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收房前細(xì)看勿輕信國(guó)家驗(yàn)收 律師九大提醒
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 638 次
廚房窗戶(hù)太小 裝上排煙管還打不開(kāi) 律師稱(chēng)“國(guó)家驗(yàn)收”并不是主管部門(mén)直接檢測(cè)
購(gòu)了房,不一定就省心了,收房時(shí),可能還有一堆問(wèn)題等著您。購(gòu)購(gòu)了幸福家園的吳先生就遇到了這樣的事兒。
收房案例 收房前去看看發(fā)現(xiàn)多處有問(wèn)題
吳先生在廣渠門(mén)橋以西的幸福家園購(gòu)了一套總價(jià)近百萬(wàn)元的房子。4月底,開(kāi)發(fā)商通知吳先生去收房。
在其他業(yè)主忙著交納各種契稅和基金并辦理入住手續(xù)的時(shí)候,吳先生提出要先到房間里去看看,這一去,竟看出了新房中的不少問(wèn)題。
吳先生說(shuō),頭先,臨街的落地窗前有一道護(hù)欄,然而欄桿之間的間隙非常大,有安全隱患。其次,廚房的窗戶(hù)小,起不到通風(fēng)和采光的作用。而且,廚房中的這個(gè)先進(jìn)的小窗是向內(nèi)開(kāi)的,外置煙道的預(yù)留孔竟然比窗戶(hù)的上沿還低。如果設(shè)置排煙管,窗戶(hù)根本就打不開(kāi)。除此之外,空調(diào)機(jī)位的下水口和廚房下水管附近的防水也有一定問(wèn)題。
要求整改未果業(yè)主至今仍未收房
吳先生找到物業(yè),填寫(xiě)了一份《項(xiàng)目整改報(bào)告》,決定等房子改好后再辦入住。但目前,除了欄桿的間隙問(wèn)題得到了解決外,其他幾項(xiàng)都沒(méi)能很好地解決,吳先生至今沒(méi)有辦理收房手續(xù)。
通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收開(kāi)發(fā)商認(rèn)為沒(méi)問(wèn)題
記者實(shí)地查看了吳先生的新房后,和吳先生一起拿著《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》和《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)———住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999找到開(kāi)發(fā)商。
開(kāi)發(fā)商方面一位姓邢的先生表示,他們的工程的確是按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收的,但業(yè)主不是專(zhuān)業(yè)人士,業(yè)主提出房屋存在問(wèn)題,他們不予認(rèn)可。邢先生說(shuō):“我們是經(jīng)過(guò)國(guó)家驗(yàn)收的,您說(shuō)我們不合標(biāo)準(zhǔn)必須拿出專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)報(bào)告?!?p>吳先生生氣地說(shuō):“國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)白紙黑字規(guī)定了廚房窗地比較小也要達(dá)到1比7。我們家窗戶(hù)面積約為0.6平方米,而廚房面積為9.41平方米,二者比例約為1比16,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于1比7的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。存在這么明顯的問(wèn)題難道說(shuō)還是經(jīng)過(guò)國(guó)家驗(yàn)收合格的嗎?”
如不告到法院很難檢測(cè)房屋質(zhì)量
國(guó)家建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)的王工程師說(shuō),他們這里進(jìn)行的工程質(zhì)量檢測(cè)具有法律效力,但必須雙方委托才能進(jìn)行。如果只是業(yè)主一方進(jìn)行單方面委托,那+么檢測(cè)出來(lái)的結(jié)果開(kāi)發(fā)商很可能不予認(rèn)可也不會(huì)承擔(dān)費(fèi)用。但雙方都同意檢測(cè)的可能性也很小,除非是開(kāi)發(fā)商有十足把握,覺(jué)得自己的工程不存在任何問(wèn)題。
因此,大多數(shù)的情況都是等糾紛訴諸法律后,由法院委托他們進(jìn)行檢測(cè)。
由于目前國(guó)家相關(guān)部門(mén)還沒(méi)有開(kāi)通業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行投訴的渠道,因此,一旦出現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主只能先找開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決,若協(xié)商無(wú)果,那就只能訴諸法律。
律師點(diǎn)評(píng)
針對(duì)吳先生的購(gòu)房經(jīng)歷,北京市包律師事務(wù)所的周丹律師和北京市冠衡律師事務(wù)所的李向榮律師分別進(jìn)行了以下解讀。
勿輕信“國(guó)家驗(yàn)收”
2000年1月國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》將工程竣工驗(yàn)收由驗(yàn)收制改為了備案制,即建設(shè)行政主管部門(mén)不再核發(fā)竣工驗(yàn)收證明,而是采用了驗(yàn)收備案的辦法,改變了房屋建筑工程竣工驗(yàn)收制度。也就是說(shuō),主管部門(mén)不再直接進(jìn)行檢測(cè),而是把開(kāi)發(fā)商提供的檢測(cè)結(jié)果進(jìn)行備案。
所以,律師稱(chēng),所謂國(guó)家驗(yàn)收,其實(shí)只是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方進(jìn)行的四方驗(yàn)收。業(yè)主切不要以為開(kāi)發(fā)商宣稱(chēng)房屋經(jīng)過(guò)國(guó)家驗(yàn)收并出示了《工程竣工備案表》,就萬(wàn)事大吉。
收房前應(yīng)擦亮雙眼
設(shè)計(jì)方的圖紙業(yè)主們是看不到的,施工方是否按圖紙施工也無(wú)從考察,監(jiān)理方也是開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)的方式自己請(qǐng)來(lái)的。因此,房屋究竟在哪個(gè)環(huán)節(jié)上出了問(wèn)題業(yè)主自己是很難調(diào)查的。其實(shí),業(yè)主只同開(kāi)發(fā)商存在購(gòu)賣(mài)合同關(guān)系,但開(kāi)發(fā)商總會(huì)以“就是這么設(shè)計(jì)的”、“就是按圖紙進(jìn)行的施工”、“我們通過(guò)了國(guó)家的驗(yàn)收”等理由來(lái)搪塞業(yè)主。
律師稱(chēng),業(yè)主必須付全款才能入住,房屋又是具有不可替代性的大額商品,因此,購(gòu)房人處于天然弱勢(shì),必須擦亮雙眼,盡量躲避層層“機(jī)關(guān)”。
律師九大提醒
1 收房前一定要查驗(yàn)“兩書(shū)一表”,即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《工程竣工備案表》。(注:《工程竣工備案表》一般是不向個(gè)人提供的,業(yè)主應(yīng)在查看時(shí)記錄下其編號(hào)等重要信息)
2 要求開(kāi)發(fā)商出示專(zhuān)業(yè)測(cè)繪單位提供的《實(shí)際測(cè)量報(bào)告》,并檢驗(yàn)實(shí)測(cè)報(bào)告的日期是否在竣工備案日期后。否則,業(yè)主應(yīng)提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新測(cè)繪。
3 查看實(shí)測(cè)報(bào)告上規(guī)定的公攤面積是否與商品房購(gòu)賣(mài)合同附件內(nèi)容相符。如實(shí)測(cè)報(bào)告上規(guī)定的公攤面積在合同中沒(méi)有提及,要以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn),開(kāi)發(fā)商不應(yīng)向業(yè)主索取費(fèi)用。
4 查看安防設(shè)備是否完善及有無(wú)在公安機(jī)關(guān)登記備案。
5 可要求開(kāi)發(fā)商出示供水系統(tǒng)水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告及相關(guān)的衛(wèi)生許可證。
6 收房前一定要先進(jìn)房間查看水、電、天然氣等生活必需設(shè)施是否開(kāi)通并達(dá)到使用狀態(tài)。
7 看房時(shí),應(yīng)對(duì)照中國(guó)建筑工業(yè)出版社出版的《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文(房屋建筑部分)》,查看房屋結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施有哪些不符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范的規(guī)定。如確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)提出書(shū)面報(bào)告要求開(kāi)發(fā)商整改,而且較好能約定開(kāi)發(fā)商由此延期交房所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任及違約金的支付辦法及時(shí)間。
8 收房時(shí)不要草率簽字,應(yīng)先對(duì)房屋進(jìn)行仔細(xì)檢查、驗(yàn)收。一旦在《房屋交接驗(yàn)收單》(或《物業(yè)交付核驗(yàn)單》)上簽字接收,則意味著開(kāi)發(fā)商完成了交付房屋的義務(wù)。
9 收房時(shí)不要草率交費(fèi)。
京地稅征[1997]389號(hào)文件和京地稅地[2000]478號(hào)文件中規(guī)定,北京市地稅局只委托過(guò)北京國(guó)土資源和房屋管理局代征契稅,而代征人不能委托其他單位代征。因此,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利代征契稅。
京國(guó)土房管物字[2001]1170號(hào)文件中規(guī)定,各區(qū)縣房地局、小區(qū)辦不得委托建設(shè)單位代為歸集維修基金。因此,開(kāi)發(fā)商和物業(yè)均無(wú)權(quán)利收取“大修基金”。
在交納物業(yè)費(fèi)的時(shí)候,一定看清物業(yè)代收的水、電等費(fèi)用是否遵循物價(jià)局的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。以“人工費(fèi)”等為由在水、電等費(fèi)用上加價(jià)是毫無(wú)根據(jù)的。
記者幫您查規(guī)劃
本欄目推出后,許多讀者給本報(bào)打來(lái)了咨詢(xún)電話(huà),但由于版面有限,我們今天只能刊登出部分內(nèi)容。
有何關(guān)于規(guī)劃的問(wèn)題,您可以發(fā)郵件或打電話(huà)告訴我們。郵箱:fwrx@ynet.com電話(huà):58635320
讀者俞先生問(wèn):東風(fēng)橋西北角汽車(chē)電影院以北直至霄云路的這一片將來(lái)準(zhǔn)備做什么?現(xiàn)有消息說(shuō)是朝陽(yáng)公園北擴(kuò),也有人說(shuō)是第三區(qū)。
答:據(jù)記者了解,朝陽(yáng)公園沒(méi)有北擴(kuò)的計(jì)劃。按照北京市總體規(guī)劃,臨近麗都商圈的這一區(qū)域被規(guī)劃為第三區(qū),未來(lái)共有10個(gè)國(guó)家的大在此“扎堆”。
家住嘉銘桐城的張先生問(wèn):小區(qū)南側(cè)的小營(yíng)北路何時(shí)拓寬?
答:據(jù)悉,該路將在今年年底前進(jìn)行拓寬,目前正在開(kāi)工籌備中。
讀者黃女士問(wèn):宣武醫(yī)院對(duì)面(東面)有什么規(guī)劃,什么時(shí)候能拆遷?
答:記者從宣武區(qū)政府了解到,目前那里暫無(wú)拆遷的計(jì)劃。
讀者曹女士問(wèn):**9號(hào)線到底什么時(shí)候能動(dòng)工修建?
答:據(jù)了解,**9號(hào)線南起世界公園,北至白石橋的頭都體育館。目前仍無(wú)具體動(dòng)工日期,但較晚會(huì)在2009前以前建設(shè)完畢。
讀者羅先生問(wèn):宣武區(qū)煤市街地區(qū)將如何規(guī)劃?
答:宣武區(qū)建委危改辦的工作人員說(shuō),目前正在做方案,具體措施還沒(méi)有擬定。
住在林大北路的王先生問(wèn):雙清路上收廢品的三輪車(chē)特別多,給交通帶來(lái)?yè)矶?,什么時(shí)候能整治呢?
答:市市政管委已制定整治計(jì)劃,目前雙清路正在整治之中。
家住大望路附近的居民李小姐問(wèn):現(xiàn)在西大望路東郊市場(chǎng)北側(cè)正在進(jìn)行拆遷,是否有什么項(xiàng)目待建?
答:據(jù)了解,目前正在拆遷的地方,將建的項(xiàng)目是耀輝國(guó)際城,是類(lèi)似于現(xiàn)代城的商住兩用樓。該樓盤(pán)建成后,將對(duì)大望路地區(qū)的居住環(huán)境產(chǎn)生較大的影響。
家住學(xué)院路的王女士問(wèn):清華東路從學(xué)院路到勞動(dòng)大廈段何時(shí)拓寬路面?
答:此路屬2008年奧運(yùn)工程,北京市已將其列入2005年改、擴(kuò)建計(jì)劃,由北京市公聯(lián)公司組織實(shí)施。
家住大興區(qū)的丁女士問(wèn):我們一家都很愛(ài)吃麥當(dāng)勞,可大興這邊一家都沒(méi)有,能不能在舊宮附近建一個(gè)?
答:記者在北京麥當(dāng)勞公司了解到,麥當(dāng)勞餐廳的選址要經(jīng)過(guò)慎重的考慮,目前正在大興區(qū)物色合適的地方。
國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)
國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合頒布的《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)———住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-1999中有明確規(guī)定:為防止兒童鉆出,欄桿的垂直桿件間凈距不應(yīng)大于0.11米。
關(guān)于自然通風(fēng)的規(guī)定是:廚房的通風(fēng)開(kāi)口面積不應(yīng)小于該房間地板面積的1/10,并不得小于0.6平方米。
采光標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:廚房窗戶(hù)和地面的面積比值應(yīng)該為1比7。
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作者介紹
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