２００５年中國消協(xié)統(tǒng)計顯示：房地產(chǎn)投訴依然是熱點問題。綜觀各大網(wǎng)絡及報刊，各地業(yè)主維權的新聞幾乎天天上演，然而另一方面隨著法律法規(guī)的成熟以及消費者的成熟，在各大城市業(yè)主維權行動已趨向理性。那么西安房地產(chǎn)市場如何呢？繼中海地產(chǎn)、龍安地產(chǎn)業(yè)主維權事件之后，近期在媒體上炒得沸沸揚揚的“百富星座”事件再次將房地產(chǎn)維權這一問題推入我們的視線。

從“百富星座”現(xiàn)象說起

近期，長安區(qū)“百富星座”業(yè)主維權事件在西安市引起了多方關注，隨著事態(tài)的不斷深入，媒體爭相報道，在報道的立場上也大都各執(zhí)一詞，有的為業(yè)主喊冤，有的為開發(fā)商代言，使得事件的發(fā)展更為撲朔迷離。究竟“百富星座”真相如何，又為何引起如此大的反響？近日記者趕赴“百富星座”采訪了整個事件的來龍去脈，對這起業(yè)主維權事件做了初步了解。

據(jù)了解，“百富星座”建筑面積為７０００平方米，共四層，地下１層，地上３層，２００４年１０月份正式開工建設。整個工程項目已于２００５年９月份全面完工。

記者在采訪中獲悉：２００５年８月２８日由勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設單位等責任主體單位簽收了工程竣工驗收意見；２００５年１０月２６日西安市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站長安區(qū)分站出具了《工程竣工驗收備案表》。然而，在交房的時候，部分業(yè)主卻拒絕接房，并聯(lián)合采取了一些自發(fā)措施，與開發(fā)商對峙。

那么，究竟是什么問題致使業(yè)主遲遲不愿接房呢？對此，記者采訪了該項目開發(fā)商世紀明大的相關負責人。據(jù)其負責人對記者講：“百富星座”項目已于２００５年１０月２６日通過了工程竣工綜合驗收。應業(yè)主要求，項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理、建設、質(zhì)監(jiān)單位及長安區(qū)建設局也于１１月１６日到現(xiàn)場與業(yè)主一起對“百富星座”項目進行了復查。所以說，“百富星座”主體工程質(zhì)量是沒有問題的。

鑒于業(yè)主提出的對產(chǎn)品質(zhì)量的質(zhì)疑，從業(yè)主角度來說，要求盡善盡美的心情也屬人之常情，開發(fā)商表示可以理解，并愿意積極虛心地接受業(yè)主所提出的合情、合理的意見，共同把項目做得更好。

隨后，記者還采訪了西安市建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站長安區(qū)分站的相關負責人。該負責人表示：“百富星座”項目已經(jīng)通過工程竣工綜合驗收，主體工程質(zhì)量是合格的。至于業(yè)主所反映的其它問題，應屬于合同所約定的裝飾裝修范疇，業(yè)主對其裝飾裝修若有質(zhì)疑，一方面可以與開發(fā)商協(xié)商解決，另一方面還可以通過法律途徑予以解決。

那么，為什么業(yè)主不愿通過正規(guī)渠道而采取自發(fā)行動去維權呢？是開發(fā)商對業(yè)主的問題置之不理還是業(yè)主無法通過正規(guī)渠道去解決問題？在維權過程中又存在哪些障礙呢？為解開這些疑問，記者近日針對房產(chǎn)維權問題再次進行了深度采訪。

房地產(chǎn)維權為何如此之難？

聯(lián)想到西安市近年來出現(xiàn)的多起業(yè)主維權事件，并時有沖突甚至流血事件發(fā)生，其性質(zhì)已不僅僅屬于個案，而已經(jīng)上升為嚴重的社會問題。為此，記者采訪了相關部門，了解到此類事件發(fā)生的根本原因在于維權難。而以下幾個方面也是制約房地產(chǎn)維權順利開展的重要因素：

相關法律法規(guī)不完善

隨著《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等法律、行政法規(guī)的施行，與上世紀９０年代初相比，房地產(chǎn)法律體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)維權有法可依的問題已基本解決。然而，隨著我國由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的社會轉軌，現(xiàn)行法律法規(guī)日益顯得并不完善。可以說，法律法規(guī)的不完善，使房地產(chǎn)維權遭遇障礙。

行政管理缺位或越位

行政管理的缺位或者越位，導致了一些房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生。以房地產(chǎn)項目的驗收為例，由于綜合驗收涉及政府部門繁多，驗收的時間相對漫長，促使許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房購賣合同規(guī)避這一規(guī)定，導致諸多糾紛的產(chǎn)生。在某些方面，為實現(xiàn)行政管理目標，行政管理部門也容易出現(xiàn)管理搭車現(xiàn)象，即在沒有法律法規(guī)依據(jù)的情況下，要求行政管理相對人完成某方面的工作。在房地產(chǎn)信息公開方面，如商品房預售項目的具體情況，包括項目規(guī)劃情況，項目是否已設置抵押或被查封，商品房是否已預售登記等等，到目前為止，公眾仍然不能通過公開查詢知悉，這為房地產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生留下不少隱患。

部分企業(yè)缺乏自律

房地產(chǎn)市場成熟的標志之一，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自律。１０月２７日，中國消費者協(xié)會發(fā)布了當前對商品房購賣合同中存在的九大不平等格式條款的點評，據(jù)此點評，商品房購賣合同中的霸王條款包括：認購定金難歸還、單方擴大解約權、減免責任巧設計、模糊標的好圈錢、違約責任不對等、面積誤差設陷阱、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負責、購房簽約先交錢等。這些實際上反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏自律的市場現(xiàn)狀。

維權行動缺乏理性

隨著權利意識的增強，人們的維權行動也日趨自覺。然而，在我國傳統(tǒng)的厭訟文化和長期計劃經(jīng)濟體制的影響下，在糾紛產(chǎn)生后，人們頭先考慮的并不是通過法律途徑維權，而是找行政主管部門。而行政主管部門囿于行政管理權限，有時并不能對民事行為進行過多的干預。于是，有的維權行動則走向極端化，如通過游行、示威、靜坐等方式維權，使維權演變成社會不穩(wěn)定的因素之一。

業(yè)主ＶＳ開發(fā)商，誰是弱者？

可以看出，在業(yè)主與相關方的權利與利益博弈中，社會的輿論導向大多傾向于業(yè)主一方，因為從客觀角度來說，業(yè)主屬弱勢群體，而他們所采取的無奈而心酸的自發(fā)行動也會令一個文明社會汗顏。

對于媒體而言，如何站在一個對社會負責的角度去對待維權事件，成為促進建造一個和諧社會至關重要的事。一方面，懾于開發(fā)商的勢力而一味地偏袒他們，會喪失媒體堅持正義的立場；另一方面，一味地同情業(yè)主，則會助長他們進一步采取非正規(guī)的渠道維權，較終導致兩敗俱傷的結局。

可喜的是，通過媒體的努力以及開發(fā)商、業(yè)主的不斷成熟，經(jīng)歷多年的沖突與糾紛之后，業(yè)主維權的理性和法律意識都在不斷增強，公民社會的雛形開始清晰展現(xiàn)。較初的堵路、集體上訪、斗毆等過激行為漸成記憶，業(yè)主或集體聘請律師依法維權，或推舉代表與相關方協(xié)商談判，在法律框架下合理交涉，或通過網(wǎng)站上的業(yè)主論壇自發(fā)組織起來討論社區(qū)公共事務，避免不必要的群體事件發(fā)生。

這些無疑標志著業(yè)主維權正從消極走向積極，從盲目走向理性，從無序走向有序，這對當下我們正在努力建設和諧社會委實是一件幸事。

走出維權困境，共贏才是出路

在業(yè)主與開發(fā)商的合作中，共贏是較終目的。業(yè)主維權的理想結局是相關方共贏。業(yè)主權益受損，必然導致對開發(fā)商和物管企業(yè)社會責任的否定，二者的市場生存能力將下降。業(yè)主維權要支付高昂成本，除時間、、精力，還有更重要的對社會的信任，都將受到無謂影響。

針對“百富星座”的情況，業(yè)內(nèi)專家認為：業(yè)主與開發(fā)商雙方如果再“糾纏”下去，對商鋪未來的發(fā)展、對業(yè)主自身的利益及開發(fā)商自身的形象及品牌都會產(chǎn)生極大的影響。新商鋪的商業(yè)氛圍本身就很難營造，而如果不能借勢迅速提升人氣并形成良好商業(yè)氛圍，其必將逐漸蕭條下去，進而陷入沉寂。而一旦沉寂，業(yè)主所購購的商鋪將變?yōu)椤翱珍仭?。特別是一些業(yè)主是通過按揭形式購購的商鋪，倘若商鋪不能贏利，銀行按揭將無法償還。而對于開發(fā)商而言，一旦商鋪沉寂，其品牌及地產(chǎn)公司形象必然受損，進而影響到其它項目的開發(fā)及銷售。綜上所述，對于開發(fā)商而言，一定要規(guī)范自身開發(fā)行為，力求為市民提供滿意的產(chǎn)品和服務，與業(yè)主一起營造一個良好的商業(yè)氛圍。對于業(yè)主而言，也一定要多學習一些房地產(chǎn)及法律方面的知識，從而達到理性地消費房產(chǎn)，敏銳地洞察在購房過程中存在的一些問題，以免上當受騙；縱使遇到問題，也能與開發(fā)商建立良好的溝通氛圍，必要時也能采取正當?shù)耐緩饺ゾS護自己的合法權益，從而避免一些不必要的糾紛發(fā)生和蒙受損失。

社區(qū)業(yè)主維權是由社會轉型衍生的暫時現(xiàn)象。期待社區(qū)業(yè)主維權風波過后，帶給我們的是一個民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的新型和諧社區(qū)。

另悉：目前“百富星座”的業(yè)主已選出代表與開發(fā)商就目前存在的問題進行協(xié)商并逐一解決，這無疑是令所有關注“百富星座”的人都備感欣慰的結局。同時我們也深深感到：一個好的項目，只有開發(fā)商和業(yè)主攜手共同努力，才能真正把項目做好，也才能真正實現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主共贏的愿望。

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