬(wàn)元，并要求賠禮道歉、置換房屋。法院經(jīng)審理查明，犯罪行為發(fā)生時(shí)，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程無(wú)竣工驗(yàn)收合格證明。此前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)安全提出異議并要求安裝防盜鐵門窗，但復(fù)瑞公司未同意。案發(fā)當(dāng)晚，小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點(diǎn)發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場(chǎng)察看時(shí)，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。

本案的較后審理結(jié)果：上海市二中院二審認(rèn)為：1、徐順法、周玉芳與復(fù)瑞公司間物業(yè)管理合同關(guān)系成立，而徐英姿、吳廣新既未參與訂立《公共契約》，又未成為房屋共有人，故該二人不具備訴訟主體資格。2、徐順法、周玉芳要求復(fù)瑞公司承擔(dān)違約責(zé)任，與要求曲化波在刑事附帶民事訴訟中承擔(dān)賠償責(zé)任有所不同，不適用“一事不再理”的原則。3、復(fù)瑞公司未能提供小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程竣工驗(yàn)收合格和當(dāng)晚小鐵門鎖閉的有效證據(jù)，表明其未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)，已構(gòu)成違約。4、違約責(zé)任中不存在精神賠償，故對(duì)此不予支持；對(duì)原告提出的撫恤金的訴訟請(qǐng)求也因無(wú)法律依據(jù)而不予支持。較后判決復(fù)瑞公司賠償徐順法、周玉芳經(jīng)濟(jì)損失人民幣40000元。

案例分析：
1、關(guān)于公共契約； 公共契約，其實(shí)是住宅小區(qū)管理規(guī)約的一種具體表現(xiàn)形式。管理規(guī)約是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人為了調(diào)整相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過(guò)管理團(tuán)體集體制定的，對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人具有普遍約束力的書面形式的自治規(guī)范。規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)的建筑物的業(yè)主、專有部分占用人、物業(yè)管理公司在物業(yè)使用、維護(hù)和其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利和義務(wù)。目前我國(guó)的物管條例稱之為業(yè)主公約，是指與全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)建筑專有部分占用人以及物業(yè)管理者的權(quán)利和義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約對(duì)所有業(yè)主、物業(yè)建筑物專有部分占用人、物業(yè)管理者都有約束力。業(yè)主公約的主題是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，約束范圍涉及全體業(yè)主和專有部分的占用人。

2、關(guān)于物業(yè)公司違約問(wèn)題的分析：在各地公司回貼中都提到了物業(yè)公司違約的問(wèn)題，這非常得好，表明我們對(duì)物管合同的認(rèn)識(shí)有了一定的深度，那么我們?nèi)绾蝸?lái)判斷違約與否是我們要討論的問(wèn)題?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》三十六條規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。從本案看來(lái)對(duì)物業(yè)管理公司違約行為客觀化衡量，可以參考以下細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)：(1)物業(yè)管理公司的保安人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定；(2)物業(yè)管理公司是否具備了合同約定的或者是與其等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施；(3)物業(yè)管理公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的要求；(4)物業(yè)管理公司是否督促所雇傭的保安人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運(yùn)作；(5)當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪時(shí)，物業(yè)管理公司是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施；(6)當(dāng)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑或者指出不足時(shí)，物業(yè)管理公司是否引起重視并積極改進(jìn)等。假如物業(yè)管理公司已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、盡到合理義務(wù)，就無(wú)須再承擔(dān)責(zé)任。在本案中，我們也可以根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)衡量復(fù)瑞公司是否盡到了保安義務(wù)：1、復(fù)瑞公司在住宅小區(qū)內(nèi)的三大監(jiān)控系統(tǒng)雖已安裝并投入使用，但并未竣工驗(yàn)收合格；2、事發(fā)當(dāng)晚，復(fù)瑞公司未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯從此門輕易進(jìn)入小區(qū)；3、事發(fā)前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)的安全問(wèn)題已多次提出質(zhì)疑，但復(fù)瑞公司無(wú)動(dòng)于衷，4、小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點(diǎn)發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場(chǎng)察看時(shí)，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)無(wú)所作為。結(jié)合復(fù)瑞公司上述行為綜合考量，可以認(rèn)定其已構(gòu)成違約。
3、關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題：違約行為是否造成損害后果。在違約行為直接造成損害后果時(shí)，很容易用必然因果關(guān)系說(shuō)來(lái)認(rèn)定責(zé)任。但在違約并非造成損害的先進(jìn)原因，而是同時(shí)介入了其他原因時(shí)，如何認(rèn)定因果關(guān)系及責(zé)任，在審判實(shí)踐中尚無(wú)定論。本案原告先在刑事附帶民事訴訟中向曲化波主張侵權(quán)賠償責(zé)任，雖然法院判決曲化波予以賠償，但因曲化波并無(wú)賠償能力且已被執(zhí)行死刑，原告?zhèn)鶛?quán)未得到滿足，因此，原告再行向復(fù)瑞公司主張違約責(zé)任，應(yīng)予準(zhǔn)許。復(fù)瑞公司履行債務(wù)后，理論上可以對(duì)曲化波進(jìn)行追償。但是本案特殊之處在于曲化波的行為同時(shí)構(gòu)成犯罪被執(zhí)行死刑，且其無(wú)民事賠償能力。在這種情況下，復(fù)瑞公司的追償在事實(shí)上已經(jīng)是不可能。為公平起見，在判決時(shí)適當(dāng)減輕其賠償責(zé)任也是比較合理的。在物業(yè)公司日常管理中也會(huì)出現(xiàn)類似事件，比如樓上業(yè)主煙道改動(dòng)，導(dǎo)致樓下業(yè)主的投訴，甚至起訴物業(yè)公司違約等都會(huì)可能會(huì)出現(xiàn)物業(yè)公司的違約責(zé)任和改動(dòng)公共部位業(yè)主的侵權(quán)責(zé)任的問(wèn)題。



啟示與思考：
1 、對(duì)于可能出現(xiàn)的安全隱患如監(jiān)控系統(tǒng)工程未開始使用或驗(yàn)收不合格的情況下，物業(yè)公司就應(yīng)制訂相應(yīng)的對(duì)策。物業(yè)公司須在其能力范圍內(nèi)盡職責(zé)保護(hù)小區(qū)安全，否則不能作為物業(yè)公司免責(zé)的理由。
2 、當(dāng)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑或者指出不足時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)引起重視并采取措施積極改進(jìn)等。
3、在日常管理服務(wù)過(guò)程中，造成違約的原因除了上述的六點(diǎn)細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)之外，往往是一個(gè)細(xì)節(jié)的疏忽，比如進(jìn)出登記，出現(xiàn)突發(fā)治安案件或者消防事件時(shí)的報(bào)警電話，就構(gòu)成了物業(yè)公司是否違約的一個(gè)要點(diǎn)。象這類關(guān)鍵時(shí)刻是應(yīng)該在我們?nèi)粘９芾碇蟹磸?fù)強(qiáng)調(diào)和重視的。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！