商品房質(zhì)量問題由來已久。早在2002年，知名律師秦兵就提出過204條，對(duì)房屋質(zhì)量、購房陷阱和收房驗(yàn)房問題進(jìn)行過詳細(xì)的探討，并提出過對(duì)策。近兩年，北京接連出現(xiàn)多起因屋頂滲漏、面積縮水、墻體開裂、管線未鋪、市政水電未通等導(dǎo)致業(yè)主和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛的案例。

大分收房糾紛未能解決

珠江駿景頂層漏水、國(guó)際友誼花園面積縮水、榮豐2008劣質(zhì)樓板、時(shí)代莊園臨時(shí)電問題……這些被媒體公開報(bào)道過的案例中，有的通過訴訟或協(xié)商解決了問題，得到了補(bǔ)償，但大部分較后都拖延未能解決，如業(yè)主本人未實(shí)施整改，則房屋仍存在安全隱患。

北京馳躍翔工程監(jiān)理有限公司工程師張之剛介紹，雖然北京市建委規(guī)定了分戶驗(yàn)收制度，對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、墻體等進(jìn)行檢驗(yàn)，但由于人力、技術(shù)的限制，對(duì)戶內(nèi)的一些細(xì)節(jié)問題關(guān)照不夠。收房時(shí)，業(yè)主仍然需要專業(yè)人員的幫助，對(duì)廚房、衛(wèi)生間的通風(fēng)系統(tǒng)、下水管道、墻體“空鼓”現(xiàn)象、電線接入等進(jìn)行檢查。

明確責(zé)任方，“抱團(tuán)”談判

在收房階段請(qǐng)專業(yè)人士如驗(yàn)房師等協(xié)助驗(yàn)房，目的是為了發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。而新房從立項(xiàng)、承建到交付使用，都有相關(guān)部門和公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商、承建商、門窗等材料的供應(yīng)商、規(guī)劃、電力、消防部門、煤氣公司等，交房前是誰的責(zé)任誰負(fù)責(zé)。業(yè)主可以就重大、普遍性問題“抱團(tuán)”集體維權(quán)，與開發(fā)單位談判、協(xié)商解決，該整改的整改，該補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償，否則一旦入住后就很難再追究了。

當(dāng)然，維權(quán)過程中爭(zhēng)取相關(guān)政府部門的支持也非常重要。建委系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督站一直是個(gè)被忽視的部門，其實(shí)作為行業(yè)主管部門，監(jiān)督站在協(xié)調(diào)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理公司等各方關(guān)系時(shí)具有重大作用，爭(zhēng)取該部門的介入和支持，督促其向相關(guān)單位追責(zé)，是業(yè)主要做的。

把物業(yè)糾紛消滅在萌芽狀態(tài)

有調(diào)查顯示，北京80%以上的物業(yè)糾紛都源于開發(fā)商問題，業(yè)主入住后，開發(fā)商往往將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)，而很多業(yè)主也以房屋質(zhì)量問題得不到解決為由拒交物業(yè)費(fèi)，由此產(chǎn)生諸多矛盾。

仁和律師事務(wù)所孟憲生、憶通律師事務(wù)所李蘇濱等律師均認(rèn)為，業(yè)主維權(quán)選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)很重要，在收房階段把問題都羅列出來并解決掉，可以避免入住后的很多糾紛。

■案例剖析

漏水歪墻一定要返修

●借鑒事件

上海沙龍漏水事件不了了之

●業(yè)界支招

主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購受人有權(quán)退房；裂縫、門窗損壞、墻體歪斜等質(zhì)量瑕疵，業(yè)主可與開發(fā)商談判要求施工單位返修，返修完畢后聯(lián)合驗(yàn)收

事件回放

2003年10月雨后的，上海沙龍業(yè)主去看將要交付的房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)的滲水、裂縫現(xiàn)象。不少業(yè)主家里的裂縫都出現(xiàn)在承重墻上。

對(duì)此，在開發(fā)商出具給業(yè)主的公開信中如此解釋：據(jù)專家介紹并向北京其他一些房地產(chǎn)項(xiàng)目了解，得知諸多項(xiàng)目在該次降雨中都出現(xiàn)了類似的滲水現(xiàn)象，此種現(xiàn)象乃建筑工程通病。同時(shí)表示，為了對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，公司決定對(duì)房屋窗戶、墻面重新做防水處理，延期10天交房。

10天后，部分業(yè)主再次來到沙龍，發(fā)現(xiàn)裂縫補(bǔ)上了，外立面的防水也重新做過了，但是門框不正、墻壁不正、暖氣安排不合理等問題依然未改。業(yè)主們反復(fù)催促開發(fā)商，始終得不到徹底解決?！皩?shí)在耗不起，”當(dāng)時(shí)，包括徐先生在內(nèi)的很多業(yè)主都接受了這個(gè)方案，收了房，漏水問題較后不了了之。

（《京華時(shí)報(bào)》2004年2月20日?qǐng)?bào)道，有刪節(jié)）

支招

北京永惠華建筑科技有限公司負(fù)責(zé)人永惠華：交付的商品房存在裂縫、局部滲水漏水、門窗損壞、墻體歪斜等質(zhì)量瑕疵時(shí)，如果合同中明確約定有退房條款，則購房人可以拒絕接收房屋。若合同中沒有明確約定，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，購受人認(rèn)為可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購受人有權(quán)退房。

北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司總工程師樸雄華建議：在不退房的情況下，業(yè)主可與開發(fā)商談判，要求施工單位返修，寫出細(xì)致的書面報(bào)告，在開發(fā)商、質(zhì)量監(jiān)督站及準(zhǔn)業(yè)主處分別備案；返修完畢后，由開發(fā)商聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位，與設(shè)計(jì)、施工單位、準(zhǔn)業(yè)主代表或準(zhǔn)業(yè)主自己邀請(qǐng)的專家，聯(lián)合驗(yàn)收。

惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師：對(duì)于質(zhì)量瑕疵造成的損失，業(yè)主可請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)原因和損失數(shù)額做出鑒定，作為支持賠償?shù)淖C據(jù)。

面積縮水要靠數(shù)據(jù)“說話”

●借鑒事件

國(guó)際友誼花園面積縮水追回千萬賠款

●關(guān)鍵點(diǎn)

請(qǐng)來有資質(zhì)的測(cè)繪單位重新測(cè)量

事件回放

2002年夏天，在北京國(guó)際友誼花園的業(yè)主們偶然發(fā)現(xiàn)，其房產(chǎn)證上標(biāo)注的樓層是22、19、17層，購房時(shí)是按此來計(jì)算總建筑面積的，但實(shí)際樓層是21、18、16層，業(yè)主們多公攤了3層面積。百余名業(yè)主當(dāng)即找到北京的測(cè)繪單位，但沒有一家愿意為此重新測(cè)量。無奈之下，業(yè)主們只好從上海請(qǐng)來具備一級(jí)資質(zhì)的上海市房屋土地測(cè)繪。

2002年6月14日，上海方面提供的測(cè)繪結(jié)果顯示：小區(qū)面積9314.26平方米，比北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所之前出具報(bào)告中的10675.86平方米少了1361.6平方米。除此之外，報(bào)告還認(rèn)為之前的測(cè)量多算了8000多平方米的公攤面積，合計(jì)金額高達(dá)1億多元。在鐵證面前，開發(fā)商支付了2000余萬元的賠償。

（本報(bào)去年3月10日?qǐng)?bào)道，有刪節(jié)）

支招

惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師：房屋面積縮水僅靠目測(cè)是不能作為依據(jù)的，而且公攤方面開發(fā)商設(shè)置了很多陷阱，或者把地下人防、或者把會(huì)所等不能分?jǐn)偟墓ㄔO(shè)施也計(jì)入房款中。因此要請(qǐng)有資質(zhì)的測(cè)繪單位重新測(cè)量，以此作為主張權(quán)利的依據(jù)。

要收集材料及工藝的證據(jù)

●借鑒事件

榮豐2008出現(xiàn)“劣質(zhì)”隔板，開發(fā)商退回部分款項(xiàng)由業(yè)主自購樓板

●業(yè)界支招

合同或廣告中一般會(huì)標(biāo)明材料及工藝，要找行家?guī)兔匆约氨Ａ糇C據(jù)

事件回放

2005年7月2日，榮豐2008近百名業(yè)主聚會(huì)，就收房時(shí)發(fā)現(xiàn)的隔板質(zhì)量問題向開發(fā)商“討個(gè)說法”。榮豐2008主打小復(fù)式戶型，中間用樓板隔開，“有業(yè)主用腳一跺，樓板就出現(xiàn)裂縫，那種板不適合做樓板，”業(yè)主于女士回憶，在業(yè)主堅(jiān)決要求下，榮豐出示了一份檢測(cè)報(bào)告顯示“10公斤重鋼球從1.2米處自由落下，板材呈裂狀”。對(duì)此，榮豐堅(jiān)持說，用做搭建隔板的海天板符合國(guó)家質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，不存在質(zhì)量問題。業(yè)主群情激憤，組成了維權(quán)小組開始提出“集體退房”解決問題，但開發(fā)商不予理會(huì)。后來針對(duì)樓板問題，業(yè)主設(shè)法與開發(fā)商進(jìn)行商榷，較后，開發(fā)商退回了一部分款項(xiàng)，業(yè)主自行購購了樓板安裝。

（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》2005年9月29日?qǐng)?bào)道，有刪節(jié)）

支招

北京航青工程建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司總工程師樸雄華：房地產(chǎn)購賣關(guān)系中從合同制定、備案到房產(chǎn)證辦理的全部流程幾乎都是由賣方來完成的，購方幾乎完全不知情，這就大大增加了消費(fèi)者權(quán)益受侵害的可能性?！凹w退房”會(huì)有多大的效果？大家都沒有把握。因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主對(duì)房子本身都表示認(rèn)可，房和隔板都是“合格”的，癥結(jié)在于功能界定模糊，這個(gè)厚2.4厘米的合格板材不能承受一個(gè)人的重量，不能用做地面隔板。

對(duì)這種材料和工藝問題，開發(fā)商一般都會(huì)在合同或廣告中標(biāo)明，業(yè)主應(yīng)事先找懂行的人幫忙去看，而不是自己不懂就簽合同，否則發(fā)現(xiàn)問題后很難爭(zhēng)取權(quán)益。

消費(fèi)者權(quán)益法律事務(wù)委員會(huì)邱寶昌律師：業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)要注意收集證據(jù)，比如合同、銷售廣告等。

■小貼士

收房先驗(yàn)“兩書一表”

根據(jù)合同規(guī)定，開發(fā)商需提供《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

實(shí)體方面，主要看實(shí)際設(shè)施是否與購賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏；確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異（一般不超過3%）。

產(chǎn)權(quán)證可自行辦理

目前產(chǎn)權(quán)證多由購房者委托開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)或律師等 ，代理費(fèi)從400元至5000元不等。但是，貸款合同并沒有規(guī)定開發(fā)商 就應(yīng)該收取 費(fèi)，除非購房合同有特殊約定，否則業(yè)主可以要求開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)，而不需交納 費(fèi)。如果已委托開發(fā)商 而又想自己辦理的，可用書面通知撤銷對(duì)開發(fā)商的授權(quán)，結(jié)束雙方之間的委托代理關(guān)系。

不交物業(yè)費(fèi)不給鑰匙屬無理

按照規(guī)定，開發(fā)商可以委托前期物業(yè)向業(yè)主交付房屋鑰匙，但物業(yè)公司無權(quán)以不交納物業(yè)費(fèi)作為不給鑰匙的理由。另外，契稅、公共維修基金的支付方式可由業(yè)主選擇自行到銀行交納，開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)強(qiáng)行要求 。

■重要提示

交付條件未具備先入住難索賠

在收房過程中，有的業(yè)主擔(dān)心不按開發(fā)商通知的時(shí)間收房，會(huì)失去主動(dòng)權(quán)，或由于種種原因，明知存在問題卻先行收了房。

對(duì)此，專家建議，購房者頭先應(yīng)注意通知的有效性。開發(fā)商發(fā)出該通知的時(shí)間要在房屋交付期限之內(nèi)，必須是書面形式，且發(fā)出通知時(shí)，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備?？陬^通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無效，購房者可以不接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。

如果開發(fā)商通知入住的時(shí)候房屋不具備交付條件而購房者入住了，就是實(shí)際接收了房屋，那么再以延遲交房來進(jìn)行索賠就比較困難，且不經(jīng)審查而匆忙入住，有可能喪失退房和獲取賠償?shù)臋?quán)利。

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