業(yè)管理公司與業(yè)主間的安全義務(wù)研究

案情：原告(上訴人)：徐順法、周玉芳、徐英姿、吳廣新(徐順法與周玉芳系夫妻，徐英姿是徐順法、周玉芳的長(zhǎng)女，徐英姿與吳廣新系夫妻)
被告(被上訴人)：上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司
徐順法購購了一套商品房并與妻子周玉芳、次女徐明姿居住其中，該房由上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“復(fù)瑞公司”)進(jìn)行物業(yè)管理。該小區(qū)《公共契約》中約定復(fù)瑞公司安排保安人員對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行日常巡視，做好住宅區(qū)內(nèi)的安全防范、治安工作。某日凌晨，罪犯曲化波經(jīng)小區(qū)未鎖的小鐵門翻入徐順法的房屋并致徐明姿死亡。破案后，曲化波被上海市二中院刑事附帶民事判決判處死刑，并判決賠償徐順法、周玉芳喪葬費(fèi)8000元，賠償徐英姿誤工費(fèi)5246.50元。此后，本案原告又起訴復(fù)瑞公司，要求賠償喪葬費(fèi)、誤工費(fèi)、撫恤金、精神損失費(fèi)約500000元，并要求賠禮道歉、置換房屋。法院經(jīng)審理查明，犯罪行為發(fā)生時(shí)，小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程無竣工驗(yàn)收合格證明。此前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)安全提出異議并要求安裝防盜鐵門窗，但復(fù)瑞公司未同意。案發(fā)當(dāng)晚，小區(qū)內(nèi)安裝的監(jiān)視點(diǎn)發(fā)現(xiàn)有異常，保安人員現(xiàn)場(chǎng)察看時(shí)，因犯罪分子已翻墻入室，未能發(fā)現(xiàn)。上海市二中院二審認(rèn)為：1、徐順法、周玉芳與復(fù)瑞公司間物業(yè)管理合同關(guān)系成立，而徐英姿、吳廣新既未參與訂立《公共契約》，又未成為房屋共有人，故該二人不具備訴訟主體資格。2、徐順法、周玉芳要求復(fù)瑞公司承擔(dān)違約責(zé)任，與要求曲化波在刑事附帶民事訴訟中承擔(dān)賠償責(zé)任有所不同，不適用“一事不再理”的原則。3、復(fù)瑞公司未能提供小區(qū)三大監(jiān)控系統(tǒng)工程竣工驗(yàn)收合格和當(dāng)晚小鐵門鎖閉的有效證據(jù)，表明其未能切實(shí)履行安全防范的義務(wù)，已構(gòu)成違約。4、違約責(zé)任中不存在精神賠償，故對(duì)此不予支持；對(duì)原告提出的撫恤金的訴訟請(qǐng)求也因無法律依據(jù)而不予支持。較后判決復(fù)瑞公司賠償徐順法、周玉芳經(jīng)濟(jì)損失人民幣40000元。



法律適用：

一、小區(qū)“公共契約”及其性質(zhì)
公共契約，其實(shí)是住宅小區(qū)管理規(guī)約的一種具體表現(xiàn)形式。管理規(guī)約是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人為了調(diào)整相互之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過管理團(tuán)體集體制定的，對(duì)全體區(qū)分所有權(quán)人具有普遍約束力的書面形式的自治規(guī)范。管理規(guī)約也稱“公共契約”、“規(guī)約”、“住戶規(guī)約”、“管理協(xié)約”、“管理組織規(guī)約”、“區(qū)分所有規(guī)約” 及“業(yè)主公約”等。在我國法律中，并沒有對(duì)住宅小區(qū)管理規(guī)約的性質(zhì)予以明確，導(dǎo)致許多業(yè)主、物業(yè)管理公司甚至認(rèn)為它只不過是對(duì)小區(qū)住戶的道德標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，從大多數(shù)管理規(guī)約的內(nèi)容來看，它確實(shí)存在一些對(duì)業(yè)主的道德要求，但更多的是規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)的建筑物的業(yè)主、專有部分占用人、物業(yè)管理公司在物業(yè)使用、維護(hù)和其他管理服務(wù)活動(dòng)等方面的權(quán)利和義務(wù)。因此，究其本質(zhì)而言，管理規(guī)約是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間具有約束力并能引起法律后果的物業(yè)管理合同。應(yīng)當(dāng)指出的是，與其他合同相比較，物業(yè)管理合同除了具體內(nèi)容不同外，還存在許多獨(dú)特之處：頭先，全體業(yè)主的合意是規(guī)約的前提。因締約人數(shù)眾多，達(dá)成合意不易，物業(yè)管理合同往往采用較為模糊的語言來規(guī)定權(quán)利義務(wù)；其次，在一般合同中，合同相對(duì)人是特定的，而物業(yè)管理合同效力還波及所有權(quán)成員外的續(xù)受人、繼承人和實(shí)際使用、管理人；再次，物業(yè)管理合同的效力也不因所有權(quán)人的更迭增減而變化。筆者認(rèn)為，物業(yè)管理合同是一種新型的、獨(dú)立的民事合同，沒有必要將其強(qiáng)行歸類于十五種有名合同。因?yàn)閷?shí)踐中物業(yè)管理公司提供的是集管理與勞務(wù)于一體的綜合性專業(yè)服務(wù)。針對(duì)不同事務(wù)，物業(yè)管理公司服務(wù)內(nèi)容有所不同，適用的法律規(guī)定也應(yīng)有所不同。鑒于本案主要涉及物業(yè)管理公司所提供的保安服務(wù)，并不屬于有名合同，因此應(yīng)著眼于雙方的具體約定。

二、物業(yè)管理公司的保安義務(wù)
本案中，在法律沒有規(guī)定、而合同約定模糊時(shí)，如何界定物業(yè)管理公司的保安義務(wù)，是一個(gè)難題。目前，我國尚無統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)管理公司保安職責(zé)的法律規(guī)定，從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來看，保安的職責(zé)主要是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取一定的安全防范措施，其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。就目的而言，在衡量保安義務(wù)時(shí)，必須有一個(gè)合理的范圍，比如有的業(yè)主寵物走失也狀告物業(yè)管理公司未盡保安職責(zé)，這明顯就超出了保安職責(zé)的目的范圍。
一般而言，物業(yè)管理公司的保安義務(wù)并非法律直接規(guī)定，而是基于合同約定，業(yè)主需為其支付保安費(fèi)用(往往已包含在物業(yè)管理費(fèi)之中，比如本案中保安費(fèi)是月0.1元/每平方米)。至于保安義務(wù)在物業(yè)管理合同中的地位，筆者認(rèn)為根據(jù)通常實(shí)踐應(yīng)認(rèn)定為合同的主義務(wù)。一方面，許多地方性的物業(yè)管理?xiàng)l例要求當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中約定保安服務(wù)，另一方面，安全、和平、寧靜的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主所頭要關(guān)心和考慮的，業(yè)主往往是基于這種信賴而選擇物業(yè)和選擇物業(yè)管理公司，并將這種信賴在物業(yè)管理合同中予以體現(xiàn)，約定保安義務(wù)為主要義務(wù)。比如，在物業(yè)管理較為發(fā)達(dá)的地區(qū)如香港，保安義務(wù)是物業(yè)管理的三大之一，保安員的人數(shù)占物業(yè)管理公司員工總數(shù)的6－7成，有的還要多。當(dāng)然，假如合同中并未約定保安義務(wù)，而且物業(yè)管理公司也沒有收取保安費(fèi)用，那么，保安義務(wù)較多只能解釋為是一項(xiàng)合同的附隨義務(wù)。區(qū)分一項(xiàng)義務(wù)是合同的附隨義務(wù)還是主要義務(wù)，筆者認(rèn)為是十分必要的，它導(dǎo)致法官在衡量一項(xiàng)義務(wù)是否合理、適當(dāng)?shù)芈男袝r(shí)采用不同的寬嚴(yán)尺度。比如儲(chǔ)戶在銀行遇害，有學(xué)者就提出銀行的主要義務(wù)是辦理存貸款業(yè)務(wù)，其保安義務(wù)僅是有限度的附隨義務(wù)。筆者認(rèn)為，附隨義務(wù)是法律無明文規(guī)定，當(dāng)事人亦無明確約定，為利益平衡和穩(wěn)定交易秩序，物業(yè)管理公司依誠實(shí)信用原則所應(yīng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)，它要求物業(yè)管理公司盡一般的注意義務(wù)；而主要義務(wù)則是合同明文確定的，它要求物業(yè)管理公司須盡勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。由于兩種義務(wù)屬性不同，因此附隨義務(wù)不履行，合同利益僅是不能圓滿實(shí)現(xiàn)；而不履行主要義務(wù)，合同目的和根本利益就會(huì)落空。實(shí)踐中，衡量附隨義務(wù)是否履行，法官應(yīng)依誠信原則結(jié)合具體案情行使自由裁量權(quán)予以確定；而衡量主要義務(wù)是否履行，則應(yīng)根據(jù)具體約定，結(jié)合合同目的予以認(rèn)定。在本案中，根據(jù)雙方合同約定，保安義務(wù)應(yīng)認(rèn)定為主要義務(wù)，復(fù)瑞公司應(yīng)預(yù)料到自己如果違反了該義務(wù)、疏于防范時(shí)會(huì)讓暴力犯罪行為輕易得逞，從而對(duì)業(yè)主造成傷害。因此，它應(yīng)勤勉、謹(jǐn)慎地履行這一義務(wù)。
但是，衡量物業(yè)管理公司的保安義務(wù)，也不能走向另一個(gè)極端，采用一種“推定違約”的規(guī)則，即認(rèn)為只要業(yè)主權(quán)益受侵害，就推定物業(yè)管理公司存在違約行為，從而承擔(dān)責(zé)任。畢竟，公共安全的防范是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，跟社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮、警力投入的多少、當(dāng)前的刑事政策等諸多方面均有關(guān)系。物業(yè)管理公司的保安不是警察，不能將警察的義務(wù)強(qiáng)加于物業(yè)公司的保安。另外，根據(jù)公安部的有關(guān)文件規(guī)定，保安屬于服務(wù)性質(zhì)，保安人員可以配備非殺傷性的防衛(wèi)工具，但不準(zhǔn)配備電警棍、手銬和警繩，從這一點(diǎn)來說，物業(yè)管理公司的保安義務(wù)更多的是一種注意、警戒、防范義務(wù)，它并不能完全保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)和人身利益不受損害，而只能降低這種風(fēng)險(xiǎn)。
鑒于以上原因，衡量保安義務(wù)是否履行，并沒有統(tǒng)一、固定的標(biāo)準(zhǔn)。法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)管理公司違約行為客觀化衡量，筆者認(rèn)為可以參考以下細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)：(1)物業(yè)管理公司的保安人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定；(2)物業(yè)管理公司是否具備了合同約定的或者是與其等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施；(3)物業(yè)管理公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的要求；(4)物業(yè)管理公司是否督促所雇傭的保安人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運(yùn)作；(5)當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪時(shí)，物業(yè)管理公司是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施；(6)當(dāng)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑或者指出不足時(shí)，物業(yè)管理公司是否引起重視并積極改進(jìn)等。假如物業(yè)管理公司已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)、盡到合理義務(wù)，就無須再承擔(dān)責(zé)任。在本案中，我們也可以根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)衡量復(fù)瑞公司是否盡到了保安義務(wù)：1、復(fù)瑞公司在住宅小區(qū)內(nèi)的三大監(jiān)控系統(tǒng)雖已安裝并投入使用，但并未竣工驗(yàn)收合格；2、事發(fā)當(dāng)晚，復(fù)瑞公司未將理應(yīng)鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯從此門輕易進(jìn)入小區(qū)；3、事發(fā)前，小區(qū)居民對(duì)小區(qū)的安全問題已多次提出質(zhì)疑，但復(fù)瑞公司無動(dòng)于衷，無所作為。結(jié)合復(fù)瑞公司上述行為綜合考量，可以認(rèn)定其已構(gòu)成違約。
另外，在判斷物業(yè)管理公司責(zé)任時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的一個(gè)問題是因果關(guān)系。本案中，復(fù)瑞公司提出業(yè)主遇害是犯罪分子所為，而非其違約所致。這就涉及到合同責(zé)任成立上的因果關(guān)系，即違約行為是否造成損害后果。在違約行為直接造成損害后果時(shí)，很容易用必然因果關(guān)系說來認(rèn)定責(zé)任。但在違約并非造成損害的先進(jìn)原因，而是同時(shí)介入了其他原因時(shí)，如何認(rèn)定因果關(guān)系及責(zé)任，在審判實(shí)踐中尚無定論。筆者認(rèn)為，根據(jù)本案案情，可以借鑒大陸法系“因果關(guān)系二分法”，即區(qū)分因果關(guān)系的不同層次，將其分為責(zé)任成立的因果關(guān)系與責(zé)任范圍的因果關(guān)系。責(zé)任成立的因果關(guān)系主要解決的是責(zé)任的“定性”問題，亦即責(zé)任是否能夠成立；責(zé)任范圍的因果關(guān)系主要解決的則是責(zé)任的“定量”問題，亦即責(zé)任人在多大程度上承擔(dān)責(zé)任。兩種因果關(guān)系功能不同，在具體的要求上有所差異，前者體現(xiàn)法律事實(shí)，后者則體現(xiàn)政策性判斷。對(duì)于本案，筆者認(rèn)為，在認(rèn)定復(fù)瑞公司責(zé)任成立方面可以采用較為寬松的標(biāo)準(zhǔn)，采納相關(guān)因果關(guān)系理論，不要求違約行為與損害后果之間存在必然的聯(lián)系，只要求判明它們之間在通常情形下發(fā)生的較大的可能性。檢驗(yàn)是否存在相關(guān)因果關(guān)系時(shí)有多種方法，對(duì)于消極行為主要是“替代法”，即假設(shè)在其他條件不變的情況下，如果被告在積極作為，情況會(huì)是如何，并由此判斷因果關(guān)系之有無。本案中，如果復(fù)瑞公司履行了保安義務(wù)，犯罪分子無法進(jìn)入小區(qū)，或者進(jìn)入小區(qū)后即被發(fā)現(xiàn)和制止，損害行為不會(huì)發(fā)生，由此可以認(rèn)定違約行為與損害后果在事實(shí)上存在相當(dāng)

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