特大型的建筑質(zhì)量事故時有耳聞，讓人不寒而栗。而漏水、漏電、墻面脫落雖然是小毛病，但也足以使人煩心。購房者并不一定懂得建筑質(zhì)量如何鑒別，那么如何才能避免建筑質(zhì)量問題呢?自己去多看看有些用處，但購房者畢竟不是專家，有時實在沒有別的辦法，要謹記一點就是要選擇有信譽的開發(fā)企業(yè)。除了開發(fā)商信譽外，購房者對較中意的住房較好從其施工階段就開始考察。經(jīng)常到工地去看看，看其施工過程是否規(guī)范。雖然購房者不能進行全面對照判斷，但窺一斑見全豹，從一些細節(jié)即可大致評判。

一、基礎部分

基礎的形式是多種多樣的，例如大家看到較多的樁基礎、箱形基礎適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎就可以了，當然要根據(jù)當?shù)氐牡刭|(zhì)條件來決定采用什么形式的基礎。高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎來建成的?；A和其他的一些鋼筋混凝土受力構(gòu)件在房屋建好以后我們就無法看到了，但這些隱蔽工程在建造和竣工時都有相應的質(zhì)量監(jiān)理報告和竣工驗收報告，通過這些報告資料我們就可以驗證該房屋的主體質(zhì)量情況和它的安全性能。相反如果開發(fā)商或中介機構(gòu)無法給我們提供這方面的資料，那么我們就有理由懷疑該住宅的可靠性。

二、墻體

鑒別外墻面施工質(zhì)量的目測方法可分為幾種情況，如果外墻面采用飾面磚，就應該主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現(xiàn)象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質(zhì)感是否協(xié)調(diào)。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，我們就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫；清水磚墻目前在低層別墅中應用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，我們要注意的是清水磚墻的溝縫是否飽滿，磚是否密實。在觀察外墻時還有很重要的一點要提醒大家，如果發(fā)現(xiàn)外墻出現(xiàn)的裂縫有貫穿性的，那么此房屋一定在設計或施工的某些環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就應該請房屋質(zhì)量鑒定部門進行重新鑒定。

外墻滲水是多層住宅的一個質(zhì)量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預制空心板搭接部位；外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯(lián)接不密實，防水性能不好而造成的；墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補嚴密而造成的；陽臺滲水，陽臺挑梁板出現(xiàn)倒坡泛水等。所以我們在看房時應該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點。在防水問題上我們建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因為貼面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內(nèi)墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質(zhì)量的重要標志。對于廚房和衛(wèi)生間的內(nèi)墻面我們一般選用漂亮的貼面瓷磚來裝飾，檢查瓷磚粘貼好壞的小竅門就是用一個鑰匙敲敲瓷磚，如果瓷磚貼得較密實則聲音越小越細，如果瓷磚貼得密實度較差則聲音越大越空。用鑰匙在一排或一列貼好的瓷磚上劃一下，就可以判斷出這些瓷磚貼的質(zhì)量的好壞了。

三、樓地面

樓地面包括兩層含義：一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板頭先我們要確定這樓板是預制板還是現(xiàn)澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預制構(gòu)件，我們要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫，它產(chǎn)生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻；二是預制板的質(zhì)量不過關，繞度過大。

中高層、高層房屋的樓板主要是現(xiàn)澆板，現(xiàn)澆板的整體性和防水性都比較好，我們主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現(xiàn)象，其混凝土的強度等級用肉眼是觀察不出來的，我們可以看質(zhì)量檢驗報告，如果混凝土的質(zhì)量過差，用手可以把凸的地方摳掉，例如在柱子的轉(zhuǎn)角處等是檢查的好地方。

在這里要特別強調(diào)的是廚房和衛(wèi)生間的地坪必須是現(xiàn)澆整體板，不能用預制板，這是根據(jù)它們的特殊防水要求來做的，對于廚房和衛(wèi)生間的地坪我們可以進行閉水試驗：灌水20至30mm深度，保持24公里，如果地坪沒有滲水現(xiàn)象說明是合格的。我們還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現(xiàn)象。

四、屋面

在我們的民用住宅中屋頂?shù)男问酱蠖鄶?shù)是平屋頂和坡屋頂。屋頂較主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于選擇了頂層的住戶來說，屋面就是一個很重要的質(zhì)量指標。頭先我們要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現(xiàn)澆板和預制板兩種，現(xiàn)澆板的防水性能遠遠好于預制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料：還有剛性防水，如用細石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施都有各自的優(yōu)點和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100％的可靠。屋面的滲漏多出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)變化的部位，比如屋面板與墻體的聯(lián)接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困繞設計、施工單位和用戶的大問題，現(xiàn)在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但筆者認為屋面防水質(zhì)量的好壞主要取決于施工的質(zhì)量。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設置架空通風層，這樣有利于空氣流動利散熱。

五、樓梯

在住宅建筑中樓梯多為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它是房屋結(jié)構(gòu)中較為復雜的部分，也是體現(xiàn)設計和施工單位水平的一個標志。頭先我們應觀察踏步高度是否一致，踏步的平整度如何，有沒有高低不平或下滑的感覺，腳踏在上面是否覺得太窄，每上一步是否覺得踏步過高，樓梯的進口高度是否過低，樓梯的扶手是否牢固。

在中高層以上的住宅中，電梯是主要的垂直交通工具，對于普通公寓，每10000平方米設置一組客梯(兩臺)，而對于高端公寓，每7500平方米需設置一組客梯，客梯與貨梯的比例是3：1或4：1，即3臺客梯或4臺客梯對應1臺服務貨梯，服務梯可以兼作消防梯。乘坐電梯的舒適和快捷是一個判別的標準，電梯應能準確啟動運行、選層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值，制動器、限速器、報警器及其他安全設備應動作靈敏可靠，另外還應有應急燈、求救按扭，高端的電梯還應有閉路監(jiān)視器。這時的樓梯就是發(fā)生緊急事故時的主要逃生通道，樓梯寬度不宜過小，樓梯口應有明顯標記，并設置防火門，還要有消防設施，如滅火器、消防水龍頭和水槍。

六、門窗

門窗是房屋中的兩個圍護部件，我們檢查門窗總的要求就是安裝平正堅固、無翹曲變形、開啟方便靈活、關閉嚴密、功能合理、便于維修，零配件裝配齊全、位置準確。

常用門窗材料有木、鋼、鋁合金、塑料、玻璃等。木門窗制作簡易，適于手工加工，是傳統(tǒng)一直被廣泛采用的一種形式。鋼門窗強度高、斷面小、擋光少、能防火，所用鋼門窗型材經(jīng)不斷改進，形成多種規(guī)格系列產(chǎn)品。普通鋼門窗易生銹、重量大、導熱系數(shù)較高?，F(xiàn)在新型發(fā)展起來的滲鋁空腹鋼門窗、鍍塑鋼門窗、彩板鋼門窗、中空塑鋼窗都大大改善了鋼門窗的防蝕和節(jié)能性能，已在民用住宅中推廣使用。

鋁合金門窗質(zhì)輕、挺拔精致、密閉性能好，在要求較高的房屋中己廣泛采用。但鋁合金導熱系數(shù)大，保溫較差且造價偏高。目前用絕緣性能較好的材料，如塑料做隔離層制成的塑鋁窗則能大大提高鋁合金門窗的熱工性能。塑料門窗的熱工性能好、加工精密、耐腐蝕，是很有發(fā)展前途的門窗類型。目前我國生產(chǎn)的塑料門窗成本偏高，強度、鋼度及耐老化性能尚待提高，但隨著塑料工業(yè)的發(fā)展，高強、耐老化的塑料門窗使用壽命已達30年以上，塑料門窗必將獲得越來越多的應用。

在這里我們還要強調(diào)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄；門窗玻璃應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

七、給排水設施

一般住宅每戶的給水管道直經(jīng)是15毫米，我們頭先要弄清楚該住宅的供水方式是怎樣的，屋頂是否設有高位水箱，或者是采用水泵提升的形式。如果我們已經(jīng)選定了層次，尤其是頂層的住戶，一定要親自檢查這套住房中較遠端的水龍頭的出水水壓有多大，能否滿足家用熱水器的啟動水壓，對于這一點是不能將就的，也許你認為可以安裝家用加壓管道水泵來解決水壓不足的問題，可日前市場上的所有加壓管道泵的質(zhì)量都無法得到很好的保證，在使用過程中頻繁的啟動和停止，它的壽命是比較短暫的，而且很容易將管道里的銹水抽出來，影響了我們用水的質(zhì)量。在裝修過程中，給水管道一般都做成了暗管，所以在安裝時，一定要使管道平直，盡量減少接口，管線要選擇較近的路線。在封管前，一定要進行放水試驗，檢查所有的接口不得滲漏。

一般室內(nèi)的排水立管應靠墻角設置，離墻面的凈距不應大于50毫米。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應分設，出戶管長不宜超過8米，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。對于選擇了底層的住戶，一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過特殊處理，底層的排水系統(tǒng)是否獨立。如果底層的下水管道不接受來自上面各層的排水，自成系統(tǒng)，那么就不會出現(xiàn)由于上面各戶的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連的，那么我們要看其管徑是否在一樓變大。在看完室內(nèi)后，千萬不要忘記看看室外，散水的坡度、陰溝是否通暢，化糞池是否離自己住房太近等等。

八、電氣

隨著人們生活水平的日益提高，家用電氣的品種繁多，對住宅電氣線路的功率和安裝都提出了更高的要求。頭先每戶進戶線的功率載荷要滿足設計規(guī)范的要求，電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。在裝修過程中，所有線路都應用絕緣管穿線埋設。多項插座和各種開關都應有可靠的接地線。電話線路、公共閉路電視天線是否如期開通。配置有空調(diào)機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)的高端住宅，應檢查所配電器設備是否正常運行，各類管線是否安全可靠。

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