值"3·15消費(fèi)者權(quán)益日"到來之際，本報(bào)聯(lián)合焦點(diǎn)網(wǎng)舉行了樓市維權(quán)大型調(diào)查活動。截至記者發(fā)稿前，已有4712名網(wǎng)友參加了此次調(diào)查。結(jié)果顯示，8成受訪者曾經(jīng)遭遇房產(chǎn)糾紛。房屋質(zhì)量、交房收房糾紛、物業(yè)費(fèi)糾紛以及配套不兌現(xiàn)、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃等7類問題，成為較多發(fā)、較受關(guān)注的房產(chǎn)糾紛類型。

本次調(diào)查從消費(fèi)者較關(guān)心的維權(quán)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題著手，設(shè)置了新房、二手房、租賃市場、物業(yè)管理等多個(gè)調(diào)查板塊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)受訪者都曾遭遇房產(chǎn)糾紛，房地產(chǎn)企業(yè)的誠信度仍然有待提高。發(fā)生糾紛較多的是在新房的購購和入住過程中，其中有關(guān)建筑質(zhì)量問題和開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的糾紛較多，分別占14%；其次是合同陷阱和虛假宣傳方面的糾紛，均占12%；面積縮水和延期交房糾紛的發(fā)生率也居前列，分別占10%和8%。

鰲頭 房屋質(zhì)量 關(guān)注度：★★★★★

典型案例：去年9月底交房時(shí)，長河玉墅"房頂和墻壁多處漏水，地下室一片 ，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴(yán)重，下沉式庭院雨水倒灌……"小區(qū)內(nèi)90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發(fā)商在給業(yè)主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業(yè)主作了道歉，由于施工質(zhì)量差，總包單位已經(jīng)被開發(fā)商清理出現(xiàn)場。

維權(quán)點(diǎn)評：近日建委出臺的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收控制要點(diǎn)》中規(guī)定，從今年3月1日起,全市全面推進(jìn)新建住宅分戶驗(yàn)收制度。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收出現(xiàn)不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。住宅工程竣工驗(yàn)收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容不真實(shí)或存在影響主要使用功能等重大質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)終止驗(yàn)收、責(zé)令改正,符合要求后方可重新組織驗(yàn)收。違規(guī)驗(yàn)收的將記入不良記錄或給予其他處罰。"一戶一驗(yàn)"后，如果開發(fā)商的房子出現(xiàn)質(zhì)量問題就會面臨整修，這樣就會出現(xiàn)延期交付的可能。如出現(xiàn)延期交付，消費(fèi)者就有權(quán)根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求開發(fā)商賠償。

NO.2 收房流程 關(guān)注度：★★★★★

典型案例：元月一日開始執(zhí)行的《關(guān)于規(guī)范預(yù)售商品住宅交接前房屋查驗(yàn)的通知》中明確指出要"先交房后收錢"，但仍有個(gè)別開發(fā)商為避免個(gè)別業(yè)主因小問題而拒絕收房，多數(shù)開發(fā)商不會輕易放棄"先繳費(fèi)后給鑰匙"的收房方式，如出現(xiàn)業(yè)主不滿，解決的辦法就是讓物業(yè)限時(shí)維修，還可接受退房。

維權(quán)點(diǎn)評：據(jù)廣東廣大律師事務(wù)所北京分所律師莊清忠介紹，收房糾紛是房地產(chǎn)案件中比較典型的案件。"事實(shí)上是大家沒有搞清楚合同關(guān)系，開發(fā)商有意混淆合同中的購賣關(guān)系與委托關(guān)系。"此外，開發(fā)商在合同中對品牌產(chǎn)品配置玩文字游戲，也是導(dǎo)致收房糾紛的普遍問題。

在現(xiàn)實(shí)操作中，收房糾紛多數(shù)是通過物業(yè)及時(shí)維修或是免交幾個(gè)月的物業(yè)費(fèi)解決，問題嚴(yán)重的較多就是退房。但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購房人近一年的頭付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。

"不過，今后購房人要是看房后不滿意拒絕收房，直至演變?yōu)橐蚍课葙|(zhì)量而延期交房，這對開發(fā)商影響是很大的。"莊清忠分析道。

典型案例：某別墅項(xiàng)目的業(yè)主劉先生(化名)收到開發(fā)商的規(guī)劃變更通知，自己購購的兩層別墅要被改建成6層板樓。按照當(dāng)時(shí)的合同，劉先生只有兩種選擇，要么在15天之內(nèi)退房，要么就同意變更。擅自改變原有規(guī)劃的開發(fā)商卻沒有明確的違約責(zé)任。

維權(quán)點(diǎn)評：廣大(北京)律師事務(wù)所莊清忠律師告訴記者，以往購房人對產(chǎn)品的規(guī)劃方案無從了解。開發(fā)商通過業(yè)主聽證即可變更建設(shè)方案，業(yè)主不同意就必須在15日內(nèi)退房，否則視為認(rèn)可。而開發(fā)商僅僅為違約向退房業(yè)主支付極少補(bǔ)償即可。今年啟用的新版合同要求房屋所在樓棟的項(xiàng)目建設(shè)方案必須包括在合同附件中。開發(fā)商向業(yè)主承諾的建設(shè)方案要和公示內(nèi)容一致。這意味著今后開發(fā)商變更規(guī)劃頭先要承擔(dān)明確的違約責(zé)任。同時(shí)，建委接到業(yè)主舉報(bào)核實(shí)后，可以責(zé)令開發(fā)商停工。開發(fā)商違規(guī)改變規(guī)劃不僅難度大，代價(jià)也將巨大。

NO.3 變更規(guī)劃 關(guān)注度：★★★★★

典型案例：去年年底，豐臺藍(lán)調(diào)國際業(yè)主集體拒絕收房，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)開發(fā)商交房時(shí)"大片公共區(qū)域還是黃土露天，綠化、停車場和會所等配套設(shè)施都沒完工，根本不達(dá)標(biāo)"。開發(fā)商認(rèn)為，先前合同中有約定，只要取得相關(guān)部門"驗(yàn)收備案表"就可以交房，證件都齊備所以并不違約。

維權(quán)點(diǎn)評：不少業(yè)主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購房合同條款，驗(yàn)收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購房合同，補(bǔ)充了關(guān)于配套需同步交付的條款，要求承諾并滿足房屋交付時(shí)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施達(dá)到的條件。北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、北京隆安律師事務(wù)所陳旭律師表示，在新合同進(jìn)一步落實(shí)配套同步交付規(guī)定的同時(shí)，政府也應(yīng)提高竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發(fā)生。

NO.4 配套設(shè)施 關(guān)注度：★★★★★

典型案例：去年年底，豐臺藍(lán)調(diào)國際業(yè)主集體拒絕收房，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)開發(fā)商交房時(shí)"大片公共區(qū)域還是黃土露天，綠化、停車場和會所等配套設(shè)施都沒完工，根本不達(dá)標(biāo)"。開發(fā)商認(rèn)為，先前合同中有約定，只要取得相關(guān)部門"驗(yàn)收備案表"就可以交房，證件都齊備所以并不違約。

維權(quán)點(diǎn)評：不少業(yè)主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購房合同條款，驗(yàn)收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購房合同，補(bǔ)充了關(guān)于配套需同步交付的條款，要求承諾并滿足房屋交付時(shí)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等其他設(shè)施達(dá)到的條件。北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會委員、北京隆安律師事務(wù)所陳旭律師表示，在新合同進(jìn)一步落實(shí)配套同步交付規(guī)定的同時(shí)，政府也應(yīng)提高竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發(fā)生。

NO.5 物業(yè)管理 關(guān)注度：★★★★

典型案例：前物業(yè)公司在撤離時(shí)，對300萬元左右的物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)既沒移交，也沒交代其使用情況和去向，海淀區(qū)健翔園業(yè)主對前物業(yè)公司的這一做法表示不滿。健翔園業(yè)委會將北京健翔物業(yè)管理有限公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。

維權(quán)點(diǎn)評：北京漢卓律師事務(wù)所秦兵律師認(rèn)為，物管啟動性經(jīng)費(fèi)去向不明是很多小區(qū)存在的問題，也沒聽說哪個(gè)小區(qū)移交過物管啟動性經(jīng)費(fèi)，很可能是業(yè)主們不清楚這種情況導(dǎo)致的結(jié)果?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的出臺，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定："居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費(fèi)由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費(fèi)2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。"文件規(guī)定，該經(jīng)費(fèi)和大、中修費(fèi)等費(fèi)用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權(quán)人賬戶名下。

NO.6 中介交易 關(guān)注度：★★★★

典型案例：去年年底，北京領(lǐng)行世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱領(lǐng)行世紀(jì))負(fù)責(zé)人卷款潛逃被抓，涉及金額在50萬元以上。據(jù)悉，領(lǐng)行世紀(jì)中介公司先以高價(jià)從房東手中租得房屋，再以明顯低于周邊租金的價(jià)格轉(zhuǎn)租給房客，該中介公司每月末或每季度末向房東卡里打錢，但是對房客卻說是預(yù)先收取半年或一年的租金?，F(xiàn)該中介公司負(fù)責(zé)人聞某已被崇文公安分局刑事偵查支隊(duì)拘留。

維權(quán)點(diǎn)評：回顧往年，幾乎每年在全國范圍內(nèi)都會發(fā)生一兩起中介卷款逃跑的事情。中介公司如何能挪用大量資金？核心問題就是監(jiān)管不嚴(yán)，是中介公司的資金賬戶及客戶資金可隨意支取和變通導(dǎo)致的結(jié)果。根據(jù)《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，今年1月1日起，北京市對房屋租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度，并頭次明確了違規(guī)企業(yè)的受罰力度，"房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不能落實(shí)資金監(jiān)管制度的，責(zé)令改正，同時(shí)處5000元以上3萬元以下罰款。"鏈家地產(chǎn)副總金育松認(rèn)為，此次分賬戶資金監(jiān)管制度的重申及處罰制度的明確和嚴(yán)苛，對肅清租賃經(jīng)紀(jì)委托代理業(yè)務(wù)中的違規(guī)操作，確保租賃交易資金安全會起到積極作用。

NO.7 延期交房 關(guān)注度：★★★★★

典型案例：開發(fā)商應(yīng)在2007年10月31日向業(yè)主交房，當(dāng)時(shí)熙湖小區(qū)內(nèi)"水、電、氣等均已準(zhǔn)備好，電梯、監(jiān)控等硬件設(shè)備已開始運(yùn)行，物業(yè)、保安、保潔等服務(wù)人員也已上崗。"但開發(fā)企業(yè)之間互相扯皮，其中一方拒不辦理較后的手續(xù)，導(dǎo)致200多位小區(qū)業(yè)主至今無法入住。

維權(quán)點(diǎn)評：對于逾期交房違約問題，購房合同第十三條明確約定：逾期超過30日后，購受人有權(quán)退房。購受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向購受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起7日內(nèi)向購受人支付違約金。

是不退房，購房人有權(quán)要求開發(fā)商支付自合同交房日期起至實(shí)際交房期限的逾期交房違約金，每日按總房價(jià)款的萬分之二支付，開發(fā)商應(yīng)將違約金支付給購房人，否則逾期按人民銀行逾期貸款利率支付罰息。

但合同中約定的開發(fā)商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產(chǎn)升值和已經(jīng)占用了購房人近一年的頭付款，開發(fā)商把房子接回來根本就不吃虧。(楊舒萌 劉云波)

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