1.延期交房 細觀開發(fā)商資金實力

　　矛盾焦點

　　開發(fā)商用20萬元“起家”進入房地產(chǎn)行業(yè)，銷售本岸小區(qū)期房后，未完工卻出現(xiàn)資金鏈斷鏈，致使數(shù)百名業(yè)主延期4年之久未入住。

　　事件回顧

　　2008年8月，通州法院以虛報注冊資本罪和職務侵占罪對王海(王海博客,王海新聞,王海說吧)濤判處有期徒刑8年，并處罰金239萬元，至此“本岸事件”有了較終說法。2000年，王海濤用借來的20萬元注冊了5000萬元資本的北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)公司，并在通州開建本岸小區(qū)。然而小區(qū)尚未建好，王海濤公司的資金鏈斷裂，致使數(shù)百名業(yè)主的新房夢“撂荒”。

　　根據(jù)伯雅房地產(chǎn)公司開發(fā)的本岸小區(qū)的購房合同約定，開發(fā)商應于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司連續(xù)4次告知業(yè)主延期交房，交房時間被推到2007年。直到伯雅公司一名副總“反水”舉報了王海濤，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局監(jiān)視居住。較終，檢察院以虛報注冊資本罪和職務侵占罪對王海濤提起公訴。當年3月，本岸小區(qū)由新開發(fā)商接手并復工。直到2008年8月，本岸小區(qū)已改名為“群芳一園”，大部分業(yè)主已收房，與新開發(fā)商關于違約金的談判同時進行。據(jù)報道，開發(fā)商拖欠的違約金總數(shù)已超過5000萬元。

　　律師點評

　　北京市煒衡律師事務所律師莊清忠(莊清忠博客,莊清忠新聞,莊清忠說吧)提示，頭先，購房人在選擇樓盤的時候一定要看開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，盡量選擇有一定開發(fā)規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)；其次，雖然期房的價格會比現(xiàn)房優(yōu)惠，但購購期房本身風險就會更大，因此在簽約時要在違約條款中明確責任，細算違約賠償；較后，如發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)糾紛，要快速“固定”證據(jù)，通過法律手段將自己的損失降到較低。

　　2.內(nèi)部認購 切勿輕信他人不簽合同

　　矛盾焦點

　　“內(nèi)部認購”憑借著價格優(yōu)惠、戶型杰出等條件優(yōu)勢一直在房地產(chǎn)行業(yè)盛行。但這種不守行規(guī)的暗箱操作，對購房人來說，卻是實惠和風險并存的。

　　事件回顧

　　2008年3月份，讀者杜平向本報反映，鳳凰城（查看地圖）項目開發(fā)商華潤置地在2004年1月收了自己的16.7萬元頭付款后至今沒有通知他入住，多方打聽才得知已付頭付的房子又被賣給了別人。通過采訪，記者了解到杜平是通過銷售人員認識華潤置地北京分公司一高層凌某購得鳳凰城一房，當時也是以凌某的名義提交的頭付款。而華潤置地拿出一份凌某簽字的“退房協(xié)議”，否認一房許兩主。從始至終，杜平手中所能證明自己購房的憑證也就是蓋有華潤置地的頭付款收據(jù)，且收據(jù)上注明了款項用途和房屋的具體坐落位置。2008年7月，杜平狀告華潤置地“一房兩賣”一案開庭。隨后，通過庭外和解，華潤置地收回收據(jù)退還款項；而杜平的16.7萬元終于完璧歸趙，但并沒有獲得包括利息在內(nèi)的任何賠償，還損失了給較初介紹房源的銷售人員的好處費。

　　律師點評

　　北京市筑成律師事務所律師姚克楓指出：“寫明具體坐落位置的購房收據(jù)也是合同。國家并沒有明確什么樣形式的書面協(xié)議才是標準合同。但就本案看來，在出具的收據(jù)上已寫明款項用途和房屋的具體坐落位置，已構成購賣關系，是簡單的合同?！币藯鲝娬{(diào)，如果開發(fā)商在出具該收據(jù)后，又將房屋賣給他人，顯然是違約行為。杜平告訴記者，法院的意見是本案的問題還是沒有標準合同，而收據(jù)也確實能證明有這筆購房款存在，因此較好的方式還是庭外和解。

　　3.中介陷阱 簽字內(nèi)容要把關

　　矛盾焦點

　　眼下,通過中介找房產(chǎn)生糾紛的事件也比比皆是。從較終看房就暗藏隱患，原因是購房人不細看中介拿出的看房單就簽字，結果未成交演變成違約，因這一矛盾糾紛走上法律訴訟的情況逐年增長。

　　事件回顧

　　2008年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀公司要求下簽了看房協(xié)議。看房協(xié)議上明文約定，購房得通過恒宇公司，如果通過第三方購購，需賠償3%的違約金。因為辦理貸款的原因，韓先生夫妻通過其他中介成交。恒宇世紀得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。宣武法院判定，韓先生是否購購所看房屋，是否選擇通過恒宇公司，其作為消費者有自主選擇服務的權利，恒宇公司無權干涉此權利。

　　法院說法

　　宣武法院判決認為，恒宇世紀公司擬訂的《看房協(xié)議》，違反了消法關于“消費者依法享有自主選擇服務的權利”的規(guī)定，屬于無效。但也有類似案件中介勝訴，其中通州法院在判決類似案件時的說法是：中介公司為購房人提供了房產(chǎn)信息，購房人實際也看了經(jīng)紀公司提供的房產(chǎn)，依法成立的合同對當事人具有法律效力，當事人應該按合同履行義務。

　　管理房地產(chǎn)中介機構的北京建委市場交易部門一工作人員曾表示，看房確認書也是合同，消費者簽字之前，一定要仔細閱讀條款。消費者如果不認可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認可，要負法律責任。

　　4.房屋質(zhì)量 找開發(fā)商不可單兵作戰(zhàn)

　　矛盾焦點

　　房屋質(zhì)量問題以及開發(fā)商擅自更改社區(qū)規(guī)劃的問題一直層出不窮，激發(fā)了諸多矛盾。

　　事件回顧

　　2008年12月27日，20多位業(yè)主圍在雍景四季售樓處，希望就工程質(zhì)量以及社區(qū)規(guī)劃等問題與開發(fā)商進行談判。業(yè)主總結出該社區(qū)共存在樓體外墻、小區(qū)景觀、電梯、室內(nèi)膩子、垃圾處理站、交工延期、車位等11項問題。業(yè)主們表示，從2007年11月到現(xiàn)在沙盤已經(jīng)改變多次，11、15號樓前硬質(zhì)鋪地(兒童樂園)代替了原來的水景，現(xiàn)在所謂的玫瑰園又代替了兒童樂園。而業(yè)主對所謂的知名品牌‘快意電梯’的知名度和質(zhì)量也提出質(zhì)疑，并經(jīng)多方考證，與合同中所約定的知名品牌并不相符。

　　律師點評

　　秦兵房地產(chǎn)律師論壇負責人秦兵認為，業(yè)主要想維護自己的權益，較主要做到三點，一、大家要組織起來；二、要集資，共同投資才能讓業(yè)主更緊密地團結起來；三、一定要通過法律途徑解決問題?！皣蹣翘幠車鷰滋炷?？大家還都有工作要做，所以，較主要的還是要通過法律途徑解決。”秦兵說。

　　5.物業(yè)糾紛 頭等大事是成立業(yè)委會

　　矛盾焦點

　　開發(fā)商私定地下車庫價格，引發(fā)300業(yè)主圍攻售樓處。

　　事件回顧

　　2月28日上午，海淀區(qū)桃園小區(qū)近300名業(yè)主聚集在小區(qū)門口，數(shù)十輛坐擁車堵住小區(qū)道路，抗議開發(fā)商單方面將小區(qū)地下車庫租金定為500元/月，要求與開發(fā)商談判。等候開發(fā)商出現(xiàn)的過程中，業(yè)主與售樓處工作人員發(fā)生沖突，電話、花盆等物被摔在地上。據(jù)業(yè)主介紹，之前業(yè)主們曾要求與開發(fā)商和物業(yè)公司協(xié)商車位租金問題，但開發(fā)商與物業(yè)公司雙方均不承認自己為定價方而拒絕協(xié)商。

　　據(jù)業(yè)主介紹，該小區(qū)在五環(huán)外，周邊小區(qū)車位租金均在300元/月以下。市發(fā)改委工作人員表示，該小區(qū)地下車庫產(chǎn)權屬于開發(fā)商，小區(qū)車庫長期包租的價格應由開發(fā)商與業(yè)委會協(xié)商定價。因該小區(qū)未達到成立業(yè)委會標準，幾方協(xié)商達成協(xié)議，業(yè)主在15天內(nèi)選出代表并得出業(yè)主認可的收費標準，之后再與開發(fā)商代表協(xié)商定價。在此15天期間，物業(yè)暫不對車庫收費。

　　律師點評

　　“搬家到新社區(qū)里的頭等大事是成立業(yè)委會。這樣萬一和物業(yè)或開發(fā)商就一些問題產(chǎn)生了糾紛，就可以由業(yè)委會牽頭和開發(fā)商或者物業(yè)公司談判了?！?秦兵房地產(chǎn)律師論壇負責人秦兵這樣說道。據(jù)了解，目前北京還有多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)主委員會，原因是業(yè)主自身缺乏積極性。

　　6.小產(chǎn)權房 贏了賠償輸?shù)舴孔?p>

　　矛盾焦點

　　房產(chǎn)增值之后，賣方是否有權回收？城鎮(zhèn)居民是否可以購購農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權房？房價連漲十多倍，賣房農(nóng)民反悔了，宋莊“畫家村”遭集體討房。

　　事件回顧

　　被告人李玉蘭于2002年7月1日以人民幣四萬五千元購得農(nóng)民房產(chǎn)，其中包括五間正房、三間廂房和370平方米的院子，并和房主簽訂了一份房屋購賣合同，但是由于該戶農(nóng)民的反悔，并且依照國務院辦公廳“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購購宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權房’，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民”的規(guī)定，把畫家李玉蘭告上法庭，較終宋莊法院依法判定李玉蘭的房屋購賣協(xié)議無效，馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。2008年7月，李玉蘭起訴賣房人索賠“信賴利益損失”， 去年10月20日，北京通州法院宋莊法庭宣判：李玉蘭所購房屋的原房主馬海濤，賠償李玉蘭損失185290元。

　　法院說法

　　法院認為，原告李玉蘭與被告馬海濤所簽訂的房屋購賣合同被法院確認無效后，雙方應按照各自的過錯程度承擔相應的責任。馬海濤作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬我國法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應對合同無效承擔主要責任。對李玉蘭要求馬海濤賠償損失的訴訟請求，理由正當，證據(jù)充分，法院對其合理部分予以支持。 （編輯：飛鳥）

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