原告(上訴人)：徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新(徐順法與周玉芳系夫妻，徐英姿是徐順法、周玉芳的長女，徐英姿與吳廣新系夫妻)

被告(被上訴人)：上海復瑞物業(yè)管理有限公司

徐順法購購了一套商品房并與妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，該房由上海復瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“復瑞公司”)進行物業(yè)管理。該小區(qū)《公共契約》中約定復瑞公司安排保安人員對住宅小區(qū)進行日常巡視，做好住宅區(qū)內的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波經小區(qū)未鎖的小鐵門翻入徐順法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附帶民事判決判處死刑，并判決賠償徐順法、周玉芳喪葬費8000元，賠償徐英姿誤工費5246.50元。此后，本案原告又起訴復瑞公司，要求賠償喪葬費、誤工費、撫恤金、精神損失費約50萬元，并要求賠禮道歉、置換房屋。法院經審理查明，犯罪行為發(fā)生時，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程無竣工驗收合格證明。此前，小區(qū)居民對小區(qū)安全提出異議并要求安裝防盜鐵門窗，但復瑞公司未同意。案發(fā)當晚，小區(qū)內安裝的監(jiān)視點發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場察看時，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。

本案的較后審理結果：上海市二中院二審認為：1、徐順法、周玉芳與復瑞公司間物業(yè)管理合同關系成立，而徐英姿、吳廣新既未參與訂立《公共契約》，又未成為房屋共有人，故該二人不具備訴訟主體資格。2、徐順法、周玉芳要求復瑞公司承擔違約責任，與要求曲化波在刑事附帶民事訴訟中承擔賠償責任有所不同，不適用“一事不再理”的原則。3、復瑞公司未能提供小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程竣工驗收合格和當晚小鐵門鎖閉的有效證據，表明其未能切實履行安全防范的義務，已構成違約。4、違約責任中不存在精神賠償，故對此不予支持；對原告提出的撫恤金的訴訟請求也因無法律依據而不予支持。較后判決復瑞公司賠償徐順法、周玉芳經濟損失人民幣40000元。

案例分析：
1、關于公共契約； 公共契約，其實是住宅小區(qū)管理規(guī)約的一種具體表現(xiàn)形式。管理規(guī)約是指建筑物區(qū)分所有權人為了調整相互之間權利義務關系，通過管理團體集體制定的，對全體區(qū)分所有權人具有普遍約束力的書面形式的自治規(guī)范。規(guī)定了區(qū)分所有權的建筑物的業(yè)主、專有部分占用人、物業(yè)管理公司在物業(yè)使用、維護和其他管理服務活動等方面的權利和義務。目前我國的物管條例稱之為業(yè)主公約，是指與全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)建筑專有部分占用人以及物業(yè)管理者的權利和義務的行為守則。業(yè)主公約對所有業(yè)主、物業(yè)建筑物專有部分占用人、物業(yè)管理者都有約束力。業(yè)主公約的主題是物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主，約束范圍涉及全體業(yè)主和專有部分的占用人。

2、關于物業(yè)公司違約問題的分析：在各地公司回貼中都提到了物業(yè)公司違約的問題，這非常得好，表明我們對物管合同的認識有了一定的深度，那么我們如何來判斷違約與否是我們要討論的問題?！段飿I(yè)管理條例》三十六條規(guī)定，物業(yè)管理公司應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)公司未能履行合同的約定，導致業(yè)主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。第四十七條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。從本案看來對物業(yè)管理公司違約行為客觀化衡量，可以參考以下細化標準：(1)物業(yè)管理公司的保安人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關文件的強制性規(guī)定；(2)物業(yè)管理公司是否具備了合同約定的或者是與其等級和收費標準相適應的保安措施；(3)物業(yè)管理公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關文件的要求；(4)物業(yè)管理公司是否督促所雇傭的保安人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運作；(5)當發(fā)現(xiàn)犯罪時，物業(yè)管理公司是否及時采取相應的合理措施；(6)當小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或者指出不足時，物業(yè)管理公司是否引起重視并積極改進等。假如物業(yè)管理公司已達到標準、盡到合理義務，就無須再承擔責任。在本案中，我們也可以根據上述標準衡量復瑞公司是否盡到了保安義務：1、復瑞公司在住宅小區(qū)內的三大監(jiān)控系統(tǒng)雖已安裝并投入使用，但并未竣工驗收合格；2、事發(fā)當晚，復瑞公司未將理應鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯從此門輕易進入小區(qū)；3、事發(fā)前，小區(qū)居民對小區(qū)的安全問題已多次提出質疑，但復瑞公司無動于衷，4、小區(qū)內安裝的監(jiān)視點發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場察看時，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)無所作為。結合復瑞公司上述行為綜合考量，可以認定其已構成違約。
3、關于違約責任問題：違約行為是否造成損害后果。在違約行為直接造成損害后果時，很容易用必然因果關系說來認定責任。但在違約并非造成損害的先進原因，而是同時介入了其他原因時，如何認定因果關系及責任，在審判實踐中尚無定論。本案原告先在刑事附帶民事訴訟中向曲化波主張侵權賠償責任，雖然法院判決曲化波予以賠償，但因曲化波并無賠償能力且已被執(zhí)行死刑，原告?zhèn)鶛辔吹玫綕M足，因此，原告再行向復瑞公司主張違約責任，應予準許。復瑞公司履行債務后，理論上可以對曲化波進行追償。但是本案特殊之處在于曲化波的行為同時構成犯罪被執(zhí)行死刑，且其無民事賠償能力。在這種情況下，復瑞公司的追償在事實上已經是不可能。為公平起見，在判決時適當減輕其賠償責任也是比較合理的。在物業(yè)公司日常管理中也會出現(xiàn)類似事件，比如樓上業(yè)主煙道改動，導致樓下業(yè)主的投訴，甚至起訴物業(yè)公司違約等都會可能會出現(xiàn)物業(yè)公司的違約責任和改動公共部位業(yè)主的侵權責任的問題。



啟示與思考：
1 、對于可能出現(xiàn)的安全隱患如監(jiān)控系統(tǒng)工程未開始使用或驗收不合格的情況下，物業(yè)公司就應制訂相應的對策。物業(yè)公司須在其能力范圍內盡職責保護小區(qū)安全，否則不能作為物業(yè)公司免責的理由。
2 、當小區(qū)居民對安全提出合理懷疑或者指出不足時，物業(yè)管理公司應引起重視并采取措施積極改進等。
3、在日常管理服務過程中，造成違約的原因除了上述的六點細化標準之外，往往是一個細節(jié)的疏忽，比如進出登記，出現(xiàn)突發(fā)治安案件或者消防事件時的報警電話，就構成了物業(yè)公司是否違約的一個要點。象這類關鍵時刻是應該在我們日常管理中反復強調和重視的。

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