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京宋莊藝術(shù)家陷小產(chǎn)權(quán)房困局 農(nóng)民后悔賣房勝訴
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 712 次
通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)因聚集眾多的藝術(shù)家而聞名。去年9月開(kāi)始,當(dāng)?shù)刭u房的農(nóng)民,陸續(xù)起訴12名在宋莊購(gòu)購(gòu)其房屋的藝術(shù)家。
7月10日,法院判決,當(dāng)初的房屋購(gòu)賣協(xié)議無(wú)效,已購(gòu)房的藝術(shù)家面臨無(wú)處可居。
宋莊藝術(shù)家敗訴后,農(nóng)村房屋的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題再次引起眾多爭(zhēng)論。農(nóng)民個(gè)人或鄉(xiāng)村機(jī)構(gòu)一旦起訴購(gòu)房人,當(dāng)初的購(gòu)房合同不會(huì)得到現(xiàn)有法律的支持———這正是購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房者面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。
農(nóng)民后悔賣房勝訴
7月23日,距離上訴期滿只剩下兩天,譚小勛、李玉蘭夫婦遞交了上訴狀。
這對(duì)一向本分的藝術(shù)家夫婦,籍貫河北邯鄲,現(xiàn)居通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)。李玉蘭說(shuō),2002年,他倆賣掉老家的房子,在宋莊鎮(zhèn)辛店村購(gòu)下馬海濤父親馬萬(wàn)春名下的房屋及院落。經(jīng)雙方協(xié)商,房屋作價(jià)4.5萬(wàn)元。
當(dāng)年7月1日,在簽署協(xié)議、支付馬海濤房款以后,李玉蘭一家三口搬進(jìn)去居住至今。
“當(dāng)時(shí),宋莊的房子遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這么值錢?!崩钣裉m說(shuō),馬海濤要是把房子賣給本村村民,也就賣一兩萬(wàn)元,他們算是高價(jià)購(gòu)購(gòu)。
李玉蘭沒(méi)有想到,2006年年底,馬海濤、董秀梅夫婦突然提出要撤銷合同、收回房子,并以此起訴。對(duì)此事,董秀梅拒絕接受采訪。
今年7月10日,通州區(qū)宋莊法庭做出判決,馬海濤將自己房屋賣給李玉蘭的購(gòu)賣協(xié)議無(wú)效,判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償,限李玉蘭90天以內(nèi)騰退房屋。
藝術(shù)家面臨無(wú)處可居
在宋莊鎮(zhèn),李玉蘭、譚小勛夫婦并不是先進(jìn)被起訴的購(gòu)房藝術(shù)家。
王立則是去年以來(lái)的個(gè)。他介紹,1998年,藝術(shù)家徐先生購(gòu)下宋莊鎮(zhèn)白廟村一處民房。2003年,徐先生轉(zhuǎn)手賣給他。2006年9月,他被售房農(nóng)民起訴。
王立則被訴就像一副多米諾骨牌被推倒。2006年10月起,陸續(xù)有李玉蘭、王慶松、楊大味等12名藝術(shù)家被起訴,涉及宋莊鎮(zhèn)白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等地的9處農(nóng)民房屋。
這些案子中,所有原告都是宋莊的本地農(nóng)民,所有被告都是外地來(lái)宋莊的藝術(shù)家,案由都是原告要收回原來(lái)售出的房子。
對(duì)此現(xiàn)狀,北京市高院2004年印發(fā)的“農(nóng)村私有房屋購(gòu)賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要”的通知中曾描繪過(guò),目前,此類糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋購(gòu)賣價(jià)格,出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
一個(gè)現(xiàn)實(shí)是,宋莊鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)家院三四間房的年租金,已由3年前的三四千漲到1萬(wàn)多。2006年,宋莊鎮(zhèn)被確定為北京市的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一,其土地、房屋的升值空間還很大。
王立則說(shuō),目前,宋莊已吸引全國(guó)各地約1500名藝術(shù)家,他們中的百余人已購(gòu)購(gòu)農(nóng)民房。如果還有農(nóng)民“見(jiàn)利忘義”,單方面毀約,很多藝術(shù)家將無(wú)安身之地,這或許會(huì)影響宋莊對(duì)藝術(shù)家的吸引力。
這一點(diǎn)是宋莊鎮(zhèn)的干部們不愿意看到的。宋莊鎮(zhèn)黨委書(shū)記胡介報(bào)曾對(duì)媒體表示,他們已著手搜集幾十套閑置房源,一旦有藝術(shù)家因討房官司敗訴而被驅(qū)逐,鎮(zhèn)政府將出資廉租。他還呼吁,盡快明確法律相關(guān)條文,以方便農(nóng)民的私有房產(chǎn)交易。
排斥小產(chǎn)權(quán)房之說(shuō)
在小產(chǎn)權(quán)房被媒體熱炒的背景下,宋莊藝術(shù)家的敗訴引起眾多媒體的關(guān)注,其中一些報(bào)道直接指向了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
王立則等被訴的藝術(shù)家對(duì)此十分排斥。他引用專家觀點(diǎn)稱,他們的問(wèn)題是農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題,而不是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
他們?nèi)绱私橐夂托‘a(chǎn)權(quán)房沾邊的顧慮是,目前,小產(chǎn)權(quán)房已被國(guó)家定性為不合法,部分房屋已被拆除,其余的停建,等待國(guó)家政策的“發(fā)落”。
不過(guò),在SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹看來(lái),宋莊藝術(shù)家的農(nóng)民房之爭(zhēng),是小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的典型案例。我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉也表示,宋莊藝術(shù)家的購(gòu)房行為,正是小產(chǎn)權(quán)房的較初形態(tài),即:一些有特殊需求的人在京郊購(gòu)購(gòu)民宅或在集體土地上興建別墅。這些購(gòu)購(gòu)者均無(wú)法拿到房產(chǎn)證,獲得“大產(chǎn)權(quán)”。
如今,沒(méi)有房產(chǎn)證成為這些購(gòu)房宋莊藝術(shù)家的軟肋。
潘石屹說(shuō),目前,政府不會(huì)將住在小產(chǎn)權(quán)房的人都趕出去,但購(gòu)購(gòu)者的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民、鄉(xiāng)政府、鎮(zhèn)政府身上。如果這些人和機(jī)構(gòu)上法院告購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)的人,購(gòu)家可能會(huì)被趕出來(lái)。
小產(chǎn)權(quán)房背后的風(fēng)險(xiǎn)
在宋莊,農(nóng)民私有房屋的交易,從1994年批藝術(shù)家到來(lái)就開(kāi)始了,方力鈞、劉煒、張惠平等人是較早一批購(gòu)房的藝術(shù)家。
王立則說(shuō),這些人多數(shù)是2000年以前購(gòu)購(gòu)的。2000年以后,賣房的農(nóng)民就越來(lái)越少了,一般都是租。
譚小勛、李玉蘭夫婦是少數(shù)在2000年以后的購(gòu)房者。
和其他藝術(shù)家類似,李玉蘭夫婦的房屋所有權(quán)證明包括:房屋購(gòu)賣協(xié)議和土地使用證。不過(guò),土地使用證上的使用人仍然是辛店村村民馬萬(wàn)春,而不是李玉蘭,她的名字出現(xiàn)在變更記事中。其中載明,“房屋出售給李玉蘭使用”。
購(gòu)房時(shí),李玉蘭以為,他們購(gòu)農(nóng)民的房子,和村民之間的交易一樣,付錢以后就永遠(yuǎn)屬于自己,盡管只有購(gòu)賣協(xié)議、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。
法院的判決徹底打碎了李玉蘭、王立則等購(gòu)購(gòu)農(nóng)民私有房屋藝術(shù)家的美夢(mèng)。
不過(guò),法院的判決并不能讓李玉蘭信服。她的律師李建說(shuō),宋莊法庭認(rèn)為“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”,但法庭并未明確指出到底違反了哪些法律法規(guī)。
李建還發(fā)現(xiàn),判決書(shū)中強(qiáng)調(diào),李玉蘭是居民,馬海濤的房屋位于農(nóng)村。法院通常認(rèn)為,居民不能購(gòu)農(nóng)民的房子。不過(guò),據(jù)他了解,目前我國(guó)法律法規(guī)并無(wú)明文規(guī)定“禁止居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村的房屋”。
熟悉法律的宋莊藝術(shù)家王立則說(shuō),目前,明確禁止居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村房屋的,只有國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》。但他認(rèn)為,此類通知不能作為法院判決的依據(jù),法院判藝術(shù)家敗訴的依據(jù)可能與北京市高端人民法院的內(nèi)部通知有關(guān)。
王立則和李建的看法在上文提到———北京市高端人民法院2004年印發(fā)“農(nóng)村私有房屋購(gòu)賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要”的通知中得到印證。
通知中提到,近年來(lái),本市法院受理了一批此類合同糾紛案,由于目前相關(guān)法律法規(guī)不夠明確,對(duì)合同效力認(rèn)定認(rèn)識(shí)存在差異,造成裁判標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。該通知提出,此類合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
在這樣的背景下,藝術(shù)家購(gòu)購(gòu)農(nóng)民的私有房屋,在農(nóng)民反悔賣房到法院起訴時(shí),藝術(shù)家們的敗訴是注定的。(
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