福建省房地產(chǎn)行業(yè)3·15年度報(bào)告：商品房消費(fèi)糾紛成維權(quán)難點(diǎn)

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各類購(gòu)購(gòu)需求居高不下，從2006年至今，福建省的房?jī)r(jià)仍保持高位前行狀態(tài)，房屋購(gòu)銷中開發(fā)商制定的霸王條款屢受爭(zhēng)議，二手房交易糾紛持續(xù)增加。同時(shí)，消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，聯(lián)合驗(yàn)房、集體訴訟事件較往年有所增加。

●不規(guī)范現(xiàn)象明顯

購(gòu)房者屢受誤導(dǎo)

以福建省省會(huì)城市福州市的樓市為例，去年表現(xiàn)較為明顯的是炒作市行政新址，以此抬升某些樓盤房?jī)r(jià)。2006年4月，市場(chǎng)上傳來(lái)消息，稱福州市行政將遷至福州東區(qū)，導(dǎo)致東區(qū)房?jī)r(jià)一夜暴漲。消息傳播前，福州東區(qū)一家知名樓盤推出的頭期商品房每平方米定價(jià)4000多元，消息傳播后，該樓盤推出的二期商品房每平方米則達(dá)到7000元。隨后，福州市政府房管部門不得不在一段時(shí)間內(nèi)禁止該地段房產(chǎn)交易。同年12月，有人稱福州市行政將遷到城門。此后，福州市政府出面辟謠。

今年1月，又有一則傳言讓福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩起來(lái)。傳言稱，“1月19日后，外地人在福州市區(qū)購(gòu)購(gòu)商品房，將不再隨房遷入戶口?！币粫r(shí)間，福州市轄區(qū)縣、鄉(xiāng)購(gòu)房者商品房，并辦理入戶手續(xù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些虛假消息可能是別有用心之人發(fā)布，借此進(jìn)行炒作以哄抬房?jī)r(jià)。

●不平等條款較多

消費(fèi)者權(quán)益受損

2006年來(lái)，福建省有關(guān)房屋購(gòu)賣和房產(chǎn)中介活動(dòng)中的消費(fèi)糾紛呈不斷上升趨勢(shì)。一些開發(fā)商和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位，在交易合同中單方面加入不公平、不合理的條款，他們或者不使用示范合同文本，或者利用示范合同文本的空白部分附加不平等的條款，或者在補(bǔ)充協(xié)議中增加不平等條款，加重消費(fèi)者的責(zé)任，減輕或免除自己的義務(wù)，破壞了合同當(dāng)事人之間平等的交易關(guān)系。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在《商品房購(gòu)賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中規(guī)定，“交房通知由出賣人根據(jù)合同地址以掛號(hào)信形式發(fā)出，并在出賣人銷售部張貼公告，公告之日起3日后視為達(dá)；購(gòu)受人延期辦理交房手續(xù)的，視為該商品房已按期交付?！痹谶@些不公平的格式條款面前，消費(fèi)者難以與經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行公平的交易。這些不平等的格式條款有的明顯違反法律法規(guī)的規(guī)定，但卻以合同的形式使其“合法化”，迫使消費(fèi)者就范。在發(fā)生糾紛后，由于維權(quán)成本較高，多數(shù)消費(fèi)者選擇放棄。為此，2006年，福建省消費(fèi)者委員會(huì)結(jié)合商品房投訴，整理出房地產(chǎn)行業(yè)8條違犯法律法規(guī)的不平等格式條款，組織相關(guān)專家進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，并予以公布。

●商品房投訴升溫

中介投訴量增加

據(jù)福建省消委會(huì)投訴部統(tǒng)計(jì)，2006年，福建省各級(jí)消委會(huì)組織共接到房產(chǎn)建材類投訴1700多起，其中商品房投訴377件。相關(guān)投訴問(wèn)題主要集中在定金、質(zhì)量、安全、價(jià)格、計(jì)量、廣告、營(yíng)銷合同糾紛等，其中營(yíng)銷合同糾紛投訴高達(dá)90起。典型投訴事件包括，運(yùn)盛美之國(guó)花園別墅樓書誤導(dǎo)消費(fèi)者，小河成小溝導(dǎo)致業(yè)主拒收；福州公園道一號(hào)一個(gè)小區(qū)煤氣初裝費(fèi)有3種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商因多收業(yè)主的煤氣初裝費(fèi)引發(fā)團(tuán)體投訴事件等。另外，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)時(shí)常出現(xiàn)不規(guī)范現(xiàn)象，導(dǎo)致二手房購(gòu)賣糾紛迅速增長(zhǎng)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)有待提高。

福建省消委會(huì)投訴部有關(guān)人士分析認(rèn)為，引發(fā)此類糾紛的主要原因，是開發(fā)商缺乏誠(chéng)信或信息不透明、不對(duì)等。如開發(fā)商在約定定金時(shí)未向消費(fèi)者解釋其含義或是淡化其含義，造成消費(fèi)者對(duì)其定義不明確產(chǎn)生誤解；消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)沒有看到主合同條款，缺少足夠的知情權(quán)，導(dǎo)致事后無(wú)法接受合同條款的內(nèi)容，無(wú)法與開發(fā)商簽訂購(gòu)賣合同。

●維權(quán)難度較大

期待加強(qiáng)監(jiān)管

目前，消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程遇到糾紛，維權(quán)難度較大，維權(quán)成本較高。相關(guān)消費(fèi)投訴難以解決，侵害消費(fèi)者權(quán)益的事件時(shí)有發(fā)生。福建省羅源縣城關(guān)佳美小區(qū)的業(yè)主入住后不久發(fā)現(xiàn)，房屋的墻體、地面等多處發(fā)生不同程度開裂。業(yè)主們擔(dān)心房屋質(zhì)量安全，欲同開發(fā)商交涉，但開發(fā)商避而不見。業(yè)主們向有關(guān)部門投訴后未得到解決；2006年12月13日，福州大景城的業(yè)主因延期交房及交房收費(fèi)等問(wèn)題與開發(fā)商交涉，結(jié)果在交涉現(xiàn)場(chǎng)幾名業(yè)主與保安發(fā)生沖突，兩位業(yè)主被打得頭破血流，數(shù)名業(yè)主受輕傷。

采訪中，有消費(fèi)者告訴記者，希望有關(guān)部門能積極介入房產(chǎn)消費(fèi)投訴，幫助解決糾紛問(wèn)題。除此之外，還應(yīng)規(guī)范商品房銷售行為，解決銷售信息不透明、不公開問(wèn)題。加強(qiáng)推行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，及時(shí)、如實(shí)公布銷售狀況。全面推行《商品房購(gòu)賣合同》，減少商品房銷售糾紛。落實(shí)實(shí)名制購(gòu)房、禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，建立健全交易合同網(wǎng)上即時(shí)登記備案系統(tǒng)，防范和制止各種變相囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序的行為。(作者：張文章)